Анализ финансовой отчетности

Все найкраще - дітям: як правильно подарувати їм нерухомість і не обділити бюджет

Дарування нерухомості в наш час набуває досить великої популярності, особливо між фізособами-родичами. і, напевне, кожен із нас чув про так звану в народі дарчу, яку багато людей сприймає як альтернативу заповіту. Між тим дарча — не що інше, як договір дарування. Використовують її іноді, щоб зекономити на податках, іноді — далі більш швидкого переходу права власності. Хай там як, тим, хто вирішив когось порадувати подарунком, як і тим, хто його прийняв, слід добре знати наслідки вчинення таких дій, а головне — оформити все, щоб комар носа не підточив. Ось про це і поговоримо. Перш за все хочемо уточнити — в нинішній статті піде мова не тільки про дітей до 18 років. Для своїх батьків ми діти і в 40, і в 60 років. Звісно, особливості дарування неповнолітнім та малолітнім ми будемо враховувати далі. Пропустимо і дарування землі, адже на сьогодні в більшості випадків на такий спосіб відчуження накладено табу. ЮРИДИЧНА СУТЬ ДАРУВАННЯ За ним одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність (ч. 1 ст. 717 ЦКУ).

В наведеній конструкції виділимо два надзвичайно важливих нюанси:
1) в договорі ви можете передбачити майбутню передачу майна. Так що в одному випадку договір буде реальним (майно передають одразу), а в іншому — консенсуальним (сторони домовилися про майбутню передачу майна);
2) майно дарують БЕЗОПЛАТНО. Іншими словами, не чекайте, що колись потім обдаровуваний виконуватиме за вас якусь роботу, даватиме гроші і т. п. Життя зазвичай вносить свої корективи, але однозначно не можна прописувати якісь компенсації чи відшкодування в тексті договору. Бо в ч. 2 ст. 717 ЦКУ законодавці чітко пояснили: договір, що встановлює обов'язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не вважають договором дарування (радимо звернути увагу на цю норму тим, хто вважає даруванням договір довічного утримання). Зрозуміло, що витрати, які несе обдаровуваний при оформленні права власності, не перетворюють договір на оплатний. Не змінює суті договору і мотив дарування, наприклад, як подяка за добрий вчинок.

Декілька слів про сторони договору. Ними можуть виступати фіз- та юрособи, держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальна громада. Нас же цікавить варіант, коли і дарувальник, і обдаровуваний — фізособи, навіть більше — родичі. І тут варто згадати про важливе обмеження: батьки (усиновлювачі), опікуни не мають права дарувати майно дітей, підопічних (ч. 2 ст. 720 ЦКУ).

Зверніть увагу!
В дорученні на укладення договору дарування слід зафіксувати ім'я обдаровуваного. Інакше доручення вважатимуть нікчемним (недійсним).

Якщо обдаровуваному менше 18 років. ..Ми недарма хочемо зупинитися на цьому. Оскільки укладення повноцінного договору вимагає наявності у сторін повної цивільної дієздатності. Тільки от у дітей до 18 років вона буває:
— частковою — у віці до 14 років (таких іменують малолітніми);
— неповною— від 14до 18 років (неповнолітні).

Малолітні фізособи мають право (ст. 31 ЦКУ):
1) самостійно вчиняти дрібні побутові правочини;
2) здійснювати особисті немайнові права на результати інтелектуальної, творчої діяльності, що охороняються,законом.

Як видно, прийняти подарунок у вигляді нерухомості самі по собі вони не можуть.

Такі ж права мають і неповнолітні особи. Але ст. 32 ЦКУ розширює перелік дозволеного — неповнолітні ще мають право самостійно:
1) розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншими доходами;
2) здійснювати права на результати інтелектуальної, творчої діяльності, що охороняються законом;
3) бути учасником (засновником) юросіб, якщо це не забороняє закон або установчі документи юрособи;
4) укладати договір банківського вкладу (рахунка) та розпоряджатися вкладом, внесеним ними на своє ім'я (грошовими коштами на рахунку).

І знову про прийняття подарунка у списку дозволених дій жодного слова. Це не біда: інші правочинине-повнолітні можуть здійснювати за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальників. Правда, у випадку з нерухомим майном слід мати:
— письмову нотаріально посвідчену згоду батьків на прийняття подарунка неповнолітнім;
— дозвіл органу опіки та піклування.

Без сумніву, хтось поцікавиться: чи потрібна така згода, якщо нерухомість дарують самі батьки? Думаємо, ні. Але практика свідчить, що нотаріус може виявитися занадто принциповим і наполягатиме на оформленні окремої нотаріально посвідченої згоди батьків. Що ж, нічого страшного тут немає.

ЩО МОЖНА ДАРУВАТИ?
Рухомі речі, в тому числі гроші та цінні папери, а також нерухомі речі. Крім того, майнові права — як такі, якими дарувальник володіє зараз, так і ті, що можуть з'явитися згодом. Однак ми присвятили консультацію нерухомості, і тому далі триматимемося основної теми. Головне для себе ми засвоїли: дарувати дітям нерухомість (нагадаємо: землю ми пропускаємо) — можна. Оскільки жодної заборони щодо цього не існує.

