Анализ финансовой отчетности

Як продати будинок разом із землею під ним

Багато хто в житті стикався з продажем житла. І якщо власники квартир продають тільки якусь часточку будинку, то з приватними житловими будинками клопоту більше: окрім самої будівлі треба відчужувати ще й земельну ділянку. Питань, що виникають у таких продавців (і в покупців теж), безліч. Які документи для цього потрібні? Який порядок оподаткування доходів від продажу? На основні з них ми дамо відповіді в нашій консультації. Земля + будинок = садиба Таку категорію, як "садиба", запровадив чинний ЦКУ. Згідно із його ст. 381 садиба — це земельна ділянка разом із розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. При цьому у разі відчуження житлового будинку вважають, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. Розділ 3 глави 3 Інструкції про вчинення нотаріальних дій передбачає можливість посвідчення договору відчуження садиби (при цьому обов'язково подають правовстановлюючий документ на неї). Однак на сьогодні склалася ситуація, коли зробити це майже нереально — земля і будівлі живуть окремим життям. Тобто поняття садиби та порядок її відчуження за ст. 381 ЦКУ залишаються поза межами практичного застосування.

То що ж ми продаємо?
По суті, два різних об'єкти: землю та житловий будинок. При цьому при продажу земельної ділянки слід керуватися ЗКУ, іншого нерухомого майна — ЦКУ

Ми не випадково робимо такий розподіл, адже на сьогодні існує суперечність між ЦКУ та ЗКУ щодо переходу права власності на земельну ділянку при продажу нерухомого майна, яке знаходиться на такій земельній ділянці.

Так, ст. 377 ЦКУ наголошує: до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо ж договір про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди не визначає розміру земельної ділянки, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, котра необхідна для їх обслуговування.

Проте ЗКУ регулює даний випадок зовсім інакше. І оскільки він є спеціальним законом у сфері земельних відносин, то його норми повинні мати перевагу над ЦКУ. Відповідно до ст. 120ЗКУ при зміні власника будівлі та споруди право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди. Як бачите, "автоматичного" переходу власності на земельну ділянку ЗКУ не передбачає. Принаймні поки що.

Тож, якщо продавець житлового будинку ще й власник земельної ділянки, то покупцю просто необхідно наполягати на укладенні угоди, що -вирішить долю земельної ділянки. Інакше право власності на землю залишиться за продавцем, і у покупця при користуванні земельною ділянкою виникнуть проблеми.

Наголошуємо: на нашу думку, сторонам слід укладати два окремих договори — купівлі-продажу будинку та купівлі-продажу землі. Одну з причин цього ми пояснимо в частині цієї публікації, присвяченій держмиту.

Між іншим, у сільській місцевості, де земля під будинком часто-густо не приватизована, потреби в договорі купівлі-продажу земельної ділянки немає, бо продавець будинку по суті не є її власником.

Форма договору та реєстрація права власності
За ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладають письмово, нотаріально посвідчують та реєструють.

Здавалося б, тут має запрацювати ст. 334 ЦКУ, за якою право власності у покупця виникає після нотаріального посвідчення договору та його реєстрації. Але оскільки ми говоримо про нерухомість, то тут перевагу вочевидь матимуть норми ч. 2 ст. 331 ЦКУ, за якою право власності на нерухоме майно, яке відповідно до закону підлягає державній реєстрації, виникає з моменту та до її держреєстрації. Тож, новому власнику за реєстрацією права доведеться звернутися до БТІ.

Тут варто згадати ще й ст. 125 ЗКУ, за якою заборонено використовувати земельну ділянку до встановлення її межу натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. Утім, ця імперативна норма у випадку з купівлею будинку працювати не може. Фізично. Хіба що новий власник підніме будинок над землею й ходитиме повітрям!

Які документи потрібні для нотаріального посвідчення договорів
Порядок нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку та іншого нерухомого майна (тобто землі) регулює Закон про нотаріат та вже згадувана Інструкція про вчинення нотаріальних дій.

При цьому нотаріус вимагатиме подання документів, які підтверджують право власності продавця на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів про державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужують, може бути підтверджено, зокрема, одним із таких документів або їх дублікатів:
— нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;
—спадковим договором;
— свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;
— свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна;
— свідоцтвом про право на спадщину;
— свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;
—договором про поділ спадкового майна; —договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
— договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;
— договором про виділення частки в натурі (поділ);
— іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
— рішенням суду;
— договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Право довірчої власності підтверджує договір управління майном.

