Анализ финансовой отчетности

Як узаконити самовільне будівництво

Одразу наголосимо: ми не підтримуємо самочинного будівництва, нікому не радимо будувати без належного дозволу. І ця стаття, скоріше, орієнтована на тих,хто вимушено опинився в такій ситуації. Наприклад, отримав у спадщину самовільно перебудований будинок. Чи, придбавши контрольний пакет акцій ВАТ,з'ясував,що на його території цілий цех, документи на яких відсутні.Хоча чимало юристів-практиків стверджують, що в окремих ситуаціях простіше звести самовільно і потім узаконити, ніж оформити всі необхідні дозволи. Але залишимо це твердження на їхній совісті і перейдемо до суті. Спочатку визначимося із тим, що вважають самочинним будівництвом. Для цього звернемося до ст. 376 Цивільного кодексу України (далі—ЦКУ). Словник Самочинним будівництвом вважають житловий будинок, будівлю, споруду, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Звісно, говорити, що будівництво незаконне, можна лише тоді, коли видно, що недотримана визначена законодавством процедура. А навіщо його взагалі узаконювати, стає зрозумілим, коли забудовник дізнається про наслідки свого порушення.

Тож нижче ми поговоримо про легальну процедуру будівництва, розберемося із відповідальністю за її недотримання, з'ясуємо, кому належить право власності на самовільно зведену забудову і, нарешті, розглянемо особливості захисту прав самого забудовника.

Ось за таким планом і вивчатимемо цю тему.

Будівництво: легальна процедура
Процес будівництва регулює багато нормативних актів. Але нам знадобиться лише один — Закон про забудову, оскільки саме в ньому прописана так звана дозвільна процедура. Втім, принагідно згадаємо, що ці питання регулюють також Закон про містобудування, Закон про архітектуру, державні будівельні норми (до яких належать і будівельні норми й правила радянських часів, деякі з яких чинні і досі), відомчі нормативні документи, регіональні та місцеві правила забудови.

Усю дозвільну процедуру в будівництві умовно розіб'ємо на п'ять етапів:
1. Оформлення права на земельну ділянку. Це може бути право власності або користування земельною ділянкою. Як альтернативу стаття 24 Закону про забудову пропонує можливість будівництва на чужій землі. Тоді забудовнику знадобиться нотаріально засвідчена згода власника (а якщо ділянка знаходиться в користуванні — власника та землекористувача) земельної ділянки на її забудову.
2. Отримання дозволу на будівництво об'єкта містобудування(далі-дозвіл на будівництво). Іноді цим дозволом стає відповідне розпорядження про надання земельної ділянки для розміщення об'єкта місто-будування. Дозвіл на будівництво чинний протягом 2-х років. