Анализ финансовой отчетности

Іпотека нині в моді, або Як одержати іпотечний кредит

"...житло є основний камінь життя людського"
М. Булгаков "Трактат про житло"
Хто не мріє про власний дах над головою! Та що заважає втілити свої мрії в реальність? А-а-а, здогадуємося: не вистачає коштів, щоб купити квартиру. Так, при теперішніх цінах на нерухомість це не дивно. Але вихід є — взяти кредиту банку. Звичайно, виникає питання: що закласти, адже банк за гарні оченята грошей не дає? Відповідь проста: потрібен іпотечний кредит. Що це таке і як його одержати, ми й розповімо сьогодні. Що таке іпотека та іпотечний кредит Іпотека — слово грецького походження й у перекладі означає "застава". З часом воно, за суттю, не змінило свого значення і зараз його трактують так.

Цитата
"Іпотека — вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки" (ст. 1 Закону про іпотеку).

Простіше кажучи, іпотека— це застава нерухомості для гарантії виконання зобов'язань перед банком. Коли її застосовують? Якщо ви берете іпотечний кредит.

Іпотечний кредит — це гроші, видані під заставу нерухомості. Якщо бути точнішими, то визначення іпотечного житлового кредиту зустрічається лише в Законі про доходи. Під ним розуміють фінансовий кредит строком не менше 5-ти повних календарних років для фінансування витрат, пов'язаних з будівництвом або придбанням квартири (кімнати) або житлового будинку (його частини) (з урахуванням землі, що знаходиться під таким житловим будинком, чи присадибної ділянки), які надаються у власність позичальника з прийняттям кредитором такого житла (землі, що знаходиться під ним, чи присадибної ділянки) у заставу.

Причому сучасні схеми іпотечного кредитування передбачають, що заставою виступає нерухомість, яку ви купуєте. І, знаєте, захмарні ціни на житло роблять іпотечний кредит все популярнішим.

Банки здійснюють кредитування як на інвестування в житлове будівництво (первинний ринок житла),такі на купівлю житла(вторинний ринок). Із 14.03.06р.інвестування в житлове будівництво відбувається через Фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій із нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди або через випуск безвідсоткових (цільових) облігацій. Найпоширеніші способи інвестування на сьогодні — ФФБ і цільові облігації. У такому разі заставою виступають майнові права на об'єкт інвестування або іпотечні облігації, а коли будинок вводять в експлуатацію — квартира.

Щоб стало зрозуміліше, покажемо схему іпотечного кредитування при купівлі вторинного житла: банк вам надає гроші — ви купуєте житло (воно стає вашою власністю) — банк бере це житло в заставу. Всі три операції відбуваються одночасно. При цьому укладають, як правило: '
1) договір іпотечного житлового кредиту;
2) договір купівлі-продажу (при купівлі на вторинному ринку) або договір про участь у ФФБ, договір купівлі-продажу облігацій (при купівлі на первинному ринку житла);
3) іпотечний договір.

Папери оформляють прямо в банку. Договори іпотеки і купівлі-продажу підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Вибір банку та умови кредитування
Визначитися з банком ви можете самостійно або за допомогою агента. Якщо ви придбаваєте житло на первинному ринку, то фірма, що укладає з вами договір про участь у ФФБ, як правило, працює з конкретним банком, ним ваш вибір і обмежується. При цьому між банком і підприємством-забудовником або агентством, через яке здійснюють продаж, зазвичай підписується Генеральна угода про співробітництво.

Якщо йдеться про вторинне житло, то вибір банків у вас широкий. Звісно, агентство може порадити вам банки, з якими воно співпрацює. Але є небезпека, що вам нав'яжуть банк не з найвигіднішими умовами іпотечної програми.
Є інший шлях — ви обираєте банк самі. Для цього треба обдзвонити, поцікавитися інформацією на сайтах, а краще відвідати декілька банків. На практиці скористатися кредитом можуть особи віком від 21 до 45 років, зрідка —до 60-ти. Деякі банки видають кредити лише тим, хто мешкає або працює в регіоні, де знаходиться банк.

Більшість банків надає кредити на досить тривалий строк — до 25 років. Кредити видають у гривнях або іноземній валюті — доларах США, євро, швейцарських франках.