ФОРМА ДОГОВОРУ
Оскільки йдеться про нерухомість, належний договір укладають письмово і посвідчують у нотаріуса (ч. 2 ст. 719 ЦКУ).

ПРИЙНЯТТЯ ПОДАРУНКА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ДАРУВАЛЬНИКА
Дарування — це договір, що ґрунтується на взаємній згоді сторін. Основний прояв взаємності — згода обдаровуваного прийняти подарунок.

Відмовитися від подарунка можна до його прийняття.

Прийняття обдаровуваним документів, які посвідчують право власності на річ, інших документів, які посвідчують належність дарувальникові предмета договору, або символів речі (ключів, макетів тощо) вважають прийняттям дарунка (ч. 4 ст. 722 ЦКУ). Тож підписання обдаровуваним в присутності нотаріуса договору дарування нерухомості свідчить, що він прийняв нерухомість.

Перейдемо до обов'язків дарувальника. Саме по собі дарування не означає, що немає обов'язків — щедро подарував майно, а далі нічого не цікавить. Він має обов'язки, ще й які. Приміром, якщо дарувальник знає про недолік речі, тобто дарунка, або її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна обдаровуваного або інших осіб, він повинен повідомити про них обдаровуваного. Якщо забуде, доведеться відшкодувати шкоду, завдану майну, та шкоду, завдану каліцтвом, іншим ушкодженням здоров'я або смертю в результаті володіння чи користування дарунком (ст. 721 ЦКУ).

Якщо обдаровуваному менше 18років...
Ще раз повертаємося до часткової та неповної дієздатності дітей. Малолітні прийняти нерухомість не можуть у принципі. За них це роблять батьки як законні представники. Через те, що саме батьки і дарують її, по суті, можна говорити, що й прийняття майна обдаровуваним відбувається автоматично. Щодо неповнолітніх, то вже саме укладення договору дарування свідчить про згоду батьків на прийняття такою дитиною подарунка. Утім, як ми зазначали, таку згоду можна оформити ще й окремим документом.

КОЛИ ВИНИКАЄ ПРАВО ВЛАСНОСТІ
За ч. 1 ст. 722 ЦКУ — з моменту його прийняття. Але для нерухомості дане правило не діє. Впевнені, тут пріоритет мають норми зі ст. 334 ЦКУ. В них йдеться проте, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, з'являється у набувача з моменту такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає держреєстрації — як тільки вона відбудеться. Зверніть увагу! Тут ми кажемо про реєстрацію договорів, але не можна забувати про реєстрацію самого права власності. Згідно зі ст. 331 ЦКУ, якщо право власності на нерухоме майно, відповідно до закону, підлягає держреєстрації, право власності виникає з моменту такої реєстрації. А саме — тільки після перереєстрації нерухомості в БТІ. Так що тільки коли зіграє останній акорд, обдаровуваний стане повноцінним власником. Як це все відбувається, ми розкажемо трохи пізніше.

ДОГОВІР ДАРУВАННЯ З АНОМАЛІЯМИ
Насправді, ніяких аномалій немає — просто ми так цікаво назвали договір з обов'язком передати дарунок у майбутньому. Зі ст. 723 ЦКУ випливає: в подібних договорах передачу майна можна прив'язати як до конкретного строку (терміну), так і до настання якоїсь відкладальної обставини. Між іншим, якщо настане одна з цих подій, обдаровуваний має право вимагати від дарувальника передати дарунок або відшкодувати його вартість. Хоча навряд чи можна уявити таке у відносинах між батьками та дітьми до 18 років. А от із дорослими дітьми... словом, буває всяке.

Також є й таке правило: у разі смерті дарувальника або обдаровуваного до настання строку (терміну) або відкладальної обставини договір дарування припиняється. А ще дарувальник має право відмовитися від передання дарунка у майбутньому, якщо після укладення договору його майновий стан істотно погіршився (ст. 724 ЦКУ). Обдаровуваний теж може відмовитися від подарунка у будь-який час, але до події прийняття дарунка на підставі договору дарування.

Дещо аномальним буде й випадок, коли в договорі прописано обов'язок обдаровуваного вчинити якусь дію майнового характеру на користь третьої особи або утриматися від її вчинення (передати грошову суму чи інше майно у власність, виплачувати грошову ренту, надати право довічного користування дарунком чи його частиною, не пред'являти вимог до третьої особи про виселення тощо). Втім, усе це передбачає ст. 725 ЦКУ. Ще й дозволяє дарувальнику вимагати від обдаровуваного виконання покладеного на нього обов'язку на користь третьої особи. А у разі смерті дарувальника, оголошення його померлим, визнання безвісно відсутнім чи недієздатним виконання такого обов'язку має право вимагати сама особа, на користь якої встановлено цей обов'язок. В житті подібні договори дуже поширені. Ось типовий приклад: батько дарує синові житло з умовою, щоб той виплатив своїй рідній сестрі 5 тис. дол. США.