Право власності на земельну ділянку фіз- та юросіб, а також право державної та комунальної власності підтверджує державний акт (ст. 126 ЗКУ).

Окрім правовстановлюючого документа на житловий будинок, садибу та інше нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), якщо воно підлягає реєстрації, нотаріус вимагає Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в сільській місцевості, де інвентаризацію не проведено, —довідку органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного будинку.

До речі, коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник житлового будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, утому числі його перепланування, переобладнання не-житлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. При відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено такі дії.

Якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудоване (або будується) на земельній ділянці, яку не було відведено для цієї мети, нотаріус теж відмовляє в посвідченні договору відчуження майна.

Хай там як, але вжитті названих документів недостатньо. І покупцю, і продавцю — фізособам обов'язково потрібно мати при собі паспорти та ідентифікаційні номери (їх копії нотаріуси, як правило, роблять у своєму офісі) (п. 13та п. 19 Інструкції про вчинення нотаріальних дій). У разі продажу нерухомого майна одним із подружжя нотаріус вимагатиме підтвердження дозволу на такий продаж він іншого (п. 44 Інструкції про вчинення нотаріальних дій). Це має бути нотаріально посвідчена заява, в якій дружина дозволяє чоловіку (чи навпаки) продати майно. До речі, від покупця будуть вимагати аналогічний дозвіл другого з подружжя, але на придбання нерухомості.

Разом з тим інколи нотаріуси витребовують будинкові книги, довідки з сільської ради про приписаних у будинку осіб — це все залежить від конкретної ситуації. Також може знадобитися й інформація з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та з Державного реєстру іпотек. Більше про це читайте в газеті "Все про бухгалтерський облік"№ 112 за 2006 рік на стор. 22—26.

Як що ж ми говоримо про продаж землі, нотаріуси вимагатимуть, щоб продавець надав ще такі документи:
— звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки (Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 11.10.02 р. №1531);
— витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який видають районні відділи земельних ресурсів (його вимагають не всі нотаріуси).

І це ще не все. За п. 71 Інструкції про вчинення нотаріальних дій при посвідченні договору про відчуження земельної ділянки як самостійного об'єкта цивільних правовідносин нотаріус перевіряє відсутність (наявність) Обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру. Тобто тут треба отримати витяг з держреєстру земель за процедурою, визначеною Порядком № 174.

Майте на увазі: згідно з п. 13.1 Порядку № 174право одержати витяги з держреєстру земель мають:
1. Власник (користувач) земельної ділянки, його спадкоємці, правонаступники юросіб, уповноважені ними особи.

2. Суд, органи внутрішніх справ, органи прокуратури, органи державної податкової служби, держвиконавці, нотаріуси, органи Служби безпеки України та інші органи державної влади (посадові особи), якщо запит зроблено у зв'язку зі здійсненням покладених на них повноважень.

Витяги надають платно для власників, безоплатно — для нотаріусів. Але оскільки сторони зацікавлені у швидшому оформленні договору, витяг доведеться брати ще до того, як ви відвідаєте нотаріуса. Тим більше що часто нотаріуси не хочуть самі займатися отриманням таких витягів ставлять їх наявність як умову для нотаріального посвідчення договору.

Структурні підрозділи Центру ДЗК надають витягу 10-денний термін з дня реєстрації заяви (запиту). Відмовити у наданні витягу можуть, якщо заявник не має права отримати відомості з держреєстру земель, які було викладено в його заяві або запиті, або не було дотримано вимог Порядку № 174.

Зазначимо: перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). Про таке обмеження (обтяження) та його зміст нотаріус вказує в тексті договору.

Сплачуємо державне мито
Державне мито за посвідчення договорів купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку сплачують відповідно до Декрету про держмито. І для землі, і для будинку мито дорівнює 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (17 грн).