Ставки відсотків у кожному банку різні: від 12%у ВКВ і від 15,5%у гривнях при кредитуванні на 10 років. Однак майте на увазі: зі збільшенням строку кредитування ставки відсотків теж зростають.

Відсотки можуть нараховувати різними способами:
на залишок кредиту. Тоді чим більше ви погашатимете кредит, тим менша буде сума відсотків;
ануїтет — сума погашення тіла кредиту з відсотками однакова за кожний місяць протягом всього строку кредиту.Спочатку більше погашаються відсотки і менше — тіло кредиту. Надалі з кожним платежем відсотки зменшуються і більше погашається тіло кредиту. У такому разі, як би швидко ви не погашали тіло кредиту, на сумі відсотків це не відобразиться. Даний чинник треба враховувати і прораховувати.

Початковий (авансовий) внесок залежить від суми кредиту і відрізняється в різних банках — може бути 10%, 20%, 30% від вартості житла. Зараз деякі банки пропонують кредит без початкового внеску, так званий "нульовий" внесок, тоді найчастіше вище відсотки і необхідне додаткове забезпечення нерухомістю або іншим ліквідним майном (майнові права, транспортні засоби, майнове поручительство третіх осіб).

Зверніть увагу!
Обираючи банк, неодмінно уточніть умови дострокового погашення відсотків.

Деякі банки карають за те, що ви раніше строку погашаєте борг (адже вони втрачають відсотки). У договорі за дострокове погашення відсотків може бути передбачено штраф від 1 % до 1,5% суми кредиту. А повне погашення в перший рік узагалі може бути заборонено. Але це стосується лише тих ситуацій, коли відсотки нараховують на залишкову суму кредиту. А якщо ви погашаєте кредит за ануїтетом, то навіть при достроковому погашенні ви зобов'язані будете сплатити всю суму відсотків.

Рахуємо витрати
Приготуйтеся до того, що, крім початкового внеску (якщо він є), при оформленні угоди доведеться розщедритися на:

1) разову комісію банку. Так-так, не дивуйтеся, її беруть всі банки за оформлення кредитів. А ось розмір комісії у всіх свій: зазвичай він коливається від 0,5% до 1% від суми кредиту, рідше зустрічається фіксована сума. Будьте пильні: можна купитися на низьку ставку відсотків, при цьому високою може бути комісія банку. Плюс до того — комісія може бути і не разовою, а щомісячною, наприклад, 0,1% від суми кредиту. Але за весь строк кредиту це обернеться кругленькою сумою;
2) нотаріальні послуги за оформлення договорів купівлі-продажу та застави;
3) пенсійний збір — 1% при укладенні договору купівлі-продажу;
4) держмито за оформлення іпотечного договору (0,01 % об'єкта застави);
5) послуги оцінювача (при купівлі вторинного житла);
6) щорічний страховий платіж за договором страхування житла — 0,2—0,6% (деякі банки вимагають також страхування життя позичальника);
7) видача готівки за наданий кредит може обійтися близько 0,1—0,2%, а ще різниця в курсі валют;
8) винагороду агентству (ріелтору), якщо підшукували житло або оформляли кредитний договір за його допомогою.

І ще. При купівлі-продажу житла сплачують держмито (1%) і податок з доходів (якщо житло більше 100 м2 або в продавця це не перший продаж за рік). Зазвичай такі платежі лягають на плечі продавця. Однак за домовленістю сторін дані платежі можуть стати вашим тягарем.

Приклад
Порівняємо при різних умовах кредитування, у що вам виллється кредиту 60 тис. дол. США. Строк кредитування — 20 років (див. таблицю).



Отже, перед тим як укладати угоду, ретельно проаналізуйте всі витрати. До речі, у ріелторів, та й у банках, є так званий "кредитний калькулятор", який, враховуючи всі умови, допоможе підрахувати всі витрати, а також відсотки і щомісячний внесок до банку.

Документи для іпотечного кредиту
Отже, ви впевнені в собі, у своїй роботі і фінансових можливостях, конкретніше —утому, що зможете погашати кредит. Тоді саме час йти до банку. Перед цим придивіться житло або об'єкт, що будується й у майбутньому стане вашим домашнім вогнищем.

