Анализ финансовой отчетности

Оренда землі: від "А" до "Я"

Яку нас найчастіше укладають договори?Дуже просто: знайшли зразок договору, поміняли відповідні дані та підписали.Навіть не будемо критикувати такий підхід.Адже нашим читачам добре відомо, скільки нюансів може бути в тих чи інших правовідносинах і які негативні наслідки вони можуть мати в бухгалтерському та податковому обліку,у відносинах з контрагентами та контролюючими органами.Натомість спробуємо проаналізувати один з договорів,з якими неодноразово доводиться стикатися в господарській практиці. Що таке оренда землі "Право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності" (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України (далі—ЗКУ)). "Оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності" (ст. 1 Закону України "Про оренду землі"від 06.10.98 р. № 161-XIV(далі-Закон про оренду)).

Як бачите, визначення майже ідентичні. Фактично перше списали з другого. Разом з помилками. Помилкою ми вважаємо вжитий законодавцем сполучник "та". Через нього буквальне тлумачення норми приводить до висновку, що орендар має обов'язково здійснювати і підприємницьку, і якусь іншу діяльність на земельній ділянці. Насправді ж (і правозастосовча практика це підтверджує) йому достатньо займатися одним видом діяльності, причому не обов'язково підприємницьким. Тому в наведених положеннях логічніше було б застосувати сполучник "чи".

Утім, у практиці оренди зазначені норми тлумачать правильно. Тому перейдемо до наступного кроку — зробимо чотири очевидних, але вкрай необхідних для подальшої розмови висновки:
1. Оренда завжди передбачає договірні відносини. Немає договору — немає оренди. На жаль, цю просту істину розуміють не всі: і досі трапляються випадки, коли від орендарів приміщень вимагають сплачувати орендну плату за землю, хоча договору оренди землі не укладають.
2. Оренда завжди строкова.
3. Оренда завжди платна. Зауважимо, що для безоплатної "оренди" цивільне законодавство пропонує використовувати договір позички (глава 60 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ)).
4. Оренда передбачає обов'язкове користування земельною ділянкою, а не тільки володіння. Невикористання землі закон розцінює як невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням (ст. 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" від 16.06.03 р. № 963-IV). А наслідком цього може бути дострокове розірвання договору.

Об'єкти оренди
Досить часто терміни "земля" та "земельна ділянка" використовують як синоніми. Хоча насправді між ними є принципова різниця. Забігаючи наперед, скажемо, що Закон про оренду логічніше було б назвати "Про оренду земельних ділянок", але маємо те, що маємо.

Єдине нормативне визначення землі записано в ст. 1 Закону України "Про охорону земель" від 19.06.03 р. № 962-IV: "земля — поверхня суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею".

А тепер порівняємо його з визначенням земельної ділянки: "Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами" (ч. 1 ст. 79 ЗКУ).

Як бачите, земельна ділянка завжди конкретна. Кожну окрему земельну ділянку можна визначити за трьома компонентами:
1. Встановлені межі. Це не просто намальовані на плані лінії, а погоджені з сусідніми землеволодільцями кордони земельної ділянки. Межі мають бути винесені в натуру (позначені на місцевості) та закріплені межовими знаками, які передаються на відповідальне зберігання землеволодільцю, тобто в нашому випадку — орендарю.
2. Місце розташування. Щоб визначити місце розташування, адреси недостатньо. До того ж присвоєння-адреси за межами населених пунктів, де знаходиться більшість земель України, доволі проблематичне. Тому тут йдеться про координати земельної ділянки. Визначають їх за так званими кутами повороту (вершинами багатокутника, яким є земельна ділянка) у прив'язці до геодезичної мережі.
3. Права на земельну ділянку. Ці права включають не лише речове право ("земельні" речові права: власність, постійне користування, оренда, сервітут, ем-фітевзис, суперфіцій),але й правовий режим земельної ділянки згідно з категорією, до якою вона належить, встановлені для цієї ділянки обмеження, існуючі обтяження (сервітут, застава, права третіх осіб на саму земельну ділянку чи розташоване на ній майно).

