Анализ финансовой отчетности

Зніму квартиру! Чистоту і порядок гарантую, або Як фізособі орендувати житло

Ось і настали ті днинки, коли, прокинувшись вранці, ми опиняємося прямісінько в оксамитному сезоні. Випускники шкіл ще нещодавно готувалися до одного з найважливіших етапів життя—вступу до навчальних закладів. І якщо вони тоді були стурбовані лише результатом,то їх батьки напевно вже замислювалися, де їх чадо житиме під час навчання.Адже часто-густо доводиться здобувати освіту далеко від рідної оселі. Один із популярних варіантів —зняти квартиру.

Тема актуальна не тільки для майбутніх студентів і слухачів,а й для багатьох інших:від відпускників,які зацікавлені зняти помешкання на тиждень-другий, до тих, хто просто вирішив жити самостійно.

Отже, сьогодні ми поговоримо, мабуть, про найпоширенішу операцію з нерухомістю — коли одна фізособа винаймає квартиру в іншої фізособи.


Практика оренди житла в Україні
Скажемо відверто: насправді ринок оренди житло-площ далекий від принципів законності. Не секрет, що нюанси оренди квартири часто врегульовано лише на словах: орендодавці (власники житла), одержуючи чималі доходи, не сплачують податку (йдеться про податок з доходів фізичних осіб), та як не крути, а такий обов'язок виникає.

Ви запитаєте, кому вигідно чинити за правилами? Адже, у першу чергу це ударить по гаманцю орендаря — збільшиться розмір місячної орендної плати. Ще б пак, хто захоче віддавати зі своєї кишені 15% зароблених грошей — орендодавець просто включить ці самі відсотки в ціну найму! До того ж, за великим рахунком, нікого з орендодавців приватних квартир за несплату ПДФО не карають. Річ утім, що у представників податкових органів просто немає можливості відстежувати
цю сферу відносин, окрім як за інформацією від нотаріусів. Та тільки мало хто такі документи несе в нотаріальну контору.

Знову-таки питання: де взяти бланк договору, який би повною мірою захистив і забезпечив всі інтереси сторін, — до нотаріуса піти чи до юриста? Це все аж ніяк недешево.

Врахуйте й те, що зняти житлове приміщення без посередників (особливо це стосується великих міст) досить проблематично. Самим господарям зручніше шукати пожильця через брокерську або ріелторську організацію. По-перше, останні швидко з цим впораються, а по-друге, вони ж і нададуть бланк договору. Один мінус — послуги таких спеціалістів оплачує саме майбутній орендар. Вартість посередницької послуги — приблизно половина місячної орендної плати, і це за нинішніх цін!

А найприкріше, що навіть користуючись посередницькою допомогою, ви абсолютно не застраховані відтак званих "кидків". Запитайте у будь-якого брокера — він не несе жодної відповідальності за .виконання договору сторонами. З того моменту, як брокер одержує гроші за свої послуги з пошуку житла, надання та заповнення бланка договору, він умиває руки.

Ось так і живемо! Тепер пропонуємо подивитися на все це з точки зору законодавства.

У якій формі необхідно укладати договір
Зупинимося лише на найбільш потрібному і важливому.
Почнемо з ч. З ст. 810 Цивільного кодексу України (далі— ЦКУ). Тут сказано, що саме ЦКУ регулює відносини найму приватного житла, якщо інше не встановлено законом. Такий закон є. Це Житловий кодекс України (далі-ЖКУ). Статті 158-Ч170ЖКУ повністю присвячено оренді житлових приміщень.

Потрібно віддати належне, вони здебільшого практично дублюють правила, встановлені ЦКУ. Однак є й деякі розбіжності. Звичайно ж, адже ЖКУ, незважаючи на постійні зміни та доповнення, — "дідусь" серед українських кодексів. Так, наприклад, він вимагає реєструвати договір оренди житла у виконкомі місцевої ради народних депутатів або в органі управління, що ним створюється (ст. 158ЖКУ). На практиці цього ніхто не робить. А найцікавіше те, що на дійсність договору відсутність такої реєстрації не впливає. Загалом, ми до ЖКУ не звертатимемося.

Тепер поговоримо про форму договору. За загальними правилами, передбаченими ст. 811 ЦКУ, договір оренди житла треба укладати у письмовій формі. Як правило, його текст викладають на папері у вигляді одного або декількох документів і скріплюють підписами господаря і наймача.