Ви подаєте до банку заявку (анкету) на бажану суму кредиту. Але перш ніж видати його, банк повинен перевірити свого позичальника. Для чого ви надаєте ще приблизно такий пакет документів:
1) паспорт громадянина України;
2) довідку про присвоєння ідентифікаційного номера;
3) довідку з місця роботи із зазначенням посади, періоду роботи та зарплати, нарахованої і фактично одержаної за останні 6 або 12 місяців (дивлячись, які вимоги банку);
4) документи, що підтверджують інші отримані вами протягом року доходи;
5) виписку (копію) з трудової книжки за останні 3 роки роботи, посвідчену відділом кадрів;
6) свідоцтво про шлюб/розлучення;
7) паспорт та ідентифікаційний номер дружини/чоловіка;
8) свідоцтво(а) про народження дитини (дітей).

Даний список може бути доповнений. Наприклад, якщо вам не виповнилося 25-ти або більше 45 років, банк може попросити у вас довідку про психічний стан.

Якщо ви приватний підприємець, ймовірно, вам знадобляться: свідоцтво про держреєстрацію, довідка про доходи за останні 6 місяців, видана податковою службою, свідоцтво про реєстрацію як платника податків.

У будь-якому разі список документів слід додатково уточнювати в банку.

При оформленні кредиту на інвестування житла необхідний також договір про участь у ФФБ або договір купівлі-продажу облігацій.

А якщо ви купуєте на вторинному ринку в кредит квартиру, що пропонується як іпотека, то від продавця квартири потрібні такі документи:
1) паспорт власника;
2) довідка про присвоєння ідентифікаційного номера;
3) правовстановлюючий документ на нерухомість з відміткою про держреєстрацію (договір купівлі-продажу, дарування, документ про приватизацію тощо);
4) довідка-характеристика БТІ або витяг із реєстру прав власності на нерухомість;
5) довідка з ЖЕКу (форма № 3) про осіб, прописаних (зареєстрованих) у квартирі;
6) довідка про відсутність заборгованості за комунальними платежами;
7) техпаспорт на нерухомість;
8) довідка опікунської ради про дозвіл на відчуження житла, якщо там прописані діти (до 18 років).

Самі бачите, список великий, тому перш ніж йти до банку, уточніть його і подбайте про наявність паперів. На перевірку наданих документів іде від 3 до 10 днів. Рішення проте, чи видадуть вам кредиті в якій сумі, приймає кредитний комітет банку. Воно дійсне від 1 до 3 місяців (залежно від банку). Тому з укладенням угоди ви повинні вкластися в такий період. Інакше доведеться оновлювати деякі довідки (про зарплату, з БТІ тощо) і подавати їх на повторний розгляд.

Перевірка документів
Як ви зрозуміли, кредитний комітет банку перевіряє ваші документи, і від їх змісту багато в чому залежить, чи дадуть вам кредит, а якщо так, то в якому розмірі. На що ж звертають увагу?

У першу чергу на вашу платоспроможність. Головну роль у цьому відіграє ваша офіційна зарплата, посада, відомість фірми. Враховуються також додаткові доходи, скажімо, інвестиційні доходи, гонорари тощо. Бажано, щоб зазначені вами доходи хоча б удвічі перевищували суму щомісячного платежу за кредитом.Зрозуміло, безробітним кредит не світить, якими б не були їх додаткові доходи.

Перевіряють також достовірність інформації, заявленої вами, чи немає заборгованості перед податковою, судимості та інших підозрілих епізодів у вашій біографії. Великий плюс для вас —хороша кредитна історія, тобто інформація про те, як ви впродовж свого життя розраховувалися за своїми зобов'язаннями, страховками тощо.

Якщо банк вирішить, що у вас доходів замало, вам доведеться шукати поручителя або навіть двох, які у разі невиконання вами зобов'язань перед банком виконуватимуть їх за вас. При цьому додатково укладають договір поруки. Від поручителя ще вимагають довідку про доходи, паспорт, ідентифікаційний номер, можливо, і заяву чоловіка/дружини проте, що він/вона не проти його ролі поручителя.

Далі банк цікавиться історією житла, що ви придбаваєте (адже воно виступатиме предметом застави), на підставі наданих від продавця документів. Врахуйте: не-зареєстроване перепланування, підозрілий "родовід" квартири може стати приводом для відмови у видачі кредиту. Служба безпеки банку з юристами вивчає об'єкт і документи на нього.

