Анализ финансовой отчетности

Купили під офіс житловий будинок на неприватизованій землі: розбираємося в наслідках

ДОСИТЬ часто підприємства купують у фізичних осіб житлові будинки на неприватизованих земельних ділянках. Тільки от іноді неуважність до земельних питань заганяє покупця в таку законодавчу яму, із якої вибратися надзвичайно важко, адже юридичне урегулювання цього питання потребує неабияких витрат часу , нервів і фінансів підприємства. А нецільове використання землі (житловий будинок — під офіс) здатне викликати неприємні наслідки... Утім, давайте про все по порядку... І. БУДИНОК УЖЕ КУПИЛИ, ВИПРАВЛЯЄМО НАСЛІДКИ Отож, підприємство купило будинок, але жодних прав на землю не має, адже неприватизована ділянка фактично належить державі або територіальній громаді. Але хіба може підприємство користуватися землею без достатніх правових підстав? Ні! Слід це користування оформити юридично, тим більше що будинок купили для офісу...

Згідно зч. 2 ст. 116ЗКУ набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Тобто вибір у підприємства невеликий: оформити або право власності, або право користування.

Останнє за гл. 15 ЗКУ буває двох видів:
1) право постійного користування (для земель як державної, так і комунальної власності);
2)право оренди.
Отримати ділянку в постійне користування можуть:
а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;
б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації.

Якщо ж вас у цьому короткому списку немає, то запам'ятайте золоте правило: постійне користування у вашому випадку неможливе. Тож звичайне підприємство, яке купило будинок на неприватизованій землі, мусить або отримати землю у власність, або укласти договір оренди. Розглянемо ці варіанти.

Отримуємо право власності
Скажемо одразу: отримати землю безоплатно не вийде. Чинне земельне законодавство таке право надає виключно громадянам-фізособам, Тож підприємство, яке ми обговорюємо, вправі тільки купити землю.

Зазвичай землі із державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам продають на конкурентних засадах (аукціон, конкурс) (ч. 2 ст. 127 ЗКУ). Але не лякайтеся, у ЗКУ є виняток: ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, можна купити поза конкурсом. Правда, за умови, що у статутному капіталі покупця немає акцій (частки, паю), що належать державі.

Перед тим як описати загальний процес купівлі землі, хочемо дещо уточнити: оскільки йдеться про житловий будинок, ми припускатимемо, що земля призначена для забудови і перебуває в комунальній власності (див. п. 12 Перехідних положень ЗКУ та ст. 7 Закону про розподіл земель).

Значить, юрособа, зацікавлена у придбанні такої ділянки у власність, повинна подати заяву (клопотання) до місцевої ради (сільської, селищної, міської). У ній зазначають місце розташування ділянки, цільове призначення та її розмір. За вимогами ч. 2 ст. 128 ЗКУ до неї додають:
а) державний акт на право постійного користування землею або договір оренди землі;
б) план земельної ділянки;
в) свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.

Увага! Маленький нюанс: звичайне підприємство не зможе подати акт на право постійного користування, адже воно не має такого права. Та й договір оренди не завжди є. Скажімо, підприємство, котре щойно купило житловий будинок і одразу звернулося до місцевої ради із клопотанням про купівлю землі, подати такий договір не в змозі фізично. Думаємо, у такому випадку все має обійтися без названих у п. "а" паперів.

На нашу думку, до клопотання варто додати ще й копії документів, які підтверджують право власності на нерухоме майно, щоб підтвердити своє переважне право на купівлю Землі, де знаходиться власна нерухомість.

Місцева рада розглядає заяву у місячний термін і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову із зазначенням її причин.

При цьому особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (купівлю) земельної ділянки, що не перебуває в їх користуванні (це саме наш випадок), її продадуть не пізніше ЗО днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земділянки (ч. 4 ст. 128 ЗКУ).

Саме рішення місцевої ради служить підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки територіальної громади. Він, звісно ж, підлягає нотаріальному посвідченню. А документ про оплату — підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

Черговий нюанс: вартість ділянки визначають, орієнтуючись на її грошову та експертну оцінку (ч. 8 ст. 128 ЗКУ).

Потенційному покупцю у клопотанні краще одразу заявити про зміну цільового призначення землі. Тоді потрібно буде розробляти проект відведення. Підтверджує нашу позицію ч. 2 ст. 20 ЗКУ, за якою зміну цільового призначення земель провадять органи виконавчої влади або місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, і затверджують проекти землеустрою.

Підкреслимо! Продаж землі іноземним юрособам відбувається відповідно до ст. 129 ЗКУ. Його ми не розглядаємо.

Укладаємо договір оренди
Землі комунальної власності передають в оренду на підставі рішення органу місцевого самоврядування, укладаючи договір оренди земділянки(ч. 1 ст. 124ЗКУ).

Зі зміною її цільового призначення (як у нас) землю передають в оренду юрособі за проектом відведення у порядку, встановленому ст. 123 ЗКУ3.

Умови і строки розроблення проектів відведення визначають у договорі між замовником та виконавцем цих робіт (ч. 2 ст. 123 ЗКУ). Форму типової угоди затверджено постановою КМУ від 04.03.04 р. № 266.

