Анализ финансовой отчетности

Правові особливості оренди державного та комунального майна

Незважаючи на постійне зменшення держсектора економіки, у власності у держави (місцевих органів влади), які раніше, досить багато найрізноманітнішого майна. Частину його не використовують у діяльності держкомпідприємств і тому передають в оренду. А до подібних операцій — особливі законодавчі вимоги. Ось вони й будуть предметом нашого обговорення. Законодавство про оренду Великий птах у даній сфері, з якою доведеться мати справу, — Закон про оренду. Саме він координує: — організаційні відносини навколо передання в оренду держмайна і майна, що належить АРК або перебуває в комунальній власності (далі — держкоммайно); — майнові відносини між орендодавцями та орендарями в контексті господарського використання держкоммайна. Але цим законодавча база не вичерпується. Значно впливають на оренду держкоммайна ГКУ і ЦКУ. На жаль, не обійшлося і без суперечностей між ГКУ і Законом про оренду. Та й усередині самого ГКУ не все так гладко, як хотілось би.

Крім названих основних документів, до справи йде і великий пакет підзаконної нормативки. Як правило, вона конкретизує окремі аспекти оренди: перелік документів, що надаються орендарем для укладення договору, методику розрахунку орендної плати, порядок надання згоди на поліпшення об'єктів. їх ми теж сьогодні врахуємо.

Об'єкти оренди: що можна, а чого ні?
Яке майно може виступати об'єктом оренди? Відповідь знаходимо у ст. 4 Закону про оренду. Там же є список майна, якому за жодних розкладів не стати об'єктом оренди (див. таблицю 1).



На особливий коментар заслуговують об'єкти загальнодержавного значення, що не підлягають приватизації, які ми згадали в таблиці. Частина 2 ст. 5 Закону про приватизацію держмайна до таких відносить об'єкти, що забезпечують:
— виконання державою своїх функцій;
— обороноздатність країни;
— економічну незалежність держави;
— матеріальну основу суверенітету України.

І серед іншого піддане визначення підпадає майно органів виконавчої влади й органів місцевого самоврядування, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, правоохоронних і митних органів.

Між іншим, до майна, підвідомчого виконавчій владі, часто-густо виявляють інтерес потенційні орендарі. Наприклад, митники в пунктах пропуску традиційно пускають до себе банківські установи, підрозділи служб, що здійснюють держконтроль у таких місцях тощо. У зв'язку з цим Державна митна служба України навіть ініціювала питання про надання дозволу на здавання в оренду майна в пунктах пропуску названим службам і банківським установам (див. лист від 05.09.05 р. № 11/4-30/11008-ЕП).

А ось позиція ФДМУз цього приводу викладена в листі від29.06.06 р. № 10-16-9324:"не все майно, що перебуває на балансах відповідних органів, відповідає критерію віднесення до майна, що має загальнодержавне значення". І тут спостерігаємо приклад: у будівлях міністерств і відомств є допоміжні та інші приміщення, не придатні для безпосередньої роботи їх апарату і техніки. Часто в них (або в їх частині) балансодержателі розміщують їдальні та буфети. Тому подібні квадратні метри цілком допустимо здавати в оренду під громадське харчування, аптечні, газетні та книжкові кіоски, заклади зв'язку, побутового обслуговування та ін. Однак одразу ФДМУ підкреслює: головне, щоб орган,уповноважений управляти даним майном, надав висновок, що ці об'єкти не підпадають під критерії, названі в ч. 2 ст. 5 Закону про приватизацію держмайна. А також дав дозвіл на оренду і передбачені ст. 9 Закону про оренду висновки щодо умов орендного договору.

Хто орендодавець державного і комунального майна?
Відповідь дає ст. 5 Закону про оренду, але залежить вона від виду орендованого майна (див. таблицю 2 на стор. 8).



Здавалося б, усе зрозуміло. Однак туману напускає ГКУ. В цілому його положення "товаришують" з нормами Закону про оренду. Але є один важливий виняток, що причаївся в ч. 1 ст. 287 ГКУ. Згідно з нею одноособові орендодавці абсолютно всієї нерухомості — ФДМУ та управління комунального майна. Так що про жодне послаблення у вигляді 200 кв. м не може йтися. Щоправда, у ч. З коментованої статті зафіксовано: державні та комунальні підприємства можуть від свого імені здати в оренду нерухомість, але тільки заручившись дозволом.

