Анализ финансовой отчетности

Податковий кредит за іпотечними процентами: повертаємо податок з доходів

Уже другий рік поспіль громадяни — власники нерухомості, придбаної за рахунок іпотечного кредиту, мають змогу скористатися правом на податковий кредит за іпотечними процентами, і в результаті повернути частину сплаченого протягом 2007 року податку з доходів. Як саме це зробити, а також як і підводні камені чекають претендентів на податковий кредит, ви дізнаєтеся з даної консультації. Минулого року більшість громадян із тих, що придбали житло за рахунок іпотечного кредиту, реалізували своє право включити проценти до податкового кредиту згідно з пп. 5.3.1 Закону про доходи.

Тож саме час освіжити в пам'яті, що ж таке податковий кредит (далі — ПК). Це сума витрат фізособи-резидента за попередній звітний рік, на яку дозволено зменшити його річний оподатковуваний доход (п. 1.16 Закону про доходи).

Важливо!
Суть ПК у тому, що вам повертають частину сплаченого податку з доходів
або зменшують податок, який ви маєте сплатити за підсумками року.

Проте не всі отримали те, на що розраховували. З якими проблемами при цьому зіткнулися люди і як вчинити в тих чи інших ситуаціях, розглянемо далі.

Але спочатку пригадаємо, що розуміє Закон про доходи під іпотечним житловим кредитом.

Цитата
Іпотечний житловий кредит — фінансовий кредит, що надається фізичній особі, товариству співвласників квартир або житловому кооперативу строком не менше п'яти повних календарних років для фінансування витрат, пов'язаних з будівництвом або придбанням квартири (кімнати) або житлового будинку (його частини) (з урахуванням землі, що знаходиться під таким житловим будинком, чи присадибної ділянки), які надаються у власність позичальника з прийняттям кредитором такого житла (землі, що знаходиться під ним, чи присадибної ділянки) у заставу (п. 1.5 Закону про доходи).

Отже, ви взяли фінансовий кредит на придбання житла. Таке майно стає вашою власністю, але одночасно передається в заставу банку.

Застерігаємо! Мінфін України наполягає, що "кредит, наданий небанківською фінансовою організацією, не розглядається як іпотечний житловий кредит для цілей Закону № 889 з метою включення до податкового кредиту частини суми процентів" (лист від25.01.07 р. №31-20030-05-18/1283).

Як бачимо, йдеться про іпотечні кредити, надані тільки банками, а не якимись іншими фінансовими установами.

Далі за користування іпотечним житловим кредитом ви сплачуєте проценти. І от такі проценти, сплачені протягом 2007 року, дозволено включити до податкового кредиту з податку з доходів.

Тут ще скажемо про цільове використання отриманих кредитів. До ПК потрапить сума процентів, сплачених за користування саме іпотечними кредитами на купівлю або будівництво житла, а не на ремонт, його оновлення, за іншими споживчими кредитами.

Що ж, з основними поняттями розібралися. А зараз поговоримо про механізм отримання ПК за іпотечними процентами та обмеження, пов'язані з цим.

Хто мас право на ПК за іпотечними процентами?
Включити іпотечні проценти до ПК можна, якщо фіз-особа:
1)є резидентом (пп. 5.4.1 Закону про доходи). Якщо людина втрачає резидентський статус або виїжджає за межі України на постійне місце проживання, то її достроково позбавляють права на ПК за іпотечними процентами (п. 10.8Закону про доходи);
2) має ідентифікаційний номер (пп. 5.4.1 Закону про доходи). Якщо громадянин офіційно відмовився отримати такий номер (через релігійні чи інші міркування), він вправі здійснювати будь-які платежі, але не має законодавчих підстав для нарахування податкового кредиту;
3) досягла 18-ти років (п. 10.6 Закону про доходи). Винятки — випадки, коли:
— об'єкт іпотеки перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності подружжя, один із членів якого молодше 18 років;
— за умовами заповіту об'єкт іпотеки передається у спадщину фізичній особі, молодшій 18 років;
4) отримувала протягом року доход у вигляді зарплати.

Коли є право на ПК за іпотечними процентами?