Первинне визначення всіх цих компонентів відбувається в процедурі відведення земельної ділянки, яку можна назвати створенням земельної ділянки як об'єкта права, оскільки до відведення існує земля, але не земельна ділянка.

Отже, об'єктом оренди може бути лише земельна ділянка. Формальною ознакою її існування може бути наявність у державному земельному кадастрі окремого ІКН (індивідуального кадастрового номера).

Орендодавці землі
Зазвичай орендодавцем будь-якої речі може бути лише її власник або уповноважена ним. особа (зокрема, за договором управління майном). Але для землі існують винятки. Адже суб'єктом права державної власності є народ України, а комунальної — відповідна територіальна громада. Але ж ні народ, ні громада не є юридичними особами і, відповідно, не можуть виступати сторонами в договорах, утому числі й договорах оренди землі.

Це добре розумів законодавець, який записав у статті 80 ЗКУ, що територіальні громади реалізують право власності безпосередньо (що дуже сумнівно) або через органи місцевого самоврядування, а держава — через відповідні органи державної влади.

Уточнено коло орендодавців у статті 4 Закону про оренду:
"Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом... Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом".

Ці норми також потребують пояснень. На час проведення розмежування комунальних та державних земель (згідно із Законом України "Про розмежування земель державної та комунальної власності" від 05.02.04 р. № 1457-IV) необхідно згадати про норму п. 12 Перехідних положень ЗКУ: "До розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, та земель, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади".

Але й ця норма вимагає коментарів. Які органи виконавчої влади є відповідними?

Виходячи з комплексного аналізу норм глави 3 та ст. ст. 122, 149, 150ЗКУ можна зробити висновок, що:
районні держадміністрації надають земельні ділянки в оренду для сільськогосподарського використання, ведення водного господарства та будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо), крім випадків, коли ці повноваження належать Кабінету Міністрів України;
обласні державні адміністрації та Рада міністрів АР Крим надають земельні ділянки в оренду тільки юридичним особам для всіх потреб, крім випадків, коли ці повноваження належать Кабінету Міністрів України або райдержадміністрації;
Київська та Севастопольська міські державні адміністрації надають земельні ділянки в оренду тільки юридичним особам, крім випадків, коли ці повноваження належать Кабінету Міністрів України;
Кабінет Міністрів України надає в оренду ріллю, багаторічні насадження для не сільськогосподарських потреб, ліси площею понад 1 гектар для не лісо-господарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення та особливо цінні землі.

Договір оренди: зміст...
Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦКУ договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Про форму ми поговоримо нижче, а що стосується істотних умов, то ними за ЦКУ є:
— умови про предмет договору;
— умови, що визначені законом як істотні;
— умови, що є необхідними для договорів даного виду;
— умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Предмет договору в цьому випадку має відображати не лише суть правовідносин сторін, але й (і мабуть, у першу чергу) об'єкт цих правовідносин — земельну ділянку.

Умови, необхідні для договорів даного виду, випливають з визначення оренди — це об'єкт правовідносин, строк договору, розмір орендної плати та призначення ділянки (пам'ятаєте слова про провадження певної діяльності у визначенні оренди?).

Умови, включення яких у договір вимагає одна зі сторін, можуть бути найрізноманітнішими, тому залишимо їх без коментарів. Натомість зосередимо увагу на істотних умовах, які визначені ст. 15 Закону про оренду. Цитуємо:

"Істотними умовами договору оренди землі є:
— об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
— строк дії договору оренди;
— орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
— умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
— умови збереження стану об'єкта оренди;
— умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
— умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
— існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
— визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
— відповідальність сторін".

Варіанти відповідних формулювань ви можете прочитати в зразку договору оренди на сторінці 8 цього номера газети "Все про бухгалтерський облік". А ми поки що застережемо вас:
не намагайтеся зекономити на папері, опустивши очевидні, прямо виписані в законі, умови. Законодавство дозволяє не зазначати в договорі деякі умови, що прийнято вважати істотними (наприклад, ціну в договорі купівлі-продажу—ч. 1 ст. 691 ЦКУ). Але оренди землі це не стосується.

