Анализ финансовой отчетности

Придбання заміського будинку в кредит: на що треба звернути увагу

Власний будинок за містом — мрія більшості жителів мегаполісів. Дехто вже реалізував її, багато хто тільки планує це зробити. І справа навіть не в престижності цієї покупки.Жодна міська квартира не дасть своїм господарям такого відчуття свободи, комфорту та затишку, як власний будинок. Звісно, останній вимагає до себе більшої уваги, а ніж квартира. І тут квартирні міркування на кшталт "Що за дверима — то вже не моє" від роботи не врятують. Та хіба не приємно пройтися босоніж по зеленому доглянутому газончику, зірвати з деревця свіже яблучко чи нарвати стиглих вишень?..

На жаль, така ідилія настає не одразу. Спочатку треба ще купити землю, побудувати будинок, що вимагає не аби якої витрати часу, грошей та нервів. Більш заможні люди можуть витратити кругленьку суму одразу і купити все готове, а іншим доводиться брати позики в банку і займатися будівництвом самостійно. Ми ж сьогодні розглянемо проблеми кредитування та основні три схеми набуття у власність будинків за містом.


Отже, ви прийняли рішення стати щасливим власником будиночка (чи великого маєтку— кому що) за містом. Одразу стикнетеся із тим, що пропозицій на цьому ринку надзвичайне різноманіття. І ціни коливаються від кількох сотень тисяч одиниць іноземної валюти до кількох мільйонів за будинок. Є в продажу й земельні ділянки — купуй та будуй! Місце розташування, відстань від роботи, транспортне сполучення, площа земельної ділянки, зовнішній та внутрішній дизайн житла, сусіди — з усім цим ви розберетеся самі, ми перейдемо до більш практичних питань.

При всьому багатстві вибору схеми набуття у власність індивідуального будинку можна перелічити на пальцях. По суті, є всього три варіанти:
1) купити будинок у котеджному містечку;
2) купити готовий будинок разом із землею в окремої фізособи-власника;
3) купити землю і самостійно організувати будівництво майбутнього житла.

Варіацій кожного з них безліч. Ми ж не будемо вникати в це, а поговоримо детальніше про особливості кредитування в кожному з трьох способів.

Купуємо будинок у котеджному містечку
На жаль, законодавство не знає такого терміна, як "котедж". І неврегульованість його статусу стримує розвиток відповідного ринку. Та все ж на побутовому рівні будемо вважати, що котедж— це окремий будинок. У межах окремої великої ділянки (котеджного містечка) його, як і інші будинки, будує одна компанія-забудовник, яка зазвичай і виступає продавцем.

Незважаючи на те що отримати кредит у цьому випадку відносно легко, банки з неохотою видають кредити на придбання таких будинків. Ще й ставки кредитування у таких випадках часто на 1 — 2% вищі за звичайні. Втім, їхній інтерес до такої нерухомості, як і інтерес покупців, зростає не щоднини, а щогодини.

Існує декілька об'єктивних причин для можливих непорозумінь.

1. Відсутнє реальне майно, яке банк може взяти в заставу. Це коли будинок ще не здано в експлуатацію, що насправді буває майже завжди. Відповідно, є ризик, що інвестор залишиться без нерухомості, а банк — без своїх грошей. Оскільки інвестор (покупець), сплативши наперед гроші, не отримує одразу права власності на будинок та землю, про ліквідність подібного майна навряд чи можна говорити. Тим більше проблемно взяти кредит на "голе місце" чи "яму", в якій тільки планується будівництво. А якщо немає навіть проекту майбутньої забудови, то ризик втратити кошти просто зашкалює.

Саме тому банки часто висувають додаткові умови для кредитування подібних придбавань. Наприклад, встановлено вимогу, що має бути виконано не менше 50% запланованих будівельних робіт щодо такого будинку.

Для інвестора найкращий варіант— купити в кредит вже готовий і введений в експлуатацію будинок — "під ключ". Тут інвестування в будівництво повністю виконує забудовник, а потім продає готовий котедж. Щоправда, такий будинок коштує набагато більше, ніж на стадії проектування чи риття котлованів. Та є і проблема різного розуміння забудовником та інвестором терміна "під ключ". Зазвичай після придбання такого будинку інвестору доводиться вкласти ще чималі кошти, щоб довести його до придатного для життя стану. Адже, як правило, внутрішніх оздоблювальних робіт забудовники не виконують. Цьому є й причини суто фінансові: забудовників під кінець будівництва майже завжди виникає дефіцит коштів. Це штовхає їх якнайшвидше витягнути з покупця гроші та закрити проект вже на етапі закінчення загально-будівельних робіт. До того ж повне виконання внутрішніх оздоблювальних робіт, крім чисто виробничих проблем, зовсім не сприяє підвищенню рентабельності проекту. Тому забудовникам просто не хочеться цим займатися. Правда, інколи цього не хочуть самі інвестори-покупці — дизайн може не відповідати їхнім інтересам і смакам.