Юрособа, зацікавлена в одержанні земділянки в оренду зі зміною цільового призначення, звертається з клопотанням до місцевої ради. Його супроводжують матеріали, перелічені в ст. 151 ЗКУ (викопіювання з генплану або іншої містобудівної документації населеного пункту, копія плану земельної ділянки з нанесенням на ній розміщених об'єктів, зазначають також склад угідь земельної ділянки, що вилучається, та умови її відведення), документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування.

Місцева рада розглядає клопотання у місячний строк і дає згоду на розроблення проекту відведення ділянки.

Проект погоджують із претендентом на оренду, землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи щодо об'єктів, які їй підлягають, приносять до місцевої ради. Остання розглядає його у місячний строк і в межах своїх повноважень вирішує надати ділянку в оренду.

Що чекає тих, хто прав на землю не оформлює
Нічого страшного, якщо ви:
— платите податок за землю;
— не порушуєте її цільового призначення.

Сплата земподатку. Взагалі-то за Законом про плату за землю робити цього підприємству не треба. Ось аргументи:
1) власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів — учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земподаток. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата — ст. 2;
2) суб'єктом плати за землю (платником) є власник ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар — ст. 5;
3) власники землі та землекористувачі сплачують земподаток, а також орендну плату за ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування нею — ст. 15.

Тож підприємство, яке ані власності на землю не оформило, ані договору оренди не уклало, під дію цих норм не потрапляє. Щоправда, радіти підприємству зарано — ось норма ізч. Зст. 125ЗКУ: "Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі(на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється". Тож, по суті, без оформлення прав ви не можете користуватися землею, на якій стоїть житловий будинок. Звісно, це лише юридичне обмеження, а не фізичне, адже нереально заборонити працівникам підприємства ходити по землі до будинку (офісу).

Але на практиці без сплати податку на землю не обходиться. Податківці наполягали і будуть наполягати на цьому. Аргументація до смішного проста: будинок знаходиться на землі, ви ходите до нього по землі, значить, користуєтеся нею, а використання землі в Україні платне (ст. 2 Закону про плату за землю). Тож вперед — розраховуватися із бюджетом! Відомо, що способів примусити підприємства платити чимало. З іншого боку, вони самі готові платити державі, тільки щоб уникнути зайвого інтересу до неправомірного використання ділянки.

Відповідальність за нецільове використання землі. У нас земля під будинком належить до категорії земель житлової та громадської забудови. Але ж підприємство використовує будинок під офіс, інші споруди під склади. Тобто —для ведення своєї господарської діяльності. А це фактично нецільове використання. Мають бути землі "промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення" (див. СТ.653КУ).

Штрафи за це однозначно будуть, про що свідчать звернення наших читачів. Нагадаємо: і власники, і землекористувачі повинні забезпечувати використання земділянок за цільовим призначенням (ст.ст. 91 та 96 ЗКУ). Із практики відомо, що органи Держземінспекції України, коли вказують на ці статті в актах перевірки дотримання земзаконодавства, не помічають, що підприємство не має ані акта про право власності, ані договору оренди, тобто виступає фактичним, але не юридичним користувачем.

За невиконання вимог щодо користування земель за цільовим призначенням винні понесуть покарання (ст. 211 ЗКУ). Зокрема, за ст. 53 КпАП використання земель не за цільовим призначенням тягне за собою накладення штрафу на посадових осіб від 10до25НМДГ(від 170 грндо425 грн).

Підсумуємо. Якщо ж ви все-таки купили будинок на не-приватизованій землі, поспішіть оформити права на неї. Краще право власності, адже земля — ресурс обмежений і навряд чи стане дешевшим. Швидше навпаки...

II. БУДИНОК ТІЛЬКИ ЗІБРАЛИСЯ КУПИТИ. УНИКНІТЬ ПРОБЛЕМ
Без сумніву, майже всіх названих у частині першій непорозумінь можна було уникнути. Як? Алгоритм дій елементарний:
1. З'ясувати, чи приватизована земля.
2. Якщо ні, домовитися із людиною-продавцем про оплату його витрат на приватизацію землі. Нагадаємо: за ст. 121 ЗКУ громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) таких розмірів: у селах — не більше 0,25 гектара, у селищах — не більше 0,15 гектара, у містах — не більше 0,10 гектара.
3. За окремим договором купівлі-продажу купити вже приватизовану землю(це чинне законодавство дозволяє).
4. Звернутися до місцевої ради із клопотанням про зміну цільового призначення землі.

Звісно, у цій схемі є й приховані проблеми. Наприклад, продавець землі може тепер захотіти, щоб йому заплатили ринкову ціну (яка часто навіть вища за оціночну). Але це вже умовності — все залежить від домовленостей між сторонами. Зате таку схему легше втілити вжиття.

Список використаних нормативно-правових актів:
1. ЗКУ — Земельний кодекс України.
2. КпАП — Кодекс про адміністративні правопорушення України.
3. Закон про розподіл земель — Закон України "Про розмежування земель державної та комунальної власності" від 05.02.04 р. № 1457-IV.
4. Порядок № 677 — Порядок розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затверджений постановою КМУ від 26.05.04 р. № 677.
Сергій Строїч