Анализ финансовой отчетности

Спадкування майна в іпотеці

Іноді боги виконують наші бажання
лише для того, щоб нас покарати...
Коли йдеться про спадкування, стає трохи сумно.Адже коли одержуєш спадщину, то означає, що людина, якій досі належали певні блага(спадщина), померла. Однак ніщо не вічне під цими зірками і готовим треба бути до всього. Тому постараємося підійти до проблеми формальніше, на скільки це можливо. Бо говоритимемо саме про спадщину. І не просто про спадщину,а про спадкування нерухомого майна, що перебуває в іпотеці.

Замість вступу
По-перше, настійно рекомендуємо ознайомитися з азами іпотечного кредитування та оформлення нерухомості (на прикладі квартири), що дісталася у спадщину. Для цього вам зовсім не обов'язково перегортати товсті фоліанти кодексів і копатися в скучній під законній нормативці. Достатньо прочитати дві публікації в газеті"Все про бухгалтерський облік"за 2007рік, № 28 на стор. 11 і № 37 на стор. 13.

По-друге, пригадаємо деякі основні поняття, якими оперуватимемо у ході публікації. Отже, уст. 1218 ЦКУ визначено непорушну істину: до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцю на момент відкриття спадщини і не припинилися в наслідок його смерті. Давати визначення іпотеки чи іпотечного кредиту ми не будемо, цю термінологію і так усі знають. Скажемо простіше, іпотека — це застава нерухомого майна,а іпотечний кредит— грошова сума, видана під заставу нерухомості.

Правила спадкування майна в іпотеці
Коли іпотекодавець (ми маємо на увазі людину, якій видають банківський кредит, як правило, під заставу нерухомості, що придбавається за ці кошти) вмирає, то предмет іпотеки переходить до його спадкоємців за загальними правилами спадкування. Але, крім цього, набирає чинності ст. 23 Закону про іпотеку, де є спеціальні норми, що регулюють описану ситуацію. Для зручності наведемо їх у вигляді окремих правил.

Правило 1. Якщо право власності на предмет іпотеки переходить від іпотекодавця до спадкоємця, іпотека буде дійсною і для нього. Причому навіть тоді, коли спадкоємець не підозрював про те, що нерухомість у заставі.

Правило 2. У результаті спадкоємець набуває статусу іпотекодавця й одержує всі його права та обов'язки за іпотечним договором (наприклад, право проживати у квартирі, що виступає предметом іпотеки, і обов'язок виплачувати тіло кредиту та щомісяця нараховані відсотки). Причому на точнісінько таких самих умовах, які існували свого часу для спадкодавця.

Правило 3. Спадкоємець, одержуючи майно в іпотеці, не нестиме відповідальності перед банком, припустимо, за несвоєчасне погашення кредиту (добре хоч законотворці зафіксували це). Адже за це в іпотечному договорі звичайно передбачають пеню.

А йдеться про великі суми, оскільки нині кредити на нерухомість зовсім недешеві.

Однак не варто заздалегідь потирати руки. На практиці за прострочення погашення кредиту банк перегляне строки виплат і вимагатиме всю не виплачену суму кредиту і відсотків достроково. Інакше з нерухомістю доведеться розпрощатися.

Із перелічених правил випливає ось що: у підсумку спадкоємцю таки дістанеться такий собі будиночок — квартирка— діляночка, а на додачу— щомісячні виплати за кредитом. Добре, коли фінанси не співають романсів, і ви маєте пристойну, зі стабільним високим заробітком, роботу. Адже буває і навпаки.

У будь-якому разі не треба засмучуватися. Ви зможете коли завгодно зі згоди банку продати заставне майно — виручене покриє заборгованість (до цієї теми ми ще повернемося). Але не поспішайте вживати крайніх заходів. Є й більш привабливі варіанти. Про це ми розповімо у наступних розділах.

Іпотечний кредит може покрити страховка
З точки зору спадкоємця, було б непогано, якби для одержання іпотечного кредиту банк завжди вимагав від позичальника застрахувати своє життя. Або народні обранці записали б страхування життя позичальника як неодмінну умову до ст. 7 Закону про страхування, де визначені види обов'язкового страхування. Поки що там є лише обов'язкове страхування предмета іпотеки від ризику випадкового знищення, пошкодження чи псування (п. 35ч. 1 ст. 7 Закону про страхування). Та ще й у ч. 4 ст. 8 Закону про іпотеку сказано: банк може покласти на іпотекодавця обов'язок здійснити інші види страхування.

Зверніть увагу!
Зараз йдеться не просто про страхування життя, а про страхування життя позичальника (іпотекодавця). Само по собі страхування життя на випадок смерті людини розуміє виплату страхових сум при настанні страхового випадку. А от страхування життя людини як позичальника — повне погашення кредиту.

Так, при настанні страхового випадку страхове відшкодування покривало б вартість іпотечного кредиту і відсотків, спадкоємцю дісталася б нерухомість без боргів. Адже страхова компанія виплачувала б гроші безпосередньо банку.

На сьогодні це роблять добровільно (лічені українські банки не дадуть грошей без цієї страховки). Вартість процедури багато в чому залежить від умов, що висуває страхова компанія, і, звичайно, від вартості предмету іпотеки. Середній арифметичний показник— приблизно 0,5% від суми кредиту. Врахуйте і те, що страховий платіж доведеться вносити щороку до остаточного погашення кредиту. Щоправда, при цьому сума страхових платежів буде з кожним роком усе менше і менше — прямо пропорційна зменшенню суми кредиту.