Ось вам законодавча колізія. Втім, ФДМУ не змусив себе чекати і в листі від 13.02.04 р. № 10-16-1962 роз'яснив: ст. 287 ГКУ переважує ст. 5 Закону про оренду, а якщо так, то єдиними легітимними орендодавцями державної нерухомості, утому числі площею до 200 кв. м, виступають держоргани приватизації.

Чи треба думати, що наразі роз'яснення обґрунтоване? На наш погляд, ні. Фішка втому, що вже після на-брання чинності ГКУ2 до Закону про оренду вносилися корективи, що саме торкаються процесу здавання в оренду нерухомості площею до 200 кв. м. Так, Закон України від 29.06.04 p. № 1905-IV уточнив: підприємства можуть таки бути орендодавцями "нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство". Нам це дозволяє вважати, що законодавець дозволяє підприємству безпосередньо передавати нерухомість в оренду(зрозуміло, при дотриманні всіх параметрів). Адже, погодьтеся, абсолютно нелогічно вносити поправки до завідомо "мертвої" норми. Втім, ФДМУ нещодавно нарешті визнав існування квоти в 200 кв. м (див. лист від 16.01.07 р. № 10-16-365).

Як ініціювати оренду майна?
Спершу згідно з ч. 1 ст. 9 Закону про оренду фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, надсилають пакет документів орендодавцю. Яких саме (для об'єктів держвласності) — читайте в наказі № 2975. Наприклад, для оренди нерухомості доведеться подати ось що:
— заяву про намір узяти в оренду майно із за значенням-найменування, місця знаходження (місця проживання) і платіжних реквізитів заявника;
— інформацію про загальну площу об'єкта оренди;
— проект договору оренди об'єкта;
— розрахунок орендної плати за перший або базовий місяць оренди, підписаний керівником і головним бухгалтером підприємства (в одному примірнику);
— звіт про незалежну оцінку нерухомого майна;
— висновок про вартість об'єкта оренди;
— акт оцінки окремого індивідуально визначеного майна, якщо методикою оцінки не передбачена обов'язкова незалежна оцінка;
— копію статуту та установчого договору (для госптовариств); копію свідоцтва про держреєстрацію СПД (для фізособи-СПД); копію паспорта (для фізособи);
— довідку підприємства-балансодержателя про наявність у нього на балансі майна, що передається в оренду,
і про відсутність (наявність) у підприємства боргу перед бюджетом або податкової застави об'єкта оренди;
— довідку органу статистики про включення орендаря-юрособи до ЄДРПОУ;
— копію довідки про взяття на облік платника податків;
— копію свідоцтва про реєстрацію платником ПДВ.

Якщо збираєтеся орендувати нерухомість три роки і більше,то підготуйте документи, необхідні для нотаріального засвідчення договору оренди (за переліком із Нотаріальної інструкції). Врахуйте: наказ ФДМУ від 29.06.05 р. № 1821 ввів мінімальний строк дії договорів оренди держмайна — три роки. Однак орендар вправі запропонувати й менший строк.

Також варто згадати про один організаційний аспект при оренді ЦМК. Частина 3 ст. 7 Закону про оренду дає можливість трудовому колективу ЦМК, який планують передати в оренду, вирішити (протягом 15-ти днів з дня одержання повідомлення), чи буде він створювати госптовариство і подавати свою заявку на оренду. Якщо так, то на підставі ч. 4 ст. 8 Закону про оренду її повинні задовольнити в першу чергу. Однак трудовий колектив ЦМК втрачає переважне право оренди, якщо в ній беруть участь окремі об'єкти, що входять до комплексу (ут. ч. рухоме й нерухоме майно). Адже тоді про факт одержання заявок зі сторони його навіть не повідомлять.

Оренда комунального майна перебуває під крилом місцевих рад. Вони закріплюють переліки документів для укладення договору, призначають орендодавців такого майна (зокрема, управління комунальним майном). Крім того, у додатках до деяких рішень наводяться також примірні договори оренди.

Конкурс орендарів: цього року для всіх
Відкриємо ч. 7 ст. 9 Закону про оренду: якщо об'єкт оренди — ЦМК (його структурні підрозділи) або нерухомість, а заяв від юр- і фізосіб — більше двох, орендаря виявить конкурс. Хоча за великим рахунком зараз долю
будь-якої орендної угоди з держкоммайном (незалежно від виду останнього) має вирішувати конкурс. Про це подбала ст. 118 Закону про Держбюджет-2007. Але з іншого боку, якщо надміру претендентів не спостерігається, то "орендні змагання" відпадають самі собою, і тоді перемагає єдиний претендент (зрозуміло, якщо подана ним заявка відповідає умовам конкурсу).