Чому саме?
Відсутність доказів досягнення згоди сторін за однією з істотних умов за ЦКУ означає, що договір не укладено. А доказами наявності згоди може бути не лише сам текст договору, але й мовчання (ч. З ст. 205 ЦКУ), яке може свідчити про волевиявлення сторін щодо застосування умов, викладених у законі. Але Закон про оренду передбачає інші наслідки. Та сама стаття 15 говорить: "Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4—6, 11,17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону". Отже, потрібно не просто досягти згоди в істотних умовах договору, але й обов'язково включити їх до тексту документа.

Та ж стаття згадує і про інші договірні умови. Ними, зокрема, можуть бути: якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо.

Ще одна обставина, яка може призвести до відмови в державній реєстрації договору та його недійсності, це відсутність обов'язкових додатків.

Невід'ємними частинами договору оренди землі мають бути:
— план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
— кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
— акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
— акт приймання-передачі об'єкта оренди;
— проект відведення земельної ділянки (якщо земельна ділянка надається в оренду в порядку відведення).

Якщо договором оренди землі передбачено здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додають угоду щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

...і форма
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону про оренду). Нібито все просто, але це лише якщо забути про інші закони. А вони теж стосуються оренди землі.

Так, ч. 2 ст. 290 Господарського кодексу України (далі — ГКУ) встановлює: "Оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається". Звичайно, ця норма стосується лише господарських договорів.

Оскільки ст. 14 Закону про оренду поширюється на всі договори оренди землі, а ст. 290 ГКУ—лише на господарські договори оренди землі, то перша з них є загальною, а остання — спеціальною. За правилами розв'язання правових колізій має застосовуватися саме спеціальна норма. Утім, до остаточної відповіді щодо необхідності нотаріального посвідчення договору оренди ще далеко.

У листі від 06.04.04 р. № 14-17-7/2992 Держкомзем висловив таку думку: "Зважаючи нате, що спеціальним Законом, який регулює орендні відносини, є Закон України "Про оренду землі", то при вирішенні питання щодо необхідності нотаріального посвідчення договорів оренди землі слід керуватись статтею 14 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 27.11.2003 р.)". Подібної помилки юристи припускаються досить часто. Для вирішення колізії немає значення, який з нормативних актів спеціальний (інколи, до речі, це важко встановити). Критерій "загальний/спеціальний" має застосовуватися не до законів, а до конкретних норм. І в цьому випадку хибність висновку Держкомзему очевидна.

Продовжимо читати названий лист: "Крім того, відповідно до частини першої статті 4 та частини першої статті 290 Господарського кодексу України земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу". Та хіба не дивно, що законодавець включив у кодекс норму, яка не може застосовуватися? Чи Держкомзем і тут схибив?

Давайте подивимося на норми ГКУ пильніше. Частина 2 ст. 290 ГКУ вимагає нотаріального посвідчення договору. Чи пов'язана процедура нотаріального посвідчення із земельними правовідносинами? Звичайно ні, це сфера публічно-правових, адміністративних правовідносин. Отже, земельне законодавство тут ні до чого, і ст. 290 ГКУ підходить до всіх господарських договорів оренди землі.

З приводу правомірності застосування вимог ГКУ до орендних відносин процитуємо ст. 6 Закону про оренду: "Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі". Як бачите, сам спеціальний (за поясненням Держкомзему) закон орієнтує нас на ГКУ.

Ще одну норму про нотаріальне посвідчення записано в абз. "б" пп. 9.1.4 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22.05.03 р. № 889-І далі — Закон про доходи): "договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню". При цьому за п. 1.10Законупродоходи: "Нерухоме майно (нерухомість) — об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля".

Зазначене положення також застосовують не завжди. Підпункт9.1.4 Закону про доходи починається словами "Якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності". А виходячи зі сфери регулювання Закону про доходи, те саме обмеження можна поширити й на орендодавців.