Ще одне уточнення.Якщо смерть настане у результаті алкогольного сп'яніння або самогубства чи внаслідок інших, описаних у ст. 26 Закону про страхування випадків, то страховик може відмовити у виплаті відшкодування.

А от задачка складніше. Щоб не виникало зайвих питань, одразу пригадаємо ст. 1226 ЦКУ: частка в праві загальної спільної власності успадковується на загальних підставах. Тепер уявіть, що один із подружжя в інтересах сім'ї уклав колись на своє ім'я договори кредиту, купівлі-продажу квартири та іпотеки. При цьому за ст. 61 СКУ нерухомість в іпотеці належатиме подружжю на праві загальної спільної власності. І якщо, наприклад, один із подружжя (дружина), який пережив іншого, або будь-який інший спадкоємець (діти, інші родичі) одержить у спадщину його частку у праві загальної спільної власності, то страховка (звичайно, якщо спадкодавець застрахував своє життя як позичальник) покриє іпотечний кредит лише у розмірі його частки у спільному майні. А от залишок кредиту спадкоємцям доведеться погашати своїми силами.

Змінюємо умови кредитного договору
А тепер така картина. Ви все-таки вирішили прийняти спадщину з обтяженням. Але страховка не покрила іпотечного кредиту повністю або страхова компанія на законних підставах відмовилася виплачувати відшкодування, чи взагалі ніякої страховки не було.

Можна спробувати щастя і переконати представників банку змінити умови договору кредиту. Пояснити його співробітникам, які відповідають за кредитування, у якій складній ситуації ви опинилися, і попросити подовжити строки повернення кредиту (тоді зменшиться сума щомісячних виплат). Як варіант, можна домовитися про зміну схеми кредитування. Вам, напевно, не відмовлять. Тим більше що банк, як правило, не зацікавлений утому,щоб звертати стягнення на предмет іпотеки — це вже крайність.

А давайте здамо ми це майно в оренду
До речі, якщо ви захочете здати свою новоодержану спадщину (землю чи квартиру) в оренду, то для цього необхідний письмовий дозвіл банку (ст. 9 Закону про іпотеку). Оренда, згідно з нашим законодавством, — оплатний договір, а значить, орендар спокійно покриє частину (а то й усю суму) виплат за кредитом.

Усе це добре, скажете ви. А якщо, наприклад, успадкована квартира — єдине місце проживання спадкоємця і іншого житла у нього немає і не передбачається? Рішення знайдеться і тут! Можна гарненько заощадити на різниці цін. Утому самому Києві градація в розмірах місячної орендної плати на житло досить велика. Тут вступають у змагання безліч факторів: віддаленість від центру міста, наявність у районі інфраструктури (магазини, театри, кінотеатри, розважальні заклади, садочки, школи, фітнесцентри), категорія елітності будинку (хрущівка, сталінка або взагалі новітній архітектурний проект), чималу роль відіграє і відстань до станції метрополітену.

Так ось, спокійно наймаємо житло на околиці міста, а то й у приміській зоні, а дороге (успадковане) — здаємо, не забуваючи, звичайно, про згоду нате банку. Погодьтеся, гідний вихід із ситуації.

Набридло! Візьму і продам!
Буває, що спадкоємців декілька і за законом вони претендують на спадщину в рівних частках. Між іншим, за умовчанням так і трапляється (ч. 1 ст. 1278 ЦКУ). Добре, коли між ними панує любов і злагода. Дачна діляночка з акуратним будиночком і зеленим газоном слугуватиме місцем для їх спільних пікніків ще довго. Зрозуміло, кожний з них має право заявити про виділення його частки у спадковому майні в натурі (ч. 2 ст. 1278 ЦКУ). Якщо це, звичайно, можливо. Просто коли майно після розподілу може втратити своє цільове призначення, то його вважають неподільним. Припустимо, будинок із земельною ділянкою поділити реально: зробити перепланування, окремі входи тощо, а ось як бути з однокімнатною квартирою?

Мабуть, найкращий вихід— просто продати неподільну спадщину, погасити кредит і відсотки за ним, а суму, що залишилася, розділити порівну між претендентами.

Щодо цього дамо декілька порад. На практиці продавати іпотечну нерухомість бажано швидше. Адже, крім того, що необхідна згода банку, він ще має пріоритетне право на погашення кредитного боргу. Таким чином, не виключено, що він просто зверне стягнення на нерухомість і продасть її без участі спадкоємців — не кращий варіант.

Замість висновку
Як ви вже зрозуміли, безвихідних ситуацій не буває. Практично завжди, успадковуючи іпотечне майно з кредитними зобов'язаннями, спадкоємець (спадкоємці), навіть коли і не одержує від цього суттєвих вигід, усе-таки не ображається. Головне— опинившись на місці героїв нашої публікації, ви знатимете, яких кроків вжити.

А ще пам'ятайте: нерухомість — одне з кращих капіталовкладень!

Список використаних нормативно-правових актів:
1. ЦКУ — Цивільний кодекс України.
2. СКУ — Сімейний кодекс України.
3. Закон про іпотеку — Закон України "Про іпотеку" від 05,06.03 p. № 898-IV.
4. Закон про страхування — Закон України "Про страхування" від 07.03.96 р. № 85/96-ВР.
Євген Рудий