Підійшов час сказати про відповідальність за порушення обов'язку. За ст. 726 ЦКУ в такій ситуації дарувальник може наполягати на розірванні договору і поверненні дарунка, а якщо таке повернення нереальне — на відшкодуванні його вартості.

КОЛИ ДАРУВАЛЬНИК ВПРАВІ ВИМАГАТИ РОЗІРВАТИ ДОГОВІР
Тоді, коли обдаровуваний умисно вчинив злочин проти життя, здоров'я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей (ч. 1 ст. 727 ЦКУ). Якщо обдаровуваний умисно вбив дарувальника, вимагати розірвання договору дарування вправі спадкоємці дарувальника.

Вимагати розірвання договору дарувальник також може, якщо (ст. 727 ЦКУ):
1) обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику не-майнову цінність;
2) внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що становить історичну, наукову, культурну цінність, коли така річ може бути знищена або істотно пошкоджена;
3) на момент пред'явлення вимоги дарунок є збереженим.

Обдаровуваний зобов'язаний повернути дарунок у натурі. До речі, до вимог про розірвання договору дарування застосовують позовну давність в один рік (ст. 728 ЦКУ).

ДОГОВІР ДАРУВАННЯ НА РУКАХ У ДАРУВАЛЬНИКА. ЩО ДАЛІ?
Йому потрібно зареєструвати своє право власності в БТІ. Загальна схема цього процесу така:
— приймають і перевіряють документи, подані для реєстрації прав власності на нерухоме майно;
— встановлюють, чи існують підстави для відмови в реєстрації прав;
— приймають рішення про реєстрацію прав власності або про відмову в реєстрації;
— вносять записи до Реєстру прав;
— роблять написи на правовстановлювальних документах;
— видають витяги про реєстрацію прав з Реєстру прав.

А зараз детальніше. До БТІ, що обслуговує адміністративну територію, на якій розташований об'єкт нерухомості, разом із заявою про реєстрацію права власності (її форма — додаток 3 до Положення № 7/5) подають правовстановлювальні документи, їх копії (нотаріально засвідчені), а також інші документи за потреби.

Зверніть увагу й ось на що: коли заяву про реєстрацію прав власності на нерухоме майно подають не пізніше як через 12 місяців після їх виникнення, то об'єкт не підлягає повторній технічній інвентаризації. Інакше— інвентаризації не уникнути.

Заяву про реєстрацію прав власності на нерухоме майно можна відкликати в будь-який час до прийняття реєстратором рішення щодо неї. Для того подають спеціальне клопотання.

Після прийняття розпочинається розгляд заяви та доданих до неї документів. При цьому реєстратор:
— встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами, інших підстав для відмови в реєстрації прав;
— перевіряє угоди, які за чинним законодавством України не було нотаріально посвідчено;
— приймає рішення про реєстрацію прав власності чи про відмову в реєстрації права власності;
— видає витяги з Реєстру прав або відмовляє у наданні витягів.

Розгляд заяви і прийняття рішення щодо реєстрації права або відмови в реєстрації здійснюють у строк, який з дня отримання заяви БТІ не повинен перевищувати ЗО календарних днів без урахування терміну проведення інвентаризаційних робіт. Причому на правовстановлювальних документах роблять відмітку (штамп) про реєстрацію відповідних прав та видають витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно, який є невід'ємною частиною правовстановлювального документа. Ясна річ, разом з витягом власнику (власникам) або уповноваженій особі повертають сам оригінал право-встановлювального документа. Звісно, за оформлення прав доведеться заплатити. Скільки, вам скажуть в БТІ.

ПРО ПОДАТОК з доходів
Сенека казав: "...все те, про що ми стогнемо, від чого жахаємося, є лише податком на життя".

На щастя, оновлений п. 14.2 Закону про доходи з 1 січня 2007 року містить правило, за яким "не підлягають оподаткуванню доходи як кошти або майно( майнові чи немайнові права), подаровані одним членом подружжя іншому,у межах їх частини спільної часткової чи спільної сумісної власності, а також батьками дітям, у тому числі зачатим за життя та народженим після, і дітьми батькам, у межах їх частини спільної часткової власності згідно із законом (виділено авт. — С. С.) "-Погодьтеся, процитована норма звучить заплутано, але жахатися податку не потрібно. Ми схильні вважати, що податок з доходів платити не потрібно в усіх випадках, коли батьки дарують нерухомість своїм дітям. Адже навіть якщо припустити, що п. 14.2 Закону про доходи не працює, тоді силу матиме пп. 13.2.1 цього ж Закону і податок платитимуть за ставкою 0%. Як поставиться до цього податкова — невідомо, але наш запит уже відправлено, тож відповідь, сподіваємося, прийде вже незабаром. Зрозуміло, ми ознайомимо вас з нею на сторінках газети.

На окрему увагу заслуговують аномальні договори дарування, про які ми казали вище. Платникам слід запам'ятати, що доход виникає у них тільки в момент набуття права власності на нерухомість.

Список використаних нормативно-правових актів:
1. ЦКУ — Цивільний кодекс України.
2. Закон про доходи — Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22.05.03 p. № 889-IV.
3. Положення № 7/5 — Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту України від 07.02.02 р. №7/5.
Сергій Строїч