Порядок проведення конкурсу встановлюють:
— ФДМУ —для об'єктів, що перебувають у держвласності;
— органи, визначені Верховною Радою АРК, — для об'єктів, що належать АРК;
— органи місцевого самоврядування — для об'єктів комунальної власності.

Так, ФДМУ був розроблений Порядок № 2149. Уданому випадку ключовими умовами конкурсу будуть:
— розмір орендної плати;
— ефективне використання об'єкта оренди за цільовим призначенням (якщо орендують ЦМК— згідно з профілем діяльності підприємства);
— дотримання вимог експлуатації об'єкта.

Також можуть бути додаткові вимоги, що залежать від специфіки об'єкта (наприклад, проведення якихось ремонтних робіт; виготовлення продукції в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону; збереження/ створення нових робочих місць тощо).

Однак основний критерій, за яким виявляють переможця, — це максимальний розмір орендної плати плюс виконання інших конкурсних умов.

Подібний принцип діє і вході комунальних орендних конкурсів.

Оцінка об'єкта оренди: перший крок до визначення орендної плати
Звичайно, згідно зі ст. 11 Закону про оренду оцінка об'єкта оренди повинна передувати укладенню договору. Це і зрозуміло, оскільки орендна плата, розмір якої залежить від оціночної вартості, при оренді держкоммайна — це істотна умова договору оренди (ч. 1 ст. 10 Закону про оренду). Немає оцінки — немає орендної плати!

До того ж положення Закону про оренду дублює і Закон про оцінку. Його ст. 7 вимагає оцінювати держкоммайно при здаванні його в оренду. І для державних, і для комунальних об'єктів підхід в оцінці єдиний — за правилами, описаними у Методиці № 629.

Хто і як влаштовує оцінку майна? Це дивлячись нате, яке майно передають в оренду.

ЦМК І ЙОГО СТРУКТУРНІ ПІДРОЗДІЛИ. Об'єкт самостійно оцінює комісія, створена ФДМУ або органами, уповноваженими управляти комунальним майном. До неї неодмінно включають представників орендодавця, також до неї можуть потрапити й представники претендента на оренду. При оцінці здійснюють обов'язкову інвентаризацію всіх об'єктів ЦМК, під час якої згідно з п. 9 Методики № 629 має відбутися аудиторська перевірка стану бухгалтерської звітності, обліку та первинки.

НЕРУХОМЕ МАЙНО. Тут не обійтися без незалежної оцінки, яку проводитиме професійний оцінювач.

Методика № 629 містить такі правила. Якщо йдеться про об'єкт площею понад 200 кв. м, звіт про незалежну оцінку розглядає і рецензує орендодавець таких об'єктів (ФДМУ та його відділення, а також органи управління комунальним майном). Якщо в об'єкта площа менше, висновок про вартість майна затверджує орган, уповноважений управляти майном підприємства-балансоутримувача. На наш погляд,у даний момент під майном площею до 200 кв. м" слід розуміти формулювання зі ст. 5 Закону про оренду — "нерухоме майно, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство".

Втім, іноді в експертній (незалежній) оцінці нерухомості немає сенсу. Бо розмір орендної плати від неї цілком не залежить. Так, п. 10 Методики № 786 установив.

Увага!
Для державних бюджетних організацій, державних і комунальних телерадіоорганізацій, редакцій державних і комунальних періодичних видань, державних науково-дослідних установ та інших пільгових категорій орендарів річний розмір орендної плати за нерухомість дорівнює 1 грн.

ІНДИВІДУАЛЬНО ВИЗНАЧЕНЕ МАЙНО. Його вартість самотужки оцінює комісія, створена органом, уповноваженим управляти майном підприємства-балансодержателя. Підстава — бухгалтерські дані з урахуванням усіх передбачених законодавством переоцінок і дооцінок. Результат самооцінки майна оформлюють актом оцінки, складеним за формою із додатка 2 до Методики №629.


А якщо підприємство-орендодавець наполягає, то до індивідуально визначеного майна можуть застосувати і незалежну оцінку. ФДМУ навіть рекомендує це робити, коли в оренду здають щось дороге або унікальне. Припустимо, звичайні офісні меблі оцінюють за залишковою вартістю, а антикварні —за експертною оцінкою. Крім того, допомога оцінювача необхідна, якщо індивідуально визначене майно не має залишкової вартості (див. п. 6 Роз'яснень № 1765).