Фірм, які продають дійсно готовий для проживання будинок, одиниці. Але отримати кредит підтакий будинок найлегше.

2. Непорозуміння в питаннях землекористування.
Потенційному покупцю-позичальнику слід ретельно вивчати проспекти забудовників, зокрема в частині, присвяченій землі. Оскільки часто покупець житлового будинку отримує лише право користуватися землею (через договір оренди). Тобто власності на землю як такої у покупця котеджу не буде. Так само і з боку забудовника: той міг взяти в оренду у місцевих органів влади всю земельну ділянку, побудувати будинки, продати їх. А новоспеченим власникам доводиться самим приватизовувати землю. Банки, до речі, можуть відмовитися давати кредити під таку ризиковану заставу.

Зверніть увагу: нещодавні зміни до Земельного кодексу України, котрими будинок "прив'язали" до земельної ділянки, на якій він знаходиться, зробили інтереси власників будинків більш захищеними, бо тепер вони можуть вимагати визнання за ними права власності на землю через суд. Звісно ж — якщо будуть якісь перешкоди в правомірному оформленні таких прав.

Ще одне: отримати кредит простіше, якщо котедж придбавають через придбання цільових облігацій або фонд фінансування будівництва. Тоді під заставу вносять самі цінні папери чи свідоцтво учасника фонду. Однак банки все одно вимагатимуть, щоб позичальник зобов'язався після закінчення будівництва переукласти договір застави вже на збудований котедж. Цим нюанси кредитування, зрозуміло, не обмежуються. Наприклад, кредит взяти простіше, якщо будівельна фірма-продавець акредитована банком і уклала з ним договір про співробітництво.

В основній масі кредити під купівлю котеджів видають з умовою сплати першого внеску. Його розміру середньому 20—30%. Тобто потенційним покупцям слід володіти чималою сумою власних коштів. Великий мінус цієї схеми: серед банків тільки одиниці надають подібні кредити.

Купівля готового будинку разом із землею в окремої фізособи-власника
Якщо ви вирішили купити будинок разом із землею в якогось індивідуального власника і вже навіть вибрали, який саме, то перед оформленням договору купівлі-продажу ознайомтеся з держактом про право власності на землю. Особливо зосередьтеся на графі, де вказане цільове призначення землі. Часто індивідуальні будівники, порушуючи законодавство, будують житло на землях, призначених для ведення особистого селянського господарства. Будемо справедливі — не всі з них хочуть вас обманути. З життя відомо, що половина власників землі з цільовим призначенням "під особисте селянське господарство" й досі переконані, що можуть продати таку землю. Хай так, але жоден банк не видасть вам кредит на купівлю особняка, побудованого на такій землі. Більше того, така земля потрапляє під дію мораторію (заборони) на продаж, який міститься в Перехідних положеннях Земельного кодексу України. А значить, угоди (утому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), в тому числі які передбачають передачу прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, будуть вважати недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Проблеми також можуть виникнути, якщо будинок купують на неприватизованій землі. До подібних кредитів банки теж ставляться із насторогою. Звісно, фізособа-покупець вправі потім сама приватизувати землю під будинком, але доти її неможливо заставити.

Далі про документи, які знадобляться позичальнику.



Будуємо майбутнє житло самостійно
Це найдешевший, але далеко не найпростіший спосіб стати щасливим власником приватного будиночка. І дуже добре, якщо є гроші бодай на самостійне придбання землі. А якщо таких немає?..

Тоді свої надшвидкісні амбіції слід приборкати і, як кажуть, "спішити повільно". Спершу доведеться купити в кредит землю. Вона ж і буде предметом застави. А вже погасивши такий кредит, ви можете зайнятися отриманням кредиту під будівництво. У заставу потрапить знову-таки земля, адже банк розуміє лише мову "реального майна". Мрію про будинок він не визнає ліквідним і бажаним майном, якби сильно вона не тішила вас.

Характерно для придбання землі в кредит те, що банки:
1) тільки починають роботу в цьому сегменті;
2) рідко коли видають кредити в сумі, що перевищує 50% ринкової вартості землі.

Зрозуміти їх можна. Внести землю в заставу дозволено не будь-яку, та і з її відчуженням бувають проблеми. Тому що на сьогодні, пам'ятаємо, діє мораторій на продаж деяких земельних ділянок. Не всіх, звісно. Тож нагадаємо: земель із цільовим призначенням "під забудову" заборона на відчуження не стосується. І отримати в банку кредит під її купівлю таки реально.