Правило 1
Нерухомість, придбана (будується) за рахунок іпотечного кредиту, має бути визначена як основне місце проживання (п. 10.1 Закону про доходи).

Як же фізособі це зробити? Спочатку ДПАУ роз'ясняла, що про це громадянин сам зазначає в річній податковій декларації чи заяві, яку подає разом із декларацією (див. лист від 22.02.06 р. № 1022/Х/17-0715). Однак потім, з появою листа Комітету ВР з питань фінансів та банківської діяльності від 12.02.07 р. № 06-10/10-138, податківці змінили свою позицію. У листі від 11.05.07 р. № 2264/Б/17-0715, № 9474/7/17-0717 вони заявили: платник податку самостійно визначає основне місце проживання, зокрема, шляхом внесення до паспорта відомостей про реєстрацію об'єкта житлової іпотеки його місцем проживання. І от цей варіант "зокрема" на практиці податківці застосовують як єдиний можливий — приймаючи декларації, вони таки вимагають підтверджувати місце реєстрації паспортними даними.

З придбаним житлом усе ясно. А як же бути, коли об'єкт іпотеки тільки будують? Адже в недобудові вас ніхто не пропише. Невже доведеться чекати, поки будинок буде зданий, щоб там зареєструватися? Проте Закон про доходи цього не вимагає. Його п. 10.1 надає право на ПК у разі, коли житло будується.

Тому переконані, право включити до ПК проценти тут працює з огляду на майбутнє: тобто платник податку в декларації вказує, що житло, яке будується за рахунок іпотечного кредиту, стане його основним місцем проживання. Хоча не виключено, що в такому разі право на ПК доведеться відстоювати в суді.

Правило 2
Скористатися правом на ПК можна не частіше 1 разу на 10 календарних років починаючи з року, в якому об'єкт іпотеки придбавається або починає будуватися (п. 10.5 Закону про доходи).

Погодьтеся, недуже вдале формулювання. Воно провокує буквальне тлумачення: право на ПК є тільки 1 раз на 10 років.

Але, на щастя, спеціалісти поважних відомств дійшли іншого висновку — вигідного для платників податку. Комітет ВР з питань фінансів та банківської діяльності зазначив: "скористатися зазначеним правом на податковий кредит платник податку може щорічно, але лише щодо одного об'єкта житлової іпотеки, визначеного ним як основне місце проживання, і лише протягом 10 календарних років починаючи з року, в якому такий об'єкт житлової іпотеки придбавається або починає будуватися" (лист від 12.02.07 р. №6-10/10-139). Що ж, чудово, цілком справедливо. І головне — з ними погодилися податківці (див. лист ДПАУ від 28.02.07 р. №4082/7/17-0217).

Важливо!
Іпотечні проценти можна включати до ПК щороку протягом 10 років починаючи з року придбання або підписання договору фізособою щодо будівництва житла, але тільки за одним іпотечним кредитом.

Тут зверніть увагу ще на один момент. Якщо у вас кредитний договір більше ніж на 10 років, скажімо на 25, то право на ПК за сплаченими процентами ви матимете тільки перші 10 років.

Приклад 1.У 2004 році ви уклали іпотечний договір на 15 років (до 2019 року). Перший раз скористались ПК за 2006 рік, і так можете робити щороку, але востаннє вправі заявити ПК за цим договором — за підсумками 2013-го (10 років від підписання договору).

Правило 3
Включити іпотечні проценти до ПК за новим іпотечним кредитом дозволено лише після повного погашення основної суми та процентів за попереднім кредитом (п. 10.5Закону про доходи).

Це обмеження стосується вже кількості іпотечних договорів. Тобто якщо перший кредитний договір більше 10 років, а ви берете другий іпотечний кредит, то права на ПК за ним ви не маєте доти, доки повністю не погасите першого (основну суму і проценти) і не сплине 10 років, у яких ви користувалися ПК за першим договором.

А якщо укладено одночасно кілька іпотечних договорів, то право на ПК є лише за одним з них.