ІНДИВІДУАЛЬНО ВИЗНАЧЕНЕ МАЙНО, ЩО НЕ УВІЙШЛО ДО СТАТУТНОГО ФОНДУ ГОСПТОВАРИСТВ ПІСЛЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ. Для нього потрібна незалежна оцінка, а ось звіт про неї затверджує керівник відповідного органу, визначеного в абзацах другому і третьому ст. 5 Закону про оренду (іншими словами — ФДМУ або органу, уповноваженого управляти комунальним майном).

Істотні умови договору оренди: всі вони важливі
Основна відмінність договору оренди держкоммайна від договору звичайної оренди — розширений список істотних умов. Частина 1 ст. 10 Закону про оренду називає такі умови:
— об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
— строк, на який укладають договір оренди;
— орендна плата з урахуванням її індексації;
— порядок використання амортизаційних відрахувань;
— відновлення орендованого майна та умови його повернення;
— виконання зобов'язань;
— забезпечення виконання зобов'язань (неустойка (штраф, пеня), поручительство, завдаток, гарантія тощо);
— порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;
— відповідальність сторін;
— страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
— обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Пам'ятайте!
Договір оренди вважатимуть оформленим лише з моменту досягнення згоди щодо всіх його істотних умов і підпису обома сторонами.

Інакше говорити про укладення договору не можна. Навіть підписи без дотримання всіх істотних умов не зроблять договір легітимним. Тобто якщо сторони і завірять текст, це не призведе до виникнення прав і обов'язків у учасників угоди. А якщо одна зі сторін вчинила дії з фактичного виконання договору (скажімо, передала майно або внесла орендну плату), то правові наслідки подібних дій необхідно визначити за правилами із гл. 83 ЦКУ, встановленими для безпідставного збагачення.

Договір і Типовий договір: що спільного?
Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону про оренду договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди конкретного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує ФДМУ, типові договори оренди майна, що належить АРК або перебуває в комунальній власності, — відповідно, Верховна Рада АРК та органи місцевого самоврядування.

Так, для індивідуально визначеного рухомого і нерухомого держмайна ФДМУ своїм наказом затвердив Типовий договір оренди держмайна. До речі, у ньому ж встановив Примірний договір про відшкодування витрат балансодержателя на утримання орендованого нерухомого майна і надання комунальних послуг орендарю.

Однак, якими б не були затверджені на сьогодні форми Типових договорів, слід потурбуватися, аби договір, що укладається, містив усі передбачені Законом про оренду істотні умови. Але чи завжди потрібно копіювати типові договори? Чи можна з них щось прибрати або навпаки додати своє?

Прихильники суворості типових договорів апелюють до ч. 4 ст. 179 ГКУ. В ній зазначено: при укладенні госпдоговорів сторони можуть визначати зміст договору на підставі типового договору, затвердженого КМУ (у ситуаціях, передбачених законом, — іншим органом влади), коли сторонам не можна відступати від змісту типового договору, але дозволено конкретизувати його умови. Але вимогливість даної норми не слід переоцінювати.

Наприклад, у ч. З ст. 184 ГКУ сказано: укладення госпдоговорів на підставі типових має відбуватися "з дотриманням умов, передбачених ст. 179 ГКУ, не інакше як шляхом викладення договору... відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування... типового договору (тут і далі в цитатах виділено авт. — А. в.)." Ми під такими правилами розуміємо положення ч. 2 ст. 10 Закону про оренду, яка вимагає лише відповідності умов договору істотним умовам типового договору. А ось що з даного приводу думає ВГСУ: "застосування умов типових договорів... не є обов'язковим" (див. постанову від 01.11.05 р. у справі № 2-20/1518-2005).

Орендна плата: порядок розрахунку
Суму орендної плати за держкоммайно зазначають у договорі. Однак, на відміну від оренди майна інших форм власності, її розмір регламентує законодавство, і здебільшого її неможливо узгодити на власний розсуд сторін договору. Всі нюанси визначення орендної плати для держмайна викладені у ст. 19 Закону про оренду і Методику № 786.

Загальний порядок такий. Спочатку знаходять суму річної орендної плати. Потім встановлюють розмір орендної плати за перший місяць оренди, що фіксують у договорі. І, відштовхуючись від неї, розраховують орендну плату за наступні місяці оренди (п. 4 Методики № 786). Чому відштовхуючись? Тому що розмір орендної плати за кожний наступний місяць підлягає індексації, і обчислюють його за допомогою коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п. 13 Методики № 786). Зауважте: всі розрахункові суми за наведеними у Методиці № 786 формулами не включають в себе ПДВ. Докладніше про індексацію і визначення першого (базового) місяця для розрахунку орендної плати читайте в поточному номері газети "Все про бухгалтерський облік"на стор. 15.