Таким чином, усі договори оренди землі підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню: одні — на підставі ГКУ, інші — згідно із Законом про доходи. Але на практиці досить популярна "про-ста письмова форма"1 договору. Теоретично названі договори можна визнавати недійсними згідно з ч. 1 ст. 120ЦКУ: "У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним". Але прецедентів допоки не було, до того ж захиститися від таких негативних наслідків можливо, подавши позов про визнання договору дійсним. А озвучена вище позиція Держкомзему додасть упевненості тим, хто вирішив зекономити на держмиті за нотаріальне посвідчення договору.

Стаття 14 Закону про оренду містить ще одну частину: "Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України". Ідеться про постанову КМУ "Про затвердження Типового договору оренди землі" від 03.03.04 р. № 220. Наведений після статті зразок договору оренди землі саме і складений на підставі Типового договору. Утім, потрібно сказати, що типовий договір не є обов'язковим для застосування. Хоча при оренді державної землі без нього, найімовірніше, не обійдеться.

І нарешті, слід звернути увагу на обов'язкову державну реєстрацію договорів оренди землі.

У ст. 18 Закону про оренду прямо записано: "договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації". Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (ст. 20 Закону про оренду). На сьогодні це питання регулюється Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою КМУ від 25.12.98 р. № 2073(далі-Порядок №2073). І хоча його приймали на виконання попередньої редакції Закону про оренду, іншого нормативно-правового акта з питань процедури держреєстрації таких договорів на сьогодні немає (див. стор. 11).

Відповідно до Порядку № 2073 держреєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Для реєстрації договорів оренди юр- або фізособа подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів пакет документів, передбачений п. 5 Порядку № 2073. їх перевіряють у 20-денний термін на відповідність чинному законодавству, і якщо висновок буде позитивним, держреєстрація здійснюється протягом 10 днів (п. п. 11,12 По-рядку №2073).

Укладення договору
Укладення договору оренди приватної земельної ділянки мало відрізняється від загальної процедури — класичне "оферта — акцепт" (гл. 53 ЦКУ) на практиці має таку послідовність: ідея — пропозиція — обговорення умов — досягнення згоди — оформлення договору. Але для державної землі процедура суттєво складніша. її описано в ст. 16 Закону про оренду.

Починається все з того, що потенційний орендар подає до органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування (якого саме, ми розглянули вище) за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання). Якщо межі ділянки визначено в натурі (на місцевості) та її цільове призначення не змінюється, то (за згодою орендодавця) сторони укладають договір оренди. Інакше орендодавець надає згоду на розробку проекту відведення.

Після його розробки, узгодження та державної землевпорядної експертизи (згідно з Порядком розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою КМУ від 26.05.04 р. № 677) проект затверджує орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування (орендодавець). Як правило, він ухвалює й рішення про передання землі в оренду.

Але якщо надійдуть дві або більше заяви (клопотання) на оренду однієї і тієї ж ділянки, орендодавець має провести аукціон або конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки. Через ігнорування такої вимоги можуть скасувати відповідне рішення органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування та визнати недійсним укладений у неконкурентному порядку договір. Це вже підтверджено судовою практикою.

Права та обов'язки сторін договору
Це істотна частина будь-якого договору. Зрозуміло, сторони можуть самостійно визначити свої права та обов'язки. Проте в земельно-орендних відносинах значну частину даної роботи вже виконав законодавець.

Стаття 24 Закону про оренду дозволяє орендодавцю вимагати від орендаря (це, власне, і є права орендодавця):
— використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди (названа вимога дублює норми ЗКУ);
— дотримуватися екологічної безпеки землекористування та берегти родючість ґрунтів (очевидно, що ця вимога стосується лише сільгоспземель), додержуватися держстандартів, норм і правил, утому чисяі місцевих правил забудови населених пунктів (а ця навпаки стосується лише земель населених пунктів);
— дотримуватися режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються (знову дублювання ЗКУ);
— своєчасно вносити орендну плату.

