Анализ финансовой отчетности

Договір оренди квартири під офіс визнали недійсним: виправляємо наслідки

Не секрет, що досить багато підприємств орендують під офіси приміщення, з яких далеко не всі можна експлуатувати в такий спосіб. Це, зокрема, стосується і квартир. Про них ми і поспілкуємося. Чому не можна здавати квартиру під офіс Власник квартири має право використовувати квартиру для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не вправі використовувати її для промислового виробництва. Так встановлено ч. 1 ст. 383 ЦКУ Подібну норму містить і ст. 6 ЖКУ: надавати приміщення у жилих будинках для потреб промислового характеру заборонено. Щось схоже і в п. 2 ст. 813 ЦКУ: "якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб". Тож влаштування в орендованій квартирі офісу прямо суперечить нормам ЦКУ.

Якщо ж у договорі найму житла зазначено, що у квартирі організують офіс, сторонам варто готуватися до того, що зацікавлені особи подадуть до суду позов про визнання угоди недійсною (ч. З ет. 215 ЦКУ). Тим паче, згідно зі ст. 203 ЦКУ зміст договору не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Зацікавленими особами можуть бути податкові органи, виконкоми місцевих рад і навіть "доброзичливі" сусіди.

Сторонам договору звертатися до суду немає сенсу. А ось податківцям із цього якраз зиск буде — недійсність договору оренди дозволяє не визнати валових витрат з оренди квартири (орендна плата, комунальні платежі, електроенергія, телефон). Право подавати до судів позови до підприємств та громадян про визнання угод недійсними і стягувати в доход держави кошти, одержані ними за такими угодами, подарував контролерам п. 11 ст.-10 Закону "Про державну податкову службу в Україні" від 04.12.90 р. № 509-ХІІ.

Іноді також звертають увагу на названі договори виконавчі комітети, адже саме їх функція — стежити за використанням і схоронністю житлового фонду (ст. ЗО ЖКУ). До речі, якщо вони принесуть у суд позов про визнання договору найму недійсним і суд його задовольнить, про валові витрати можна забути.

Таким чином, сторони не мають законних підстав, щоб укладати договір оренди квартири під офіс. Що ж робити?

Звичайно, можна оформити договір оренди квартири для проживання співробітників підприємства або використання її як службової квартири тощо, а насправді відкрити у ній офіс. Але, як ми говорили, ніхто не застрахований від появи "доброзичливців" або "зацікавлених", які будуть вимагати визнання договору недійсним. Тож якщо ви вирішите укласти договір найму квартири під офіс, потрібно усвідомлювати усі ризики, пов'язані з цим.

Найбільш прийнятний вихід у такій ситуації — перевести квартиру до нежилого фонду. Але тоді вже слід вести мову про оренду нежилого приміщення, а не квартири.

Наслідки недійсності договору оренди
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що випливають з його недійсності. Причому таким його визнають із моменту укладення. Читаємо ч. 1 ст. 216 ЦКУ: "у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, — відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування". Фактично орендодавець повинен повернути орендну плату, а орендар — оплатити йому час користування квартирою. І нічого поганого немає в тому, що руху коштів не відбувається — хто більше винен, той і сплачує різницю.

Але тут є ще й податкові наслідки.

Податок на прибуток. За загальним правилом орендну плату включають до валових витрат (пп. 7.9.6 Закону про прибуток). Але з орендою квартири під офіс бувають непорозуміння. Ось чому в консультації, опублікованій у газеті "Все про бухгалтерський облік" № 20 за 2004 рік на стор. 39, ми радили жодних витрат, пов'язаних із такою квартирою, до валових не відносити. Ми і зараз дотримуємося своєї думки.

Разом із тим пам'ятайте: якщо договір визнано недійсним, підприємство має відшкодувати орендодавцю вартість користування майном. І відкоригувати валові витрати, якщо орендна плата туди потрапила.

Щодо згаданого відшкодування, то до валових витрат воно не потрапить, оскільки немає законодавчих підстав.

Податок з доходів. Відповідно до пп. 9.1.2 Закону про доходи юридична особа — орендар є податковим агентом фізичної особи — орендодавця щодо доходу від оренди нерухомого майна. Тобто при виплаті доходу у вигляді орендної плати підприємство сплачує до бюджету 15% податку, а решту виплачує фізособі на руки. А коли договір визнано недійсним, як вчиняти із податком, сплаченим з орендної плати, та чи утримувати податок із суми компенсації?

Радує, що податок повертати не доведеться, адже із сум компенсації все одно треба платити податок з доходів. От тільки розрахунки ф. № 1ДФ (за кожен звітний період, за який виплачували орендну плату) доведеться відкоригувати: показати, що орендних доходів у орендодавця не було. У доход потрапить сума відшкодування — але в місяці, коли його надали. Наголошуємо: якщо руху коштів між сторонами не буде, факт отримання відшкодування підтверджуватиме акт заліку заборгованостей.

Декілька слів про правила оподаткування відшкодування за користування квартирою. Таку суму вважають додатковим благом, коли її виплачують працівнику (п. 1.1 Закону про доходи). Якщо її одержує інша фіз-особа,то це вважають загальним оподатковуваним доходом (п. 1.6 Закону про доходи), котрий не є виплатою, відшкодуванням чи компенсацією за цивільно-правовими угодами. І п. 4.3 Закону про доходи жодних звільнень для таких сум не передбачає. А от платити податок уже не слід: ви це зробили, коли виплачували так звану орендну плату.

Розглянемо всю ситуацію на умовному прикладі в таблиці.



Список використаних нормативно-правових актів:
1.ЦКУ — Цивільний кодекс України.
2. ЖКУ — Житловий кодекс Української РСР.
3. Закон про прибуток — Закон України "Про оподаткування прибутку підприємств" у редакції від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.
4. Закон про доходи — Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22.05.03 p. № 889-IV.
Дмитро Гірняк