І ще одне. При короткострокових орендних договорах (менше місяця) на підставі місячної плати обчислюють добову, а за необхідності навіть погодинну орендну плату. Між іншим, подобову плату визначають, якщо дія договору починається/закінчується не з першого календарного дня (робочого дня) місяця.

І останнє: отримана за формулами із Методики № 786 орендна плата — це не остаточна (гранична) сума. Адже якщо орендаря визначають на конкурсних засадах, як того вимагає ст. 118 Закону про Держбюджет-2007, то умови можуть передбачати і більший її розмір.

Тепер перейдемо безпосередньо до цифр. Залежно від виду держмайна, що передається в оренду, застосовують різні правила розрахунку орендної плати.

ЦМК. Тут річну орендну плату знаходять так:
Опл = ВзхСор.ц,
де: Вз— залишкова (за балансом 1) вартість орендованих основних засобів на час оцінки об'єкта оренди8;
Сор.ц— орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів держпідприємств.

Розміри орендних ставок встановлені в додатку 1 до Методики № 786 і залежать від сфери діяльності ЦМК, що передається в оренду (наприклад, для торгівлі — 10%, харчової промисловості —8%, побутового обслуговування — 6%).

Нерухоме майно (крім оренди пільговими категоріями орендарів, див. стор. 9). Річний розмір орендної плати розрахують за формулою:
Опл = ВпхCop,
де: Вп — вартість орендованого майна, визначена експертним шляхом;
Сор — орендна ставка.

Результати експертної оцінки дійсні протягом 6 місяців з дня її проведення, якщо інший строк (причому не просто інший, а саме менший) не передбачений у звіті з експертної оцінки. Точка відліку— п. 8 Методики № 786, а ось п. 2.3 Порядку № 935, що фактично продублював цю норму, уточнив: саме менший строк зазначають у звіті експертної оцінки. Ну а якщо договір вже укладено, то якими б не були строки попередньої оцінки, додатково її робити не потрібно.

А зараз про ситуації, коли орендоване нежитлове приміщення — частина будівлі (споруди). Щоб дізнатися його вартість, необхідно скористатися таким рівнянням:
Вп = Вб : ПбхПп,
де: ВБ— вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо орендар їх не експлуатує), визначена експертним шляхом;
Пб — площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо орендар їх не експлуатує), кв.м;
Пп — площа орендованого приміщення, кв. м.

Розміри орендних ставок залежно від цільового призначення нерухомості надано в додатку 2 до Методики № 786. Так, якщо орендар планує розмістити в ній казино, нічні клуби, то ставка дорівнює 100%, офісні приміщення — 15%, продовольчий магазин (без підакцизних товарів) — 8%.

Окреме індивідуально визначене майно (за винятком нерухомого майна). Тут все просто. Розмір річної орендної плати сторони встановлюють самостійно. Тільки треба знати, що її сума має бути більше 10%вар-тості орендованого майна. А коли орендарем виступає суб'єкт малого підприємництва - понад 7%.

Як обчислити орендну плату за комунальне майно?
Дане питання у віданні відповідних органів місцевого самоврядування. Незважаючи нате що база їх розробок — Методика № 786, механізм розрахунку орендної плати і розмір орендних ставок слід все-таки шукати в місцевій нормативці. Водночас Кабмін, якому ст. 118 Закону про Держбюджет-2007 делегувала повноваження підтверджувати індикативні ставки для коммайна, що передається в оренду в містах обласного значення, Києві і Севастополі, у своєму розпорядженні від 23.05.07 р. № 301 -р рекомендував органам місцевого самоврядування користуватися тими, що визначено в Методиці № 786.


Про нюанси, що стосуються застосування існуючого механізму розподілу орендної плати, і порядок бухгалтерського та податкового обліку такого розподілу див. у поточному номері на стор. 17.

Поліпшення і ремонт орендованого майна: що треба узгодити
Почнемо з ремонту. Цього року Закон про оренду доповнили ст. 18 у якій визначили основні постулати ремонтних відносин між орендарем і орендодавцем майна. В цілому вимоги такі: за поточний ремонт відповідає перший, а ось капітальний —турбота орендодавця (балансодержателя). Хоча подібний розподіл дуже умовний, адже у згаданій нормі зауважено: за договором його учасникам можуть дістатися інші ролі. Втім, дана вільність зовсім не відобразилася на Типовому договорі оренди держмайна. Так, його п. 5.8 вважає винятковим зобов'язанням орендаря проводити всі види ремонтних робіт. Але ми вже з'ясували: головне— це не пункти Типового договору, а дотримання положень Закону про оренду. А якщо останній дозволяє нам обирати, то відмовлятися від цього заради Типового договору не варто.