До речі, буває, що деякі банки видають кредит під наступні етапи виконаних робіт із заставою попередніх. Складно звучить? Насправді нічого страшного: залили фундамент, взяли кредит підзведення стін першого поверху, а фундамент — у заставу. Далі — кредит на плити перекриття, а стіни з фундаментом — у заставу.

Звісно, це дещо спрощений опис ситуації. До того ж навіть якщо таке й буває, то вкрай рідко. А ще банк навряд чи прокредитує більше ніж 80% витрат особи на роботи та будматеріали і вимагатиме наявності всієї проектно-кошторисної документації.

Основний мінус — доводиться брати на роботу будівельників, які мають належні ліцензії. Майстри "з вулиці" навряд чи дадуть вам якісь підтвердні документи. Проблеми виникають і з оформленням незавершеного будівництва. Щоб юридично перетворити незавершене будівництво в об'єкт нерухомості, потенційний замовник має пройти складну судову процедуру.

Звісно, є способи взяти в кредит усю необхідну для будівництва суму. Але тоді доведеться заставити якесь інше нерухоме майно. У житті, до речі, досить часто міські сім'ї заставляють квартири, а за позичені кошти ведуть будівництво. Правда, вартості квартири не завжди вистачає для застави, тоді люди заставляють і авто, і депозит в банку, цінні папери тощо. Додаткове забезпечення знадобиться і тоді, коли ви хочете взяти кредит без першочергового внеску.



Нюанси, про які треба пам'ятати
Потенційним власникам нерухомості за містом радимо звернути увагу на низку проблемних моментів, з якими вони точно зіткнуться:
1) термін кредитування на придбання будинків за містом часто менший, ніж при купівлі квартири, — в основному не перевищує 15 років. Навіть коли банки декларують, що термін кредитування 20 і більше років, здебільшого є обмеження щодо регіонів чи міст, під придбання будинку в яких встановлено такий подовжений строк;

2) взяти кредит у сумі більше 200 тис. дол. зможуть одиниці. Хоча і це майже на межі фантастики. За такі гроші ви купите будиночок хіба що в регіонах.
Бо в 50-кілометровій зоні від Києва (а також навколо деяких великих міст) ціни "стартують" з рівня на порядок вище. Звісно, ми говоримо про нові будинки — старі можна придбати і за менші гроші. Так що вам треба мати кругленьку суму власних коштів;

3) банки "люблять" кредитувати вже готові будинки, введені в експлуатацію та зі всіма комунікаціями. В інших випадках у кредитах можуть відмовити;

4) без грошей можна залишитися, якщо землю під будинком, що купується, не приватизовано;

5) краще купувати будинок у будівельної фірми, з якою банк уклав договір про співробітництво. Оформити кредит буде набагато простіше, іноді все обмежується формальностями. Але ви ж розумієте, що перебирати умовами кредитування вже не вийде;

6) іноді ставка кредитування для будиночків може бути трохи вищою, ніж при кредитуванні придбання квартири;

7) чим більший строк кредитування, тим вищі відсотки;

8) проблеми виникають з оцінкою нерухомості. Якщо її проводять оцінники банку чи сторонні експерти (але вказані банком), то сума майже гарантовано буде меншою за продажну. Додайте сюди, що банки рідко видають кредит під заставу без першочергового внеску. У результаті навряд чи сума кредиту буде більшою 60% вартості будинку, який придбавається;

9) на отримання кредиту впливає вік позичальника. Так, 60-річним (і старше) покупцям у кредиті, найімовірніше, відмовлять. Тож молоді взяти кредит простіше;

10) банки не дуже хочуть кредитувати придбання земельних ділянок площею менше 10 соток, а також будівництво маленьких будинків. Краще, щоб земельна ділянка була 15—25 соток, а площа будинку від 150 до 400"квадратів". Бо ж "ліквід"(!);

11) перед тим як ставити питання про кредит, поцікавтеся в банку, які вимоги вони висувають до будинків, які ними кредитуються. Наприклад, є вимога банку — наявність газифікації. Якщо потім ви оберете будинок без газу, то в кредиті вам можуть відмовити.



Закінчуючи консультацію, думали побажати вам заробляти так, щоб з легкістю і без якихось обмежень для себе та сім'ї розрахуватися з банком. Якомога швидше. Утім, не в грошах щастя, головне — здоров'я. З ним ви зможете розрахуватися за будь-якими кредитами. Його вам і бажаємо.
Сергій Строїч