А ось обов'язки орендодавця:
— передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди;
— при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати, згідно із законом, реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
— не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
— відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
— попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які у процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Права орендаря земельної ділянки, перелічені в ст. 25 Закону про оренду, здебільшого випливають безпосередньо з наданих йому договором повноважень щодо володіння та користування земельною ділянкою.

Так, орендар має право:
— самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
— за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
— отримувати продукцію і доходи;
— здійснювати в передбаченому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Визначив законодавець і обов'язки орендаря:
— приступати до використання земельної ділянки в строки, закріплені договором оренди землі, зареєстрованим в запропонованому законом порядку;
— виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
— дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
— у п'ятиденний строк після держреєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Ще раз підкреслимо: визначені законом права та обов'язки сторін можна конкретизувати та розширити безпосередньо в договорі.

Зміна та припинення договору
"Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом",—сказано в ч. 1 ст. 651 ЦКУ. "Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін", — вторить їй ст. ЗО Закону про оренду. Нагадаємо: якщо договір оренди посвідчений нотаріально, то й додаткову угоду про внесення змін до нього необхідно посвідчити нотаріально. Крім того, змінений договір підлягає державній перереєстрації(п. 17 Порядку №2073).

Припинення договору оренди землі ст. 31 Закону про оренду передбачає в таких ситуаціях:
— закінчення строку, на який його укладено; ;
— викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом (ст. ст. 146,147ЗКУ);
— поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
— смерть фізособи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова членів його сім'ї та осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, від виконання укладеного договору оренди ділянки;
—ліквідація юрособи -орендаря;
— інші випадки, передбачені законом.

Звичайно, договір оренди землі можна буде розірвати за згодою сторін, а на вимогу однієї зі сторін — достроково за рішенням суду. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускають, якщо інше не зафіксовано в законі або самому договорі. Законом це допоки не передбачено, а в договорі відповідну умову прописати реально. Роблять це, надаючи сторонам (або одній з них) право на відмову від договору. Таке право зазвичай обмежують певними умовами, найчастіше — обов'язком ініціатора розірвання договору попередити про це іншу сторону завчасно.

Розірвання договору оренди землі за рішенням суду стаття 32 Закону про оренду дозволяє при невиконанні сторонами обов'язків у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню ділянки, а також на підставах, визначених ЗКУ та іншими законами України. Звернемо увагу на останні. Стаття 141 ЗКУ містить такі підстави припинення права користування (у тому числі й оренди) земельною ділянкою:
а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених ЗКУ;
в) припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;
г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
д) систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Останній абзац роз'яснює ст. 17 Закону України "Про плату за землю" від 03.07.92 р. № 2535-ХІІ: "Несплата земельного податку, а також орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності виробниками сільськогосподарської і рибної продукції та громадянами протягом року, іншими платниками — протягом півроку вважається систематичною і є підставою для припинення права користування земельними ділянками".

Розірвання договору оренди землі, безумовно, вимагає повернення земельної ділянки орендодавцю (ст. 34 Закону про оренду). Але, крім того, сторонам доведеться розрахуватися між собою не лише з орендної плати розірванні договору оренди землі з
ініціативи орендаря орендодавець має право отримати орендну плату на землях сільськогосподарського призначення за 6 місяців, а на інших землях — за рік, якщо протягом згаданого періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на аналогічних умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань. При розірванні договору за ініціативою орендодавця подібних наслідків закон не встановлює. А в разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін передбачено стандартну для зобов'язального права умову: кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Чесно кажучи, у назві статті ми трохи перебільшили. Формально ми дійсно розповіли про оренду землі від "А" (процедури укладення договору) до "Я" (припинення оренди). Але між цими двома буквами — безліч інформації про орендні відносини. Ми говорили про найголовніше. Що ж стосується окремих нюансів оренди, то, як і завжди, ми із задоволенням готові відповісти на ваші запитання. Утому числі й на сторінках газети "Все про бухгалтерський облік".
Віктор Кобилянський