Приклад 2. У 2006 році укладено кредитний договір на 25 років. Громадянин показував ПК за цим договором щороку. А у 2010 році взяв другий іпотечний кредит. Так от право на ПК за другим договором настане тоді/коли він повністю погасить основну суму та проценти за першим договором, але не раніше 2016 року.

Виняток із правил
Не дотримуючись 10-річного строку, фізособа може відновити право на ПК з іпотечних процентів у разі:
— примусового продажу або конфіскації об'єкта іпотеки у випадках, передбачених законом (ст. 39 Закону про іпотеку);
— ліквідації об'єкта житлової іпотеки за рішенням органу місцевої влади у випадках, передбачених законом;
— зруйнування об'єкта житлової іпотеки або визнання його не придатним для використання з причин нездоланної сили (форс-мажору);
— продажу об'єкта іпотеки у зв'язку з неплатоспроможністю фізособи відповідно до ст. ст. 38, 39 Закону про іпотеку.

Яка частина процентів опиниться в ПК?
1. Сукупний розмір нарахованого ПК не повинен перевищувати суми загального оподатковуваного доходу, одержаного протягом звітного року як зарплата (пп. 5.4.2 Закону про доходи).

2. До ПК потрапить частина іпотечних процентів, яка дорівнює фактично сплаченим протягом звітного року процентам, помноженим на коефіцієнт:

ПК=ПрхК,

де: Пр — сума сплачених за рік процентів;
К — коефіцієнт, який розраховують за формулою:

К=100м2:ФП,

де: ФП — фактична загальна площа житла, яке будує (придбаває) платник податку за рахунок іпотечного кредиту.

А якщо загальна площа житла менше 100 м2, то до попадуть усі сплачені за рік іпотечні проценти у межах оподатковуваної зарплати.

Тобто сума процентів, що потрапляє до ПК, безпосередньо залежить від площі житла.

Приклад 3. Площа житла 160 м2, сума сплачених про-центів — 15 тис. грн. Тоді коефіцієнт К = 100 м2:160 м = 0,625. Отже, до ПК увійде лише 9375 грн (15000 грн х 0,625).

Примітка! Якщо загальна площа житла менше 100 м2, то ПК збільшиться на всю суму сплачених за рік іпотечних процентів (у межах оподатковуваної зарплати).

Як бути з ПК, якщо об'єкт іпотеки у спільній частковій або сумісній власності?
Кредитний договір підписують обидва члени подружжя або один із них за наявності нотаріально завіреної довіреності іншого на таке підписання. Але при цьому право на ПК за іпотечними процентами має тільки один з членів подружжя (пп. 10.7.1 Закону про доходи).

Увага!
Право на ПК за іпотечними процентами має тільки один з членів подружжя.

Тут діють ще такі умови:
1. Коли ж подружжя розлучається, тоді віднести іпотечні проценти до ПК може той з них, у власності якого залишається об'єкт іпотеки за домовленістю сторін або за рішенням суду. Якщо ж майно ділять, то право на ПК мають обидва колишні члени подружжя відповідно до розподіленого обов'язку з погашення кредиту та процентів за ним. Звичайно, якщо розподіл дозволено кредитним іпотечним договором (пп. 10.7.2 Закону про доходи).

2. Якщо член подружжя, який мав право на ПК за іпотечними процентами, помирає, то таке право переходить до іншого члена подружжя, починаючи з процентів, сплачених з початку звітного року, на який припадає така смерть (пп. 10.7.3Закону про доходи). До речі, про спадкування майна, що перебуває в іпотеці, читайте в газеті "все про бухгалтерський облік" № 50 за 2007 рік, стор. 7.

3. Якщо позичальник бере шлюб після отримання іпотечного кредиту або його частини, то він залишається відповідальним за його погашення (пп. 10.7.4 Закону про доходи). Відповідно, саме він і має право на ПК.

