Анализ финансовой отчетности

Гура. Облік видів економічної діяльності

Організаційні та правові питання створення і функціонування об'єднання співвласників багатоквартирних будинків

Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) [1] — це юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. За КВЕД ОСББ належать до секції К, код 70.20.2 "Здавання під найом власної та державної нерухомості невиробничого призначення". Законом [1] визначено статус ОСББ як юридичної особи, мету та порядок створення об'єднань, їх функції, права та обов'язки, взаємовідносини з іншими юридичними особами та членами об'єднання. Об'єднання є неприбутковою організацією. Основним документом, що регулює діяльність ОСББ, є статут. Вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Крім того, органами управління є правління, ревізійна комісія. Деякі питання, визначені в статуті, можуть вирішуватися зборами представників. Постановою [2] затверджено порядок державної реєстрації ОСББ.
Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) можуть бути реорганізовані в ОСББ, при цьому вони звільняються від сплати реєстраційного збору.
Законом [1] визначено право ОСББ звертатися до суду з позовом на тих власників приміщень, які не сплачують своєчасно і в повному обсязі всі встановлені платежі; можливий залік виконаних членом об'єднання робіт у погашення його боргів. Постановою [2] затверджено порядок здійснення розрахунків з членами об'єднання за виконані роботи: між правлінням та членом об'єднання укладається договір, виконані роботи оформляються актом, їх вартість зараховується у рахунок погашення боргів або майбутніх платежів (можливо повернення надлишку готівкою). Доходи, отримані членом об'єднання за виконані роботи, оподатковуються згідно із законодавством.
Об'єднання має право отримувати дотацію на комунальні послуги, обслуговування та капітальний ремонт будинків. Колишній власник багатоквартирного будинку бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі на баланс капітального ремонту будинку.
Законом [1] та Постановою [2] врегульовано питання передачі будинку з балансу житлової організації в управління ОСББ. Термін "прийняття на баланс" у цих документах вжито в застарілому значенні, при цьому в Законі зазначено, що житловий комплекс із земельною ділянкою не включається до майна об'єднання. Але в бухгалтерському обліку прийняття на баланс означає зарахування в дебет рахунку 10 "Основні засоби", тобто до активів підприємства.
В житловому будинку частина квартир (як правило, досить значна) є власністю мешканців, а згідно із принципом автономності кожне підприємство розглядається як юридична особа, відокремлена від власників, у зв'язку з чим особисте майно та зобов'язання власників не повинні відображатися у фінансовій звітності підприємства (Закон про бухгалтерський облік). Тому майно мешканців (співвласників) не може бути відображене як активи в балансі ОСББ.
Вартість житлового комплексу треба обліковувати на позабалансовому рахунку 02 "Активи на відповідальному зберіганні", субрахунок 025 "Майно в довірчому управлінні".
Статтею 21 Закону [1] передбачено обов'язкове створення ремонтного та резервного фондів. Таких термінів і таких рахунків немає в сучасному бухгалтерському обліку, тому в Постанові [2] вжито більш нейтральний термін "спеціальні фонди". Оскільки ця вимога суперечить ст. 7 цього Закону, згідно з якою порядок створення та використання фондів об'єднання визначається статутом об'єднання, в Постанові [2] зазначено, що рішення про створення фондів приймається загальними зборами. Спеціальні фонди створюються для обладнання будинку лічильниками, місцями для охорони під'їздів тощо. Джерелами формування спецфондів можуть бути щомісячні і одноразові внески членів об'єднання, цільове бюджетне фінансування, добровільні цільові внески фізичних та юридичних осіб, доходи від оренди тощо. Тобто в Постанові [2] передбачено цільове використання коштів, а не їх накопичення протягом тривалого часу на ремонт тощо. Зберігаються кошти спецфондів на рахунках об'єднань у банках; при тривалому зберіганні доцільне використання депозитних рахунків як один із засобів боротьби з інфляцією.