Подивімося, які наслідки викликає порушення норми, що вимагає обов'язкової письмової форми. Зі ст. 218 ЦКУ очевидно: її недотримання не тягне за собою недійсності договору, крім випадків, передбачених законом. Цих самих випадків у нашій ситуації законодавство не виділяє. Виходить, усний договір найму житла не можна визнати недійсним. Але є одне "АЛЕ" — спеціальні правила. Якщо ви хочете оформити дану угоду, дотримуючись букви закону, письмовий документ доведеться-таки скласти, а, крім цього, ще й нотаріально посвідчити.

Пояснимо чому. В принципі, сам ЦКУ не вимагає нотаріального посвідчення договору найму житла. Водночас у ч. 1 ст. 209 ЦКУ сказано: правочин у письмовій формі потрібно нотаріально посвідчувати, коли це встановлено законом або домовленістю сторін. Таким законом виступає Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" від22.05.03 p. № 889-IV(далі—Закон про доходи). Його пп. 9.1.4 вимагає нотаріального посвідчення договору, за яким одна фізособа винаймає приміщення в іншої фізособи не в рамках підприємницької діяльності.

Якщо цього не зробити, то договір вважатиметься нікчемним (ст. 220 ЦКУ). Інакше кажучи, не потрібно буде навіть втручання судових органів для того, щоб визнати його недійсним. Ось і виходить: договір житлового найму має бути письмовим — усний нотаріально ніхто посвідчувати не буде.

Зверніть увагу!
Договір оренди житла між фізособами (не СПД) потрібно складати в письмовій формі та посвідчувати нотаріально.

Знайте й те, що нотаріус зобов'язаний під персональну відповідальність повідомити місцеву податкову інспекцію про факт посвідчення договору найму житла. Кабмін України навіть розробив форму відповідного повідомлення.

Отже, щоб все було правильно і без проблем, треба підписати договір найму квартири у присутності нотаріуса, який його і посвідчить. А, крім цього, виникне обов'язок сплати податку.

Хто і як повинен платити податок
Все має відбуватися за правилами того самого пп. 9.1.4 Закону про доходи. Так, коли орендар квартири — звичайна фізособа (тобто наймає приміщення не як СПД),то відповідальність за нарахування і сплату ПДФО несе орендодавець. Останній самостійно повинен нарахувати і сплатити податок за ставкою 15% протягом 40 календарних днів, наступних за останнім днем звітного кварталу.

Крім того, орендодавцю як особі, яка одержує доходи, до 1 квітня року, що настає за звітним, слід подати річну податкову декларацію. Простіше, якщо ви одержували доход у 2007 році, декларацію потрібно подати до податкової до 1 квітня 2008 року. Про це сказано у пп. 4.1.4 Закону України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами" від 21.12.2000 р. №2181-111.

Із формою укладення договору та порядком сплати податку розібралися. Тепер поговоримо проте, як можна законно вимагати розірвання (зміни) договору. Адже це, мабуть, найголовніше у темі, що розглядається. Уявіть собі: наймаєте ви квартиру, як раптом господарі взяли й вирішили виставити вас на вулицю, мовляв, завтра звільніть квартиру. Або навпаки, ви вирішили ні з того, ні з цього з'їхати, і не сплатили орендної плати — власник квартири на цьому теж може суттєво втратити.

Так ось, у наступному розділі ми розберемося, як правильно відмовитися від договору оренди або змінити його суттєві умови.

У яких випадках допустиме розірвання або зміна умов договору оренди житла
Дивіться, у ч. 1 ст. 651 ЦКУ говориться: зміна або розірвання будь-якого договору допускається лише за згодою обох сторін, якщо інше не передбачено договором або законом.

Зрозуміло, коли господар і квартирант все обговорили і виявили обопільну згоду, що, як відомо, і є "непротивлення двох сторін", розірвати (змінити) договір вони вправі. А ось в односторонньому порядку?

Одразу приклад. Мало хто знає, що коли в договорі оренди житла про строк його дії нічого не сказано, то він вважається укладеним на 5 років і Вивчіть ч. 1 ст. 821 ЦКУ і переконайтеся! Значить, можна безапеляційно стверджувати, що господар квартири не вправі просто так "попрохати" пожильця до закінчення договірних правовідносин. Як, до речі, і вимагати закріпити у договорі менший строк.

Розглянемо всі можливі варіанти розірвання та зміни договорів по порядку.
1.Розірвання (зміна) договору у разі суттєвої зміни обставин (ст. 652 ЦКУ). Пояснимо, що це таке. Припустимо, ви уклали договір найму житла. Минув час і обставини, якими ви керувалися при укладенні, змінилися настільки, що якби ви могли це передбачити, то взагалі не вступали б у договірні відносини. Або ж уклали договір на інших умовах.