Чи відносити до ПК проценти за валютним іпотечним кредитом
Ті, хто оперативно подав декларацію на початку 2007 року, встигли отримати кошти з бюджету за заявленими сумами процентів по інвалютному іпотечному кредиту. Але наприкінці квітня "лавочку" прикрили. Податківці стали відмовляти усім, у кого іпотечні кредити взяті в іноземній валюті. А таких переважна більшість. А все через сумнозвісний лист ДПАУ від 26.04.07 р. № 8445/7/17-0717, який наробив багато галасу. Там сказано: "якщо фінансовий кредит на придбання(будівництво)житла було одержано фізичною особою у банківській установі у іноземній валюті, то такий кредит не може розглядатися як іпотечний кредит, за яким згідно із Законом передбачено реалізацію права платника податку на податковий кредит".

Застерігаємо!
Податківці відмовляють у ПК за процентами, сплаченими за валютними кредитами.
Хоча жодних законодавчих підстав для цього немає.

Пояснимо, чому підхід ДПАУ помилковий.
По-перше, сам Закон про доходи не містить обмеження щодо валюти іпотечного кредиту.

По-друге, документи, на які посилаються податківці, зокрема Вимоги до іпотечних кредитів, затверджені рішенням наглядової ради Державної іпотечної установи, мають силу тільки для цієї установи. Банки їх можуть не дотримуватись, хоча б тому, що документ не зареєстровано в Мін'юсті.

По-третє, суть іпотечного кредиту визначає не валюта кредиту, а те, що його надають під заставу нерухомості, яку придбають за рахунок цього кредиту.

Тому якщо вам відмовлять в ПК за валютними процентами, вимагайте письмової відмови і сміливо вирушайте до суду шукати правди. Шанси виграти справу, повірте, у вас великі.

Як реалізувати право на ПК
Потрібно протягом 2008 року подати до податкової за місцем своєї реєстрації (проживання) декларацію про доходи. В ній обов'язково вкажіть суму всіх одержаних протягом 2007 року оподатковуваних доходів (зарплата, доход за цивільно-правовими договорами, від продажу майна, оренди тощо) і розмір сплаченого податку з доходів. У додатку 1 (ряд. 05) проставляють частину сплачених іпотечних процентів, обчислену з урахуванням перелічених вище обмежень. Суму податку з доходів до повернення з бюджету у зв'язку з нарахуванням ПК розрахуєте в Розділі І додатка 2 до декларації. Докладніше про заповнення декларації та додатків до неї читайте в газеті "все про бухгалтерський облік"№ 15 за 2008 рік на стор. 15.

Які документи знадобляться
Щоб підтвердити право на ПК, платник податку повинен мати:
— паспорт та ідентифікаційний номер;
— довідку з місця роботи про отриману ним протягом року зарплату та утриману суму податку;
— копію кредитного договору;
— копію нотаріально завіреного договору іпотеки;
— платіжні документи, які свідчать про перерахування процентів за іпотечним договором протягом звітного податкового року (квитанцію або рахунок з відбитком каси про перерахування коштів, платіжне доручення банку з відміткою про перерахування коштів).

Однак підтвердні документи подавати до податкової не обов'язково (пп. 5.2.2 Закону про доходи). Вони знадобляться на випадок податкової перевірки. Хоча копії цих документів варто додати до декларації. Як свідчить практика, це допомагає швидше вирішувати проблему повернення коштів.

До речі, фізособам, які вправі подавати декларацію з метою повернення надміру сплаченого податку, необхідно вести Книгу обліку доходів і витрат за формою, затвердженою наказом ДПАУ від 16.10.03 р. № 490. Для цього можна придбати зошит чи блокнот і розкреслити його відповідно до встановленої форми. Туди записують усі доходи, отримані протягом року, та витрати, які підуть до ПК.

Як розрахувати суму до повернення
Вище ми вже говорили, що претендентам на ПК повертають частину податку з доходів, сплачену протягом звітного року.
Нагадаємо механізм розрахунку суми до повернення:
1.Знаходимо оподатковувану зарплату: нарахована зарплата мінус утримані соцвнески та податкова соцпільга.
2. Зменшуємо оподатковувану зарплату на суму ПК.
3. Отриманий результат множимо на 15%— це податок з доходів, який належить до сплати.
4. Різниця між податком, який потрібно сплатити (п. 3), та фактично сплаченим податком і є тією сумою, яку повинні повернути або зарахувати у зменшення податкового зобов'язання.