Тепер звернемося до поліпшень орендованого майна. У Законі про оренду є загальне правило, за яким орендар має право за узгодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та інше поліпшення орендованого майна(ч. Зет. 23).

Особливо підкреслимо — "за узгодженням з орендодавцем". Це важливо з декількох причин.
По-перше, проведення не узгоджених з орендодавцем поліпшень податкове законодавство не схвалює (тобто орендарю не "світять" ні валові витрати, ні амортизація віртуального об'єкта "Оренда").

По-друге, факт одержання/неодержання згоди на поліпшення прямо впливає на повернення таких поліпшень і компенсацію їх вартості. Ось на цьому ми зупинимося докладніше. Тут можливі три варіанти:
1. Орендар сам провів поліпшення, які надалі можна відокремити від об'єкта, не завдавши йому шкоди. Після закінчення строку договору орендар просто залишає їх собі (абз. 1 ч. 2 ст. 27 Закону про оренду).

2. Орендар за свій рахунок виконав поліпшення, які неможливо відокремити від майна. При цьому орендодавець погодився на їх здійснення. У такій ситуації абз. 2ч. 2 ст. 27 Закону про оренду зобов'язує орендодавця компенсувати орендарю зазнані витрати в межах збільшення у результаті цих поліпшень вартості орендованого майна. Іншими словами, з урахуванням зносу поліпшень. Щоправда, тут же обумовлено: у договорі оренди може бути визначено інший порядок розрахунків.

3. Орендар самовільно провів невіддільні поліпшення, не отримавши дозволу від орендодавця. У цьому разі вартість проведених поліпшень при поверненні об'єкта оренди не компенсують (абз. З ч. 2 ст. 27 Закону про оренду). Проте подібні поліпшення все одне визнають власністю орендодавця.

Таким чином, якщо ви зацікавлені у серйозній модифікації орендованих об'єктів, радимо спочатку заручитися згодою орендодавця. Особливо якщо в планах — невіддільні поліпшення. Як оформити такий дозвіл? Для держмайна відповідну процедуру описано в Порядку № 1523.

Суборенда: можливості та обмеження
Чинне законодавство містить декілька важливих правил, що стосуються суборенди.

ПЕРШЕ. Заборонено передавати в суборенду ЦМК (ч. 1 ст. 22 Закону про оренду, ч. 2 ст. 288 ГКУ).

ДРУГЕ. Окреме індивідуально визначене майно (у т. ч. нерухомість) орендар вправі передати в суборенду, якщо інше не зафіксовано в договорі (ч. 2 ст. 22 Закону про оренду, ч. 1 ст. 288 ГКУ).

Формально Закон про оренду і ГКУ не вимагають обов'язкової згоди орендодавця на здійснення обговорюваної операції. Щоправда, якщо договір укладають за формою Типового договору оренди держмайна, то доведеться враховувати його п. 6.3, за яким орендар має право здавати майно в суборенду, тільки якщо орендодавець не проти. Та й п. 18 Методики № 786, що обумовлює розмір суборендної плати, наполягає, що її потрібно узгоджувати з орендодавцем.

Місцеві нормативи часто-густо аналогічно підходять до питання суборенди комунального майна. Наприклад, у п. 7.2 рішення Київради від 28.09.06 р. № 34/91 читаємо: передача комунального майна орендарем в суборенду дозволена лише за згоди орендодавця, якщо інше не передбачено договором оренди. У п. 8.2 Типового договору про передачу в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Києва встановлено, що дозвіл про передачу об'єкта оренди (його частини) у суборенду надає Київрада.

Пам'ятайтеЯкщо ви здасте в суборенду майно, а за умовами договору згода все-таки необхідна, то орендодавець вправі вимагати в суді розірвання договору.

ТРЕТЄ. Строк надання майна в суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди (ч. 2 ст. 22 Закону про оренду). Втім, це загальна норма для всіх суборенднихугод, адже вони — похідні від орендних договорів, а значить, за жодних умов суборенда не може тривати довше строку основної оренди. Тому через якісь причини основний договір припинив своє існування (наприклад, розірваний), то й дія договору суборенди автоматично припиняється. Щодо цього висловився і ВГСУ в постанові від 10.03.05 р. у справі № 233/8-04.


ЧЕТВЕРТЕ. Згідно з ч. З ст. 22 Закону про оренду плата за суборенду, яку одержує орендар, не повинна перевищувати орендну плату орендаря. В цілому ідея зрозуміла: не дати орендарю заробити на суборенді держкоммайна.