Ось тут хочемо назвати одну з причин, чому, на наш погляд, продавати будинок і землю під ним треба окремо. Річ утім, що такі договори розділяє Декрет про держмито: у ньому є ставки окремо для відчужень землі (пп. "б" п. Зст. 3)та нерухомості (пп. "а" п. З ст. 3). При оформленні єдиного договору купівлі-продажу неодмінно з'явиться питання про те, як правильно обчислити це мито, особливо його мінімальну межу — "не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян". Дивіться самі: якби були два окремих договори, то сторони заплатили б не менше 34 грн. Якщо ж договір один, то платити доведеться... Скільки?

Хай там як, переконані: варто орієнтуватися на ЗКУ, тобто купівлю-продаж землі слід оформляти окремим договором.

Про податок з доходів замовимо слово...
Оподаткування доходів від операцій з відчуження нерухомого майна регулює ст. 11 Закону про доходи. Дію названої статті було призупинено на 2006 рік завдяки Закону України "Про Державний бюджет України на 2006 рік" від 20.12.05 p. № 3235-IV. Відповідно, тоді доходи від продажу нерухомості, утому числі землі, податком не обкладали.

У2007році все змінилося. Мало того, що ст. 11, Закону про доходи почала працювати, з 1 січня вона працює в новій редакції. Про нові правила оподаткування доходів від продажу нерухомості ми писали в газеті "Все про бухгалтерський облік" № 123 за 2006 рік на стор. 6. Зараз же ці правила застосуємо до нашої ситуації.

Вище ми пояснювали, що у нашому випадку відбувається продаж двох різних об'єктів нерухомості — будинку та землі. Порядок оподаткування від продажу кожного дещо відрізняється (ось вам ще одна причина укладати два договори), тому поговоримо про них окремо.

Будинок. Якщо його загальна площа не перевищує 100 м2, а продаж відбувається протягом поточного року
вперше, податку зі вказаної в договорі ціни платити не треба. При перевищенні площі слід попрощатися із 1% від частини доходу, пропорційної площі такого перевищення. Коли жу звітному році ви вже продавали житловий будинок, квартиру або частину квартири, кімнату, садовий будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), то податок доведеться платити заставкою 5% з усієї суми доходу.

Земля. Якщо чесно, то однозначно пояснити порядок оподаткування доходів від її продажу неможливо. Коли вчитатися в пп. 11.1.1 Закону про доходи, складається таке враження: якщо загальна площа будинку менша 100 м2, то з доходу від відчуження землі, на якій він знаходиться, нічого платити не потрібно. Але, думаємо, це занадто сміливий висновок. По-перше, незважаючи на термін "садиба" із ЦКУ, землю та будинки нині продають окремо. По-друге, вислів "на якій розташовані такі об'єкти" наштовхує на думку, що на звільнення може розраховувати хіба що частина землі, яка знаходиться безпосередньо під будинком. Усе, що за стіною, має потрапити під оподаткування. Утім, усе це лише міркування. До появи роз'яснень від ДПАУ, вважаємо, податок з доходів від продажу землі безпечніше платити за правилами пп. 11.1.2Закону про доходи, тобто за ставкою 5% від усієї суми.

Нагадаємо ще декілька загальних правил сплати податку:
1-) доход від продажу об'єкта нерухомого майна встановлюють виходячи з ціни, прописаної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства (пп. 11.1.3 Закону про доходи);
2) сплачувати податок фізособі-продавцю доведеться самостійно перед нотаріальним посвідченням договору через установи банків у сумі, визначеній нотаріусом — податковим агентом. Більш про це читайте на стор.4.

От і все. Як ми і обіцяли, на більшість запитань щодо продажу будинку та землі під ним ви тепер маєте відповіді.

Список використаних нормативно-правових актів:
1.ЦКУ— Цивільний кодекс України.
2. ЗКУ— Земельний кодекс України.
3. Закон про нотаріат — Закон України "Про нотаріат" від02.09.93 р. №3425-ХІІ.
4. Закон про доходи — Закон України "Про оподаткування доходів фізичних осіб" від 22.05.03 p. № 889-IV.
5. Декрет про держмито — Декрет КМУ"Про державне мито" від 21.01.93 р. № 7-93.
6. Порядок № 174 — Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Держкомзему України від 02.07.03 р. № 174.
7. Інструкція про вчинення нотаріальних дій-Інструкція про порядок здійснення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Міністерства юстиції України від 03.03.04 р. № 20/5.
Дмитро Гірняк, Сергій Строїч