Як приклад буде доцільно навести ситуацію з підвищенням курсу інвалюти. Ось уявіть: ви домовилися про щомісячну плату в розмірі 400 доларів, оплата —у гривнях за курсом Нацбанку України. Зрозуміло, деякі коливання курсу будуть у будь-якому разі, а якщо він за місяць стрибне вдвічі? Заплатити доведеться суму, удвічі більшу за початково обумовлену. Питання можна вирішити полюбовно—за згодою сторін.

Це ідеальний варіант, коли орендар піде назустріч квартиронаймачу, і вони разом переглянуть розмір і умови оплати. А якщо ні?

Ось тут і стане у пригоді законодавча лазівка: розірвання договору за рішенням суду на вимогу зацікавленої сторони (ч. 2 ст. 652 ЦКУ). Для цього, щоправда, одночасно мають бути наявними такі умови:
— наймодавець і наймач не могли передбачити настання таких обставин у момент укладення договору;
— зміна цих обставин виникла з причин, які зацікавлена сторона не могла усунути за всього свого бажання;
— виконання договору могло б порушити майнові інтереси сторін і позбавило б зацікавлену особу того, для чого було укладено договір (це саме випадок із підвищенням курсу валют);
— із суті договору (звичаїв ділового обороту) не випливає, що ризики зміни обставин несе зацікавлена сторона. Так, припустимо, господар квартири явно не буде причетний до підвищення тарифів на комунальні послуги.

Треба враховувати і той факт, що змінити договір через суттєві зміни обставин у судовому порядку на вимогу зацікавленої сторони можна лише у виняткових випадках(ч. 4 ст. 652 ЦКУ), а саме:
— коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам;
— або внаслідок розірвання сторони зазнають збитків, що набагато перевищують витрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Ці два винятки навряд чи застосовні до відносин договору найму житла, однак у ЦКУ вони визначені і ми не МОГЛИ їх не згадати.

Візьміть до уваги. Спираючись на ч. З ет. 652 ЦКУ, суд у разі розірвання договору через суттєву зміну обставин на вимогу будь-якої договірної сторони визначить наслідки розірвання договору. При цьому представники судової влади виходитимуть із необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, зазнаних ними у зв'язку з виконанням цього договору.

2. Розірвання (зміна) договору у судовому порядку на вимогу однієї зі сторін (ч. 2 ст. 651 ЦКУ). Це допускається у разі (випадках):

а)суттєвого порушення договору іншою стороною. Суттєвим ЦКУ називає таке порушення, коли внаслідок завданої шкоди сторона позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Наведемо приклад: майбутній орендар, укладаючи договір найму житла, оглянув чисту простору квартиру і уклав договір. А при заселенні побачив її захаращеною старими хазяйськими меблями в павутинні і бруді, що й стати ніде, та ще й з несправною сантехнікою. Ультиматум — трьохсотрічний гарнітур "від прабабусі" з дідусевою запиленою бібліотекою викидати і вивозити не можна;

б) установлених законом. Припустимо, наймодавець, посилаючись на ч. 2 ст. 825 ЦКУ, вправі ініціювати розірвання договору оренди житла через суду разі, якщо наймач:
— не вносить плати за проживання більше 6 місяців (якщо договором не встановлено більш тривалий строк), а при короткостроковому найманні (це коли договір укладено на строк менше року) — більше 2 разів;
— руйнує або псує житлове приміщення. Тут є нюанс: суд може ухвалити рішення надати квартиронаймачу деякий час (але не більше року), щоб відновити зіпсовану або зруйновану квартиру. А коли останній не виконає такого рішення суду, то за повторним позовом суд може розірвати договір. І навпаки, на прохання наймача може відстрочити виконання судового рішення максимум на рік.

Як приклад під цей випадок також підійдуть згадані нами підстави з ч. ч. 2, 4 ст. 652 ЦКУ;

в) встановлених договором. Із цим все зрозуміло. Сторони можуть початково зазначити в договорі причини,за якими можна розірвати (змінити) договір у суді на вимогу однієї зі сторін.

3. Розірвання (повне або часткове) договору у разі односторонньої відмови від нього сторони, якщо таке право встановлено договором чи законом(ч. З ст. 651 ЦКУ). Щоб скористатися цією підставою для розірвання (повного або часткового) договору, потрібно знати, чи передбачено таку можливість домовленістю. Якщо ні, то вагомі причини шукайте в законі.

Можна виділити два різновиди розірвання договору в односторонньому порядку:
— у разі порушення іншою стороною договору;
— без порушення договірних умов.

Наприклад, якщо говорити про порушення договору оренди житла, то застосувати можна ч. 4 ст. 825 ЦКУ.