Наступна процедура — оцінка нерухомості. Банку потрібно знати вартість об'єкта застави, тобто вашого майбутнього житла, щоб установити розмір кредиту, який вам можуть надати. Для цього банк запрошує професійного оцінювача, якщо в штаті немає свого. Його послуги оплачуєте ви. Житло звичайно оцінюють, орієнтуючись на ринкові ціни, але дещо дешевше — для перестраховки. Більшість банків видає кредит приблизно в розмірі 70% від вартості квартири, записаної в сертифікаті про оцінку, а не від суми, яку хоче отримати продавець.

Страхування
Дане питання заслуговує на особливу увагу. Страхування нерухомості як об'єкта іпотеки обов'язкове при одержанні іпотечного кредиту. Така вимога п. 35 ст. 7 Закону про страхування. Причому не просто страхування, а страхування від ризиків випадкового знищення, пошкодження чи псування: наприклад, пожежа, стихійне лихо, затоплення тощо. Страховий внесок (тариф) становить від 0,2% до 0,6% від вартості нерухомості. Всі витрати зі страхування, звичайно, за ваш кошт. Сума страхового відшкодування має бути не меншою від залишку суми кредиту і відсотків, що забезпечуються іпотекою.

До того ж деякі банки можуть запропонувати вам застрахувати власне життя (приблизно 0,5% від суми кредиту).

Оформлення угоди
Завершальний етап усієї цієї епопеї — підписання договорів, у першу чергу, зрозуміло, кредитного договору. Згідно з ним банк надає вам встановлену рішенням кредитного комітету суму. Ви відразу укладаєте договір купівлі-продажу (якщо йдеться про вторинне житло) — нотаріус реєструє угоду прямо в банку. І квартира ваша. Щоправда, треба ще зареєструвати право власності на нерухомість у БТІ, але цим зазвичай займається банк.

Одночасно ви підписуєте договір іпотеки, за яким цю саму квартиру передаєте банку в заставу за виданий вам кредит. За необхідності укладають тристоронній договір поруки (між банком, вами і поручителем). І, нарешті, страховий договір на страхування новокупленого і відразу закладеного житла. Ця процедура займає декілька годин. І ось ви виходите з банку з цілою купою документів, а найголовніше — щасливим власником житла. Мрія збулася!

Пам'ятайте
Житло, яке ви придбаваєте і передаєте в іпотеку, продавати, перебудовувати, передавати в наступну заставу можна тільки за згодою банку (ст. 9 Закону про іпотеку,див. нижче)!

Плюси і мінуси іпотечного кредитування
Виділимо основні переваги придбання житла за допомогою іпотечного кредиту:
1. Квартира відразу переходить у вашу власність. Погашаючи кредит і відсотки, ви сплачуєте за своє, а не орендоване житло.
2. Ви розтягуєте витрати на купівлю житла на тривалий строк (більше 10 років), а не сплачуєте за житло всю суму зразу (нині це дуже великі гроші, яких повністю зазвичай немає).
3. Угода більш надійна, оскільки "чистоту" або історію квартири перевіряють і банк, і страхова компанія.
4. Щоб взяти іпотечний кредит, не потрібно додаткової застави — заставою є нерухомість, що придбавається (крім ситуації з нульовим початковим внеском).
5. Ви можете одержати відшкодування частини сплачених іпотечних відсотків, скориставшись податковим кредитом з податку з доходів фізосіб (див. газету "Все про бухгалтерський облік" № 22 за 2007 рік, стор. 17).

А єдиним, але дуже суттєвим недоліком є значне подорожчання покупки за рахунок сплачених відсотків. Однак без них ніяк, тут уже потрібно обирати: чи платити всю суму відразу, чи частинами, але з відсотками.

Отже, володіючи всією необхідною інформацією про іпотечне кредитування в нашій країні, ви можете зважити всі плюси і мінуси і прийняти власне рішення. І яким би воно не було, безперечно, воно буде правильним.

Список використаних нормативно-правових актів:
1. Закон про іпотеку — Закон України "Про іпотеку" від 05.06.03 p. №898-IV.
2. Закон про доходи — Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22.05.03 p. № 889-IV.
3. Закон про страхування — Закон України "Про страхування" від 07.03.96 р. № 85/96-ВР у редакції від 04.10.01 р. №2745-ІІІ.
Наталія Харитонова