Водночас п. 18 Методики № 786 дещо інакше підходить доданого питання. У принципі, плату за суборенду обчислюють так само, які вартість оренди цього майна. Проте якщо плата за суборенду перевищить вже існуючу орендну плату, перший орендар буде змушений віддати різницю в бюджет. Мало того, її з другого місяця суборенди треба буде коригувати на індекс інфляції за поточний місяць. І найцікавіше: незважаючи на те що плату за суборенду одержує перший орендар (він же ділиться з бюджетом можливим перевищенням суборендної плати над орендною), контроль за додатковими орендними доходами покладено на орендодавця (власника або управителя) держмайна. Взагалі відслідковувати виникнення орендних різниць не так вже й складно, адже п. 18 Методики вимагає, щоб перший орендар узгоджував з орендодавцем вартість суборенди. Звичайно, до цієї схеми не дуже вписується згадане положення з ч. З ст. 22 Закону про оренду. Хоча логіка зрозуміла: дотримуватимуться Закону, ось і чудово, а якщо раптом порушать — бюджету теж добре!

Пам'ятайте Якщо при суборенді цільове призначення майна зміниться, орендну плату за основним орендним договором потрібно переглядати (оскільки її ставки, прив'язані до цільового призначення майна).

Тепер декілька слів про комунальну суборенду.Трапляється, місцеві органи влади встановлюють додаткові обмеження щодо таких операцій. Наприклад, у суборенду дозволено передавати не все орендоване майно, а лише певну його частину (відсоток від площі тощо). Сторони договору, намагаючись оминути подібні обмеження, іноді підписують угоди, які на перший погляд не віднесеш до орендних, але які дозволяють користуватися майном. Припустимо, договори про співробітництво, відповідальне зберігання, що передбачають можливість розмістити обладнання третіх осіб і забезпечити доступ співробітників таких осіб до цього обладнання тощо. Зауважимо: якщо в судовому порядку виявлять, що такі договори прикривають оренду (тобто буде встановлено їх удаваність), то відносини сторін будуть урегульовані згідно з правилами, що діють для фактично зробленої угоди (ст. 235 ЦКУ).

Припинення договору оренди
У загальному правилі ч. 1 ст. 26 Закону про оренду говориться: одностороння відмова від договору оренди не припустима. Зрозуміло, якщо бажання з'явиться в обох сторін —договір можна розірвати.

Причому обопільної згоди не потрібно, якщо:
— підійшов до кінця строк, на який укладали договір;
— об'єкт оренди приватизовано орендарем;
— орендар збанкрутував;
— об'єкт оренди загинув;
— ліквідація юрособи (орендаря, орендодавця).

Перелічені підстави цілком зрозумілі і суперечок, як правило, не породжують. Водночас Закон про оренду передбачає не настільки однозначну причину для розірвання договору (ч. З ст. 26): на вимогу однієї зі сторін його можна розірвати достроково за рішенням суду, коли сторони не виконують своїх зобов'язань, а також за наявності інших підстав, визначених у законодавчих актах України.

У чому ж заковика?
По-перше, Закон про оренду не конкретизує види порушень, що можуть послужити поштовхом для звернення до суду. Суворо кажучи, будь-яке порушення (наприклад, незначне прострочення при внесенні орендної плати) формально може стати приводом для розірвання договору. Цей висновок підтверджує й постанова ВГХУ від 23.06.05 р. у справі № 14/68пд: невиконання орендарем хоча б одного із зобов'язань передбачених статею 18 Закону про оренду або договором оренди, - підстава для його розірвання.

По-друге, із наведеної норми незрозуміло: яким має бути рішення суду, якщо можливі порушення усунули до ухвалення такого рішення (до звернення до суду). На сьогодні є судова практика, що свідчить про те, що не можна розірвати договір, коли на момент ухвалення рішення порушень вже немає. Зокрема, про це сказано в постанові ВГСУ від 31.03.05 р. у справі № 5/44.

По-третє, наприклад, ЦКУ передбачає окремі випадки дострокового розірвання договору оренди. Звідси питання: як співвіднести між собою положення спецзако-нодавства та інших нормативно-правових актів?

У принципі, відповідь проста, оскільки все та сама ст. 26 Закону про оренду серед причин припинення договору через суд згадує й загальні вимоги законодавчих актів. Подивимося, якими вони бувають.

Ось чим може скористатися наймодавець, оформлюючи позов до суду (ст. 783 ЦКУ):
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) не розпочав проведення капітального ремонту речі, якщо на нього було покладено такий обов'язок.