Однак не все так просто. ДПАУ вважає, що на суму ПК слід зменшувати нараховану впродовж року зарплату. Результат множать на 15% і порівнюють із фактично сплаченим податком з доходів. Не складно зрозуміти, що при такому розрахунку претендентів на ПК "обкрадають" на 15% від суми утриманих із зарплати соцвнесків та соцпільги. І що вище сума зарплати, то більше втрачає людина!

Для наочності розглянемо приклад і продемонструємо розрахунки податку до повернення за механізмом, запропонованим ДПАУ, і за Законом про доходи.

Приклад 4. Громадянин сплатив у 2007 році проценти за іпотечним кредитом у сумі 20 тис. грн. За рік сукупна нарахована зарплата становить 36 тис. грн, утримано соцвнесків — 1260 грн (умовно,), податку з доходу — 5211 грн. Податковою соціальною пільгою не користувався. Фактична загальна площа придбаваємого житла — .65 м2.

Як ми з'ясували, коли площа житла менше за 100 м2, до ПК включають усю суму сплачених протягом року процентів — 20тис. грн.

Але пам'ятаймо про обмеження: загальна сума ПК не повинна перевищувати загального оподатковуваного доходу у вигляді зарплати (тобто за мінусом утриманих соцвнесків). Щоправда, в даному прикладі це правило не заважає — сума процентів набагато менша зарплати.

Отже, сума ПК за іпотечними процентами — 20тис.грн.

Повторимо: наше бачення розрахунку суми податку до повернення (що ґрунтується на нормах Закону про доходи) відрізняється від підходу податківців. Подивимось, якими будуть результати при застосуванні цих 2-х варіантів розрахунку.

РОЗРАХУНОК І —за нормами Закону про доходи
1. Знаходимо суму оподатковуваної зарплати: зарплата мінус утримані соцвнески:
36000- 1260=34740 грн.

2. Зменшуємо суму оподатковуваної зарплати на ПК: 34740 - 20000 = 14740 грн.

3. Податок з доходів, що належить до сплати: 14740x15%= 2211 грн.

4. Сума до повернення (податок, що належить до сплати, мінус фактично сплачений):
2211 -5211 =-3000 грн.

Пропонуємо розділ І додатка 2 до Декларації заповнити так, як у таблиці (див. стор. 8).



РОЗРАХУНОК II -за роз'ясненнями ДПАУ
1. Зменшуємо суму нарахованої зарплати на ПК:
36000-20000 = 16000 грн

2. Податок з доходів, який належить до сплати:
16000x15%= 2400 грн.

3. Сума до повернення (фактично сплачений податок мінус податок, який належить до сплати):
5211 -2400 = 2811 грн.

Порівняємо обидва розрахунки. Як бачите, різниця є і досить суттєва.

Що в результаті втрачає людина? 189 грн (3000 - 2811).

І чим більша сума зарплати, тим більша різниця!

Ще раз попереджаємо: податківці будуть проти, щоб на суму ПК зменшувати оподатковувану зарплату. Але скажіть, будь-ласка, навіщо втрачати свої кровні, які належать вам цілком законно? Тому якщо ви отримаєте письмову відмову в наданні ПК або податок повернуть не повністю, радимо відстоювати свої інтереси в суді. І у вас є всі шанси. Адже на сьогодні є багата судова практика в таких справах (наприклад, постанова Святошинського районного суду м. Києва від 20.02.07р. У справі № 2а-18-1/07, яку, до речі, залишив в силі апеляційний суд).

Коли повертають кошти
Протягом 60 календарних днів від дня подання декларації кошти, які підлягають поверненню фізособі, зараховують на її банківський рахунок або надсилають поштовим переказом на адресу, визначену в декларації (п. 18.8 Закону про доходи). Тож не баріться з декларацією.

Сподіваємося, ви швидко повернете собі частину сплаченого в минулому році податку. Отже, вперед, за грошима. Бажаємо удачі!

Список використаних нормативно-правових актів:
1. Закон про доходи — Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22.05.03 p. № 889-IV.
2. Закон про іпотеку — Закон України "Про іпотеку" від Q5.06.03 р. №898-IV.
Наталія Харитонова