Анализ финансовой отчетности

Збудоване житло подаровано місту: податкові наслідки

Ні для кого не секрет: зараз в Україні справжній будівельний бум. Багатоповерхівки ростуть, як гриби після дощу Та й будівельних компаній, що спеціалізуються на створенні житла, — безліч. Взагалі, процес пішов! Але, як відомо, будь-яка діяльність (і житлове будівництво — не виняток) провокує багато питань. І судячи з листів і дзвінків наших читачів, у лідерах — ситуація, пов'язана з безоплатним пере-данням квартир або інших соціально значимих об'єктів у комунальну власність. Безумовно, забудовникам важливо знати: а чи можна зберегти валові витрати і податковий кредит за об'єктами, що передаються? І як узагалі відобразити описану операцію в податковому обліку? Пропонуємо поміркувати разом. Забудовникам нерідко доводиться стикатися у своїй практиці з різноманітними вимогами органів місцевого самоврядування. Справді, всі розуміють: їх виконання — це зелене світло не лише для подальшого безперешкодного проходження необхідних дозвільних процедур, але й для благополучного завершення будівництва в цілому.

Такі ось тісні відносини будівельників і місцевих влад і призводять до того, що останні щосили використовують ресурси будівельних компаній для вирішення соціальних проблем територіальних громад. Причому участь будівельників у справах міста може набувати найрізноманітніших форм. Тут все залежить від того "хто музику замовляє" — від місцевих рад, виконкомів і адміністрацій. Іноді забудовників зобов'язують внести грошові внески або виконати якісь будівельно-монтажні роботи, а іноді місто бажає одержати у власність певну частку у готових новобудовах. Зазвичай відсоток активів, які місто наполегливо "просить" у будівельника, завчасно обумовлюють у рішенні про виділення земельної ділянки під забудову.

Нічого й сумніватися: всі рухи будівельників назустріч місту відбуваються, як казала одна мультяшна Сава: "Безвозмездно... то есть даром!". Хоча насправді безоплатність подібних операцій дуже умовна. Звичайно, якщо підходити формально, то від одержувачів обговорюваних активів (читай — місцевих влад) забудовник дійсно не побачить ні копійки. А якщо розглянути задачу з економічної точки зору? Впевнені, будівельні компанії благодійністю не займаються: в обмін на "безкоштовне" надання активів у них з'являється реальний шанс будувати та продавати (експлуатувати) збудоване, інакше кажучи — вести господарську діяльність. Так що зв'язок "безоплатних" операцій з госпдіяльністю, певна річ, є, нехай і не прямий. Дослідимо її.

Чим керуються чиновники
Вимоги органів місцевої влади цілком легітимні. Так, дотримуючись повноважень, наданих Законом про місцеве самоврядування (ч. 5 ст. 28, ч. 1 ст. 31 і ч. 6 ст. 44), чиновники у своїх претензіях до забудовників спираються наст. 27 Закону про планування територій: "Вихідними даними можуть визначатися також вимоги до пайової участі замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів. Граничний розмір коштів на розвиток відповідної інфраструктури та порядок його визначення встановлюються Кабінетом Міністрів України (тут і далі в цитатах виділено авт. — І. Ч.)". Так що зараз згідно з постановою № 40 місцеві влади вправі вимагати від забудовника передачі грошей (майна), що не перевищують:
— 10% будівельної вартості при створенні житла та об'єктів культурного, освітнього, медичного та оздоровчого призначення;
— 20% будівельної вартості при створенні інженерних споруд і нежитлових будівель.

Тому хоча відносинам між структурами місцевої влади і забудовниками часто-густо надають форми договорів, вони мають цілком адміністративний характер, що ґрунтується на добровільно-примусових засадах. Але для нас уданому разі принциповий факт документального підтвердження причинно-наслідковий зв'язок між виконанням вимог місцевих органів і допуском до будівництва об'єкта.

Що відбувається на місцях
На жаль, позиція більшості представників контролюючих органів тяжіє до формального підходу: "Мовляв, немає грошей — немає доходу!" Звідси висновок: діяльність негосподарська. Тому забудовнику загрожує:
— нарахування податкових зобов'язань з ПДВ виходячи зі звичайної ціни переданого майна, робіт, послуг;
— сторнування валових витрат і податкового кредиту за обсягами, що припадають на частку "безкоштовно" переданих активів.

Мало того, контролери іноді навіть наполягають на визнанні валового доходу зі "звичайної" вартості безкоштовно переданого майна. Однак таке побажання суперечить Закону про прибуток. І до того ж його не поділяють ні Мінфін (див. його лист від 22.06.06 р. № 31 -21030-11/23-4859/7716, опублікований в газеті "все про бухгалтерський облік" № 111 за 2006 р., стор. 19), ні більшість тверезомислячих податківців. До речі, про останній свідчить і відкликання "нехороших" листів ДПАУ, згідно з якими безкоштовна передача товарів, робіт і послуг призводила до валового доходу у дарувальника (див. лист ДПАУ від 19.12.06 р. № 23881/7/ 15-0317,опублікований в газеті "Все про бухгалтерський облік"№ 13 за 2007 р., стор. 27).

