Анализ финансовой отчетности

Оперативна оренда нерухомості й транспорту: розраховуємо й обгрунтовуємо звичайні ціни

Звичайна ціна (ЗЦ), як і раніше, не втрачає своєї актуальності. І, ми вважаємо, так буде ще дуже довго. Законодавець не бажає відмовлятися від звичайноцінних норм, а напроти — розширює сферу їх застосування.

А бухгалтерам лише залишається взяти під козирок приписи далеко не однозначного законодавства.

Сьогодні тема нашої розмови — ЗЦ при оперативній оренді нерухомості, автомобілів та інших основних фондів (ОФ).


Що собою являє оперативна оренда
Оперативний лізинг (оренда) — господарська операція фізичної або юридичної особи, що передбачає відповідно до договору оперативного лізингу (оренди) передання орендарю майна, що підпадає під визначення ОФ згідно зі ст. 8 Закону про прибуток, придбаного або виготовленого орендодавцем на умовах інших, ніж передбачаються фінансовим лізингом (орендою).

Оскільки надання права на користування товарами у межах договорів лізингу (оренди) підпадає під визначення продажу результатів робіт (послуг) (п. 1.31 Закону про прибуток), думаємо, ані орендарю, ані орендодавцю у випадках, перелічених у підпунктах 7.1.1, 7.4.1—7.4.3 Закону про прибуток, не уникнути розрахунку ЗЦ орендної плати. Це саме стосується і податкових зобов'язань (податкового кредиту) з ПДВ (див. п. п. 4.1 , 4.2і пп. 7.4.1 Закону про ПДВ).

Як обчислити ЗЦ
Як бачите, у користування передають об'єкти, що належать до ОФ. І багато з них характеризуються так званими індивідуальними ознаками.

Стаття 184 ЦКУ пояснює: річ має індивідуальні ознаки, якщо вона наділена властивими лише їй ознаками, що, індивідуалізуючи її, виділяє серед інших однорідних речей. Це можуть бути, наприклад, нерухомість, автомобілі та техніка.

Уже лише в силу цього часом неможливо достовірно оцінити справедливість цін на оренду того чи іншого об'єкта.

Припустимо, у двох автомобілів однієї марки та одного року випуску може бути цілком різна комплектація і фізичний стан!

А оренда приміщення на І поверсі будівлі коштує далеко не стільки ж, як на 18-му, не кажучи вже про такі нюанси, як його місце розташування, дата будівництва, матеріали та якість виготовлення, ремонт, сусіди, наявність місць для паркування, рівень шуму, загазованість і багато-багато іншого!

Погодьтеся, знайти два ідентичних за цими характеристиками об'єкта оренди дуже і дуже складно, хіба що це можливо в районах новобудов. Та й то однакові вони лише на перший погляд.

До чого ми все це розповідаємо? Річ утім, що згідно з пп. 1.20.2Закону про прибуток для визначення звичайної ціни товару (робіт, послуг) використовують інформацію про укладені на момент продажу такого товару (роботи,послуги) договори з ідентичними (однорідними) товарами (роботами, послугами) у співставних умовах.

А в ситуації, що склалася, відшукати ідентичні (однорідні) орендні послуги та співставні умови ой як непросто. І якщо виходити з того, що кожний з об'єктів оренди унікальний, можна дійти висновку, що такими є і самі орендні послуги. А значить, відкривається прямий шлях до пп. 1.20.6Законупро прибуток. Згідно з ним, зокрема, якщо на ринку не здійснюють операцій з ідентичними (однорідними)товарами (роботами, послугами), звичайною вважають ціну договору.

Однак тут головне не перегнути палку, адже часто відшукати схожі за характеристиками і розташуванням приміщення (тобто ідентичні/однорідні послуги) все-таки можна.

До того ж Закон про прибуток надає нам досить багато підстав для аргументації звичайності нашої ціни.

Так, зокрема, враховують такі умови договорів, як кількість (обсяг) товарів (припустимо, обсяг товарної партії) — у нашому випадку все це можна замінити площею приміщення, що орендується, або кількістю техніки, автомобілів (зазвичай чим даний показник більший, тим ціна договору менша). Об'єктивно орендодавцю вигідно здати все й одразу, а не розмінюватися на дрібниці —за рахунок цього ціна договору нижча, ніж при оренді маленької частини того самого приміщення. І навпаки, чим менша арендована площа, тим вище ціна.

Беруть до уваги і строки виконання зобов'язань, умови платежів, звичайних для такої операції, а також інші об'єктивні умови, що можуть вплинути на ціну. Наприклад, велика передоплата при укладанні договору знижує його ціну, а відсутність передоплати або тривале відстрочення може ціну підвищити.

Умови договорів на ринку ідентичних (за їх відсутності — однорідних) товарів (робіт, послуг) визнаються співставними, якщо відмінність між такими умовами суттєво не впливає на ціну або може бути економічно обґрунтована. При цьому враховують звичайні при укладанні угод між непов'язаними особами надбавки чи знижки до ціни.

Такими звичайними знижками сміливо можна назвати знижки за строк, на який укладають договір оренди. Чим більше його строк, тим більше підстав вимагати знижку і навпаки.