У свою чергу, ст. 784 ЦКУ надає наймачеві право вимагати розірвання договору наймання, якщо:
1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору і призначенню речі;
2) наймодавець не виконує своїх обов'язків з проведення капремонту речі.

Отже, ми з'ясували причини звернення до суду, тепер розкажемо, який саме має вигляд подібна процедура. Спершу нагадаємо: договір вважають розірваним лише з дня набрання чинності рішенням суду, якщо інший строк не встановлено таким рішенням (ч. 5 ст. 188 ГКУ).

Сторона, зацікавлена в розірванні угоди, надсилає пропозицію другій стороні договору. У 20-денний строк одержувачу слід повідомити відправника про своє рішення. Коли сторони не досягли згоди або одержувач не вклався з відповіддю у строк, чи взагалі проігнорував пропозицію контрагента, ініціатор розірвання має право звернутися до суду (ч.ч. 2—4 ст. 188 ГКУ). На тому, що все має відбуватися саме так, а не інакше, наполягає ч. Зет. 291 ГКУ.

Тобто в орендаря є шанс впродовж 20 днів виправити всі недоліки, помічені орендодавцем (як, втім, і навпаки), і тим самим не допустити судового розгляду. Хоча заради справедливості зауважимо: якщо ініціатор розірвання договору не виконає описаної вище попередньої процедури і одразу подасть документи до суду, останній не заперечуватиме. Принаймні про це свідчать тези з багатьох постанов ВХСУ: "Передбачений ст. 188 ГК України порядок зміни та розірвання господарського договору не виключає звернення безпосередньо до суду та розгляд спору судом при відсутності даних про врегулювання спору за взаємною згодою сторін" (див. постанови від 06.04.06 р. у справі № 2/518, від 02.03.06 р. у справі № 6/587, від 29.12.05 р. у справі №12/198).

І на завершення про ситуацію, коли орендний договір припиняють в односторонньому порядку без судового розгляду. Таку можливість орендодавцю надає ч. 1 ст. 782 ЦКУ: наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плати за користування річчю більше трьох місяців поспіль. Причому в цьому випадку договір вважають розірваним, якщо орендар одержить повідомлення про розірвання договору від власника (балансодержателя) майна (ч. 2 ст. 782 ЦКУ). І головне: орендодавець вправі відмовитися від договору незалежно від того, внесе орендар надалі затриману орендну плату чи ні (див. наприклад, постанови ВГСУ від 21.03.06 р. у справі№ 13/359-05 і у справі № 13/252-пд, від 01.12.05 р. у справі № 14/396).

Список використаних нормативно-правових актів:
1. ЦКУ — Цивільний кодекс України.
2. ГКУ— Господарський кодекс України.
З. Закон про оренду— Закон України "Про оренду державного і комунального майна" від 10.04.92 р. №2269-ХІІ.
4. Закон про оцінку— Закон України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.01 р. №2658-ІН.
5. Закон про Держбюджет-2007 — Закон України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" від 19.12.06 р. №489-V.
6. Закон про приватизацію держмайна — Закон України "Про приватизацію державного майна" від 04.03.92 р. №2163-ХІІ.
7. Методика № 786 — Методика розрахункута порядок використання плати за оренду державного майна, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786.
8. Методика № 629 — Методика оцінки об'єктів оренди, затверджена постановою КМУ від 10.08.95 р. № 629.
9. Типовий договір оренди держмайна — Типовий договір оренди індивідуальновизначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджений наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. №1774.
10. Нотаріальна інструкція— Інструкція про по-рядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Міністерства юстиції України від 03.03.04 р. №20/5.
11. Наказ № 2975 — Перелік документів, що надаються орендарем орендодавцю для укладення договору оренди майна, яке перебуває у державній власності, затверджений наказом ФДМУ від 14.11.05 р. № 2975.
12. Порядок № 2149— Порядок проведення конкурсу на право оренди державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 13.10.04р. № 2149.
13. Порядок №935— Порядок надання Фондом державного майна, його регіональними відділеннями і представництвами дозволів державним підприємствам, організаціям на передачу в оренду цілісних майнових комплексів їх структурних підрозділів і нерухомого майна, затверджений наказом ФДМУ, Мінфіну, Мінекономіки від 04.05.2000 р. № 935/95/31.
14. Порядок № 1523— Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 03.10.06 р. №1523.
15. Роз'яснення № 1765— Роз'яснення і рекомендації до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затверджені наказом ФДМУ від 22.08.2000 р. № 1765.
Андрій Василенко