Анализ финансовой отчетности

Що нам дасть земельний кадастр

Земельне законодавство є чи не найнезрозумілішим та таким, що містить самі протиріччя. Закон про земельний кадастр обіцяє внести ясність в земельне питання. Коротко проаналізуємо основні положення цього нормативного акта.

За своєю суттю Державний земельний кадастр (далі — Держземкадастр) — це комплексна ін-
формаційна база (земельний кадастр), що містить комплексні відомості (поземельні книги)
про всі землі України.
Ключовим критерієм, за яким вестиметься кадастр, є кадастровий номер земельної ділянки — індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування. Тобто кадастровий номер дає змогу ідентифікувати земельну ділянку по всій Україні. Планується, що дублювання такого номера буде неможливим.
Зверніть увагу, є певні винятки із загального правила щодо механізму присвоєння кадастрового номера та заповнення земельного кадастру.
Так, земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. В ситуації,
коли відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Держреєстру земель, їх держреє-
страція здійснюється за заявою їх власників на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Дані щодо будь-яких інших змін до відомостей про ці земельні ділянки здійснюється вже після держреєстрації таких земельних ділянок.
У разі коли на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташований житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Будь-які інші документи вимагати забороняється!
Є певний нюанс і щодо перенесення даних до кадастру в частині вже зареєстрованих земельних ділянок та обтяжень у використанні землі. Якщо земельна ділянка, обмеження (обтяження) у використанні землі зареєстровані у Державному реєстрі земель до 31.12.2011 р.
(Закон про земельний кадастр набирає чинності з 01.01.2012 р.), відомості про такі земельні
ділянки, обмеження (обтяження) підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру в автоматизованому порядку безкоштовно, без подання заяв про це їх власниками, користувачами.
Окремо наголошуємо, що доступ до даних земкадастру може здійснюватися будь-яким державним органом у межах здійснення повноважень шляхом отримання витягу з кадастру, проте оскільки у витягу зазначаються відомості про ділянку, то без наведення кадастрового номера відомості отримати неможливо (п. 2 ст. 38 коментованого Закону).

Ведення земельного кадастру
Статтею 7 цього Закону усі функції створення та подальшого ведення Держземкадастру
покладаються на центральні органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а саме — на Державне земельне агентство.
Кадастр ведеться на електронних та паперових носіях. Зверніть увагу, що в разі виявлення розбіжностей між відомостями на електронних та паперових носіях пріоритет мають відомості на паперових носіях. Отже, пріоритет все-таки за паперовим варіантом (див. ч. 2 ст. 5 Закону).
Так, Держземагентство одночасно з державною реєстрацією земельної ділянки надає орга-
ну державної реєстрації прав інформацію про:
— державну реєстрацію земельної ділянки (дату державної реєстрації, орган, що здійснив таку реєстрацію);
— кадастровий номер, площу, місце розташування земельної ділянки;
— кадастровий план зареєстрованої земельної ділянки в електронній (цифровій) формі.
Крім того, надається доступ до перегляду кадастрових карт (планів) у порядку, встановленому КМУ. На сьогоднішній день такого порядку немає.
На етапі формування кадастру КМУ відведено досить активну роль.
Так, КМУ встановлює порядок здійснення кадастрового зонування території країни (ч. 2
ст. 17), форму поземельної книги та порядок її ведення (ч. 6 ст. 25), порядок складання та
затвердження вимог до оформлення кадастрових планів земельних ділянок (ст. 34), порядок
складання індексної кадастрової карти (ст. 35),порядок доступу нотаріусів до Держземкадастру (ч. 1 ст. 36), порядок користування відомостями
та документами Держземкадастру (ч. 4 ст. 36) тощо.
Але ось що важливо. По суті, дані між правочинами, що підлягають держреєстрації, та
тими, що мають бути занесені до земкадастру, повинні корелювати, адже до земкадастру має
потрапляти вся інформація про земельні ділянки. Проте, виходячи з норм коментованого
закону, інформація до земкадастру вноситься далеко не вся порівняно з тією, що підлягає
державній реєстрації. Так, абз. 13, 14 ч. 1 ст. 15 та п. «е», п. «є» ч. 1 ст. 25 коментованого Закону акцентують увагу на двох аспектах:
— відомості про обмеження у використанні земельної ділянки;
— відомості про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки.
А п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону No1952 містить дуже великий перелік правочинів, що підлягають
держреєстрації: право власності на нерухоме майно; право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб
(емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека;
довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону; податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження. Як бачимо, дані із земкадаструє більш обмеженими порівняно даними, що проходять держреєстрацію.
Зазначимо, що коментованим Законом вносяться зміни і до ст. 111 ЗКУ. Результатом є те, що обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Законом No1952, а обмеження у використанні земель (крім обмежень, безпосередньо встановлених законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами) підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі у порядку, встановленому Законом No3613, і є чинними з моменту державної реєстрації. Як бачимо,
в першому випадку йдеться про обтяження, у другому — про обмеження. Обтяження, безпосередньо встановлені законом, до Держреєстру не потрапляють, хоча логічно, що метою будь-якої реєстрації є надання повної та вичерпної інформації обтяжень, бо реєстр є фіційним та достовірним джерелом отримання інформації про земельну ділянку. Оновлена редакція ст. 111 ЗКУ (зокрема ч. 1 та ч. 2) трохи додала ясності в це питання. Загальний порядок еєстрації обтяжень надано у ст. 15 Закону No1952.
Нині, справді, проблемою є те, що у внесенні відомостей про земельну ділянку бере участь дуже багато органів. Коментований Закон прагнув зменшити кількість таких органів за рахунок їх активної взаємодії між собою. Наскільки ефективно працюватиме прописаний в цьому Законі механізм — покаже час.
Зверніть увагу: Закон набирає чинності з 1 січня 2012 року, крім частини пунктів.