На практиці при пошуку ринкової ціни на оренду нерухомості найлегше звернутися до реклами (Інтернет, зовнішня реклама, оголошення з друкованих ЗМІ). Опрацювавши цей масив інформації, ви отримаєте ціну-мінімум і ціну-максимум. Ринковість ціни в даних виданнях і оголошеннях не викликає сумнівів, оскільки тут наявна публічна пропозиція послуг, орієнтована на всіх доступних споживачів! А для товарів (робіт, послуг), які продають шляхом прилюдного оголошення умов їх продажу, звичайною визнають ціну, що міститься у такому прилюдному оголошенні (пп. 1.20.3Закону про прибуток).

Крім того, є ще й абз. 2 пп. 1.20.2Закону про прибуток, згідно з яким "якщо товари (роботи, послуги), ідентичні (за їх відсутності — однорідні) товарам (роботам, послугам), стосовно яких визначається звичайна ціна, прилюдно пропонуються до продажу, або мають ціни, встановлені на організованому ринку цінних паперів, або мають біржову ціну (біржове котирування), визначення звичайної ціни у встановленому в абзаці першому цього підпункту порядку здійснюється із врахуванням таких факторів".

Подібний підхід підтримали й податківці в листі від 08.11.06 р. № 904/10/31-106. Зокрема, там сказано: за роз'ясненнями ДПА України, викладеними на сторінках журналу "Вісник податкової служби України" (жовтень 2005 p., № 40, стор. 43), інформацію про ціни на аналогічні товари (роботи, послуги) підприємство може отримати з прайс-листів, рекламних оголошень тощо.

Крім того, вони пропонують звернутися до ст. 13Указу Президента України "Про деякі заходи з дерегулювання підприємницької діяльності" від 23.07.98 р. № 817/98: звичайні ціни на товари (роботи, послуги) для їх застосування у податкових або митних цілях встановлюються на підставі статистичної оцінки рівня цін на внутрішньому ринку України. Отже, підприємство при укладанні договору з пов'язаною з ним особою може застосовувати середньостатистичні ціни, інформацію про які можна отримати в державних органах статистики.

У кінці контролери роблять висновок: обґрунтувати рівень договірних цін платник може за допомогою договору, оприлюдненого рекламного оголошення, прайс-листа, довідки, отриманої від державних органів статистики тощо.

Таким чином, підібравши і систематизувавши інформацію про ринкові ціни на оренду площ, ви автоматично одержуєте орієнтири для доведення звичайності ціни вашого договору, плюс можна зіграти на зниження або підвищення ціни, ввівши у нього вищезгадані фактори — знижку (надбавку) залежно від строку, на який він укладений, стану приміщення, передоплати, терміновості і т. д.

ЗЦ житла, що орендується
При оренді квартири у фізособи радимо звернути увагу на пп. 9.1.2 Закону про податок з доходів. Він говорить: оподатковуваний доход орендодавця фізособи визначають, виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, встановленою Кабінетом Міністрів України1, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості, з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розташована така нерухомість, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо таку мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного податкового року, то об'єкт оподаткування визначають виходячи з розміру орендної плати, визначеного в договорі оренди.

Вважаємо, що ціна, визначена таким чином, може служити точкою відліку у визначенні звичайності ціни житла, що орендується.

Звичайноцінові особливості при оренді рухомого майна
Методи обґрунтування звичайної ціни, легко застосовувані для оренди нерухомості, далеко не завжди підходять для автомобілів й офісної техніки.

Річ утім, що часто плутають оренду і прокат! Але ці операції не ідентичні, а їх умови неспівставні! Погодьтеся, не можна порівнювати ціни підприємств, що професійно займаються здаванням автомобілів у прокат, з ціною фізособи, яка передає авто в найм не в бізнесах-інтересах, а часто-густо навіть вимушено. Остання практично завжди буде нижчою.

Тому, на наш погляд, порівнювати можна ціни на оренду авто у фізосіб з фізособами, а у прокатників з прокатниками.

Ну і ще раз повторимо — у будь-якому випадку головним аргументом для ЗЦ буде клас, рік випуску і стан автомобіля.

У цілому ті самі принципи використовують і для визначення ЗЦ оперативної оренди офісної техніки, обладнання та інших ОФ.

Дослідження ринкових цін можна замовити або доручити спеціально призначеному співробітнику. Зробити це йому буде неважко.

Доповідна записка (бажано з підборкою матеріалів текстів оголошень, комерційних пропозицій, рахунків, оферт і буде документальним обґрунтуванням звичності ціни вашого договору.

У принципі оцінити ринковість орендної плати може й експерт, щоправда, за його послуги, напевне, доведеться платити. Крім того, щоб уникнути розбіжностей з приводу справедливості ціни орендної плати, рекомендуємо і орендарю, і орендодавцю разом потурбуватися про її обґрунтування.

Щасти вам, друзі!

Список використаних нормативно-правових актів:
1. ЦКУ — Цивільний кодекс України.
2. Закон про прибуток— Закон України "Про оподаткування прибутку підприємств" у редакції від 22.05.97 р.
3. Закон про ПДВ — Закон України "Про податок на додану вартість" від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.
4. Закон про податок з доходів — Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22.05.03 p. № 889-IV.
Дмитро Ковальов