Це працюватиме, якщо орендар або інші особи, які мешкають із ним і за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням (не проживають там, а використовують житлове приміщення під комп'ютерний клуб) або систематично порушують права та інтереси сусідів (припустимо, вночі слухають музику на повну гучність). Примітно, що використовувати цю підставу орендодавець одразу не вправі. Спочатку він має попередити гope-пожильців, і якщо останні проігнорують попередження, то виселити їх уже ніщо не завадить.

А якщо договірних зобов'язань не було порушено, то підійдуть ч. ч. 1,3 ст. 825 ЦКУ. Наприклад, наймач управі розірвати договір у будь-який момент:
— письмово повідомивши про це наймодавця за три місяці (додаткових причин і умов для цього не потрібно);
— якщо помешкання стало непридатним для постійного проживання (скажімо, по стінах будинку пішли тріщини).

І навпаки, вже наймодавець управі розірвати договір, коли необхідно використовувати житлове приміщення для особистого проживання і проживання членів своєї сім'ї. Однак про це він обов'язково повинен попередити наймача не пізніше, ніж за два місяці.

Зверніть увагу!
Якщо умови договору змінюють або його розривають за домовленістю сторін, то зобов'язання за ним (за цими умовами) припиняються з моменту досягнення такої домовленості.

Якщо за рішенням суду— з моменту набрання чинності відповідним рішенням.

При односторонній відмові — з моменту одержання стороною відповідного повідомлення про повне або часткове розірвання договору.

Як бачите, всі описані процедури розірвання (зміни) договору зовсім не банальні. А це ще один плюс на користь того, що всі "слизькі моменти" краще визначити у самому договорі.

У якій формі можна змінити або розірвати договір
У цьому нам допоможе розібратися ст. 654 ЦКУ. У ній сказано: змінити або розірвати будь-який договір, зокрема, оренди житла, можна в тій самій формі, що й сам договір, якщо інше не встановлено договором/законом або не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Виходить, документ, яким змінюють або розривають договір оренди (назвіть його протоколом або додатковою угодою), за умовчанням треба складати у письмовій формі. І тільки з моменту нотаріального посвідчення він матиме силу.

Водночас, якщо в самому договорі зробити застереження: змінити умови та розірвати договір можна відповідним документом, складеним у простій письмовій формі. Тоді письмовий протокол про зміну або розірвання договору оренди житла нотаріально посвідчувати не знадобиться.

Переважні права наймача
Ще один дуже важливий аспект, про який непростимо буде не сказати, — переважні права орендаря (ст. 822 ЦКУ).

Занотуйте!
Правила про переважні права наймача не вдасться застосувати до короткострокового (строк дії— до 1 року) договору найму житла. На такі договори просто не поширюються норми ст. 822 ЦКУ

Зрозуміло, саме орендар як сторона договору найму житла найменш захищений. Судіть самі, на практиці, як відомо, він платить посередникам (брокерам і ріелторам) за послуги з пошуку придатного для найму і проживання місця. Саме він найбільше зацікавлений у стабільному розмірі орендної плати і часто-густо як найтривалішому строку дії договору.

Адже після його закінчення все повториться знову: потрібно знайти та оплатити послуги посередника, внести орендну плату господарям за два (а то й більше) місяці наперед, перевезти необхідні речі, облаштуватися на новому місці тощо. Звичайно ж, все це приємні клопоти, але не в п'ятнадцяте і не за особисті кошти. Ось тому законодавець і закріпив у ЦКУ положення, які хоча б якось захищають наймача.

Так, за ст. 822 ЦКУ орендар має переважне право укласти договір найму житла на новий строк. Що це означає?

Дивіться. Затри місяці до закінчення строку дії договору наймодавець, якщо він не зацікавлений у його продовженні, має попередити квартиронаймача проте, що незабаром тому доведеться покинути приміщення. Якщо цього не зробити, то договір вважатиметься укладеним на тих самих умовах і на той самий строк.

Дивіться. Затри місяці до закінчення строку дії договору наймодавець, якщо він не зацікавлений у його продовженні, має попередити квартиронаймача проте, що незабаром тому доведеться покинути приміщення. Якщо цього не зробити, то договір вважатиметься укладеним на тих самих умовах і на той самий строк.

Ще нюанс. Якщо наймодавець відмовив наймачеві в укладенні договору на новий строк, але водночас протягом року здав квартиру іншому, то наймач має право вимагати перевести на нього права квартиронаймача та (або) компенсації збитків, завданих такою відмовою.

І останнє. При продажу орендованого житла саме орендар має перевагу перед іншими покупцями. Інакше кажучи, власник повинен спочатку запропонувати житлове приміщення наймачеві, і лише коли той відмовиться — третім особам. Ось так.

При написанні даної статті жоден квартиронаймач не постраждав...
Євген Рудий