Як бачимо, фінансові втрати забудовника можуть виявитися досить відчутними. Однак безвихідних ситуацій не буває! І наша — не виняток. Доведемо це.

Що думаємо ми і... ДПАУ
Податок на прибуток. Безумовно, всіх хвилюють валові витрати за об'єктами, що передаються місту: бути їм чи не бути? Ми впевнені — бути! Шкода лише, що подібну позицію підтримують не всі контролери на місцях. Хоча приклад здорового підходу до вирішення даної проблеми вже є. І виходить він від... ДПАУ.

У листі від 26.12.05 р. № 9498/Х/15-0314 (див. на стор. 13 поточного номера) вона визнала: безкоштовна передача місту 2% новозбудованого житла і 10% об'єктів житлового забезпечення відбувається у рамках госпдіяльності, що надає право на валові витрати!

Щоправда, одразу податківці уточнили: щоб включити витрати до валових, треба подібну "благодійність" передбачити:
— місцевими правилами забудови;
— рішеннями місцевих рад.

Особливо ж ДПАУ нагадує і про необхідність дотримання пп. 5.3.9 Закону про прибуток, згідно з яким "не належать до складу валових витрат будь-які витрати, не підтверджені відповідними розрахунковими,платними та іншими документами, обов'язковість ведення зберігання яких передбачена правилами ведення податкового обліку".

Отже, прецедент є: ДПАУ вважає, що навіть безкоштовна (з формальної точки зору) операція щодо "дарування" активів може мати цілком відчутний зв'язок з госпдіяльністю підприємства як обов'язкової умови "передання в оренду або постійне користування земельних ділянок під будівництво ".

ПДВ. Тут нам допоможе пп. 3.2.9 Закону про ПДВ. Згідно з ним не вважають оподатковуваною операцією безкоштовну передачу" у державну власність чи комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міста бо у їх спільну власність об'єктів всіх форм власності,які перебувають на балансі одного платника податку і передаються на баланс іншого платника податку, якщо такі операції здійснюються за рішеннями Кабінету Міністрів України, центральних та місцевих органів виконавчої влади,органів місцевого самоврядування, прийнятими в межах їх повноважень ".

Підсумуємо. Щоб застосувати звільняючу ПДВшну норму, забудовник має бути впевнений, що:
— є відповідне рішення органу місцевого самоврядування про передачу об'єктів;
— приймаюча сторона — платник ПДВ;
— активи надходять у комунальну власність.

Якщо умови будуть дотримані, то вартість "подарованих" місту квартир й інших об'єктів не підпаде під обкладення ПДВ. Втім, і від податкового кредиту, що припадає на частину активів, які забудовник планує передати місту, треба буде відмовитися ще на етапі будівництва (пп. 7.4.2 Закону про ПДВ).

А як бути тим, чиї умови передачі, на перший погляд, не зовсім вписуються до пп. 3.2.9? Іноді квартири на баланс приймає спеціалізоване експлуатаційне підприємство, що не є унітарно комунальним. Переконані, згаданий підпункт тут цілком може працювати. Зверніть увагу: за ст. 24 ГКУ суб'єкти господарювання комунального сектора — це не лише 100- відсоткові комунальні підприємства, але й ті, у кого частка комунальної власності у статутному фонді більше 50% або величини, що забезпечує вирішальний вплив. Тому, якщо об'єкти будівництва потраплять до подібних напівкомунальників, то забудовник має право скористатися пп. 3.2.9 Закону про ПДВ: є всі передумови вважати, що майно надходить саме в комунальну власність.

Ну а зараз повернемося до всіх тих, хто за умовами передачі об'єктів будівництва взагалі "пролітає" повз пп. 3.2.9 Закону про ПДВ. Вище ми зауважили: їм доведеться нарахувати податкові зобов'язання виходячи зі звичайних цін за п. 4.2 Закону про ПДВ. А ось за податковий кредит варто поборотися, оскільки немає сумнівів у тому, що передача відбувається в рамках госпдіяльності. Тим більше є звістка від ДПАУ, що подає надію {див. вище).

Підбиваємо підсумки
Як бачите: аргументи для захисту валових витрат і податкового кредиту (коли не користуємося ПДВшною пільгою) є. Залишилося переконати в цьому перевіряючих. І не зайвим тут буде запропонований лист ДПАУ. Але оскільки це відповідь на приватний запит, зверніться до податкової за своїм власним роз'ясненням. І нехай удача буде на вашому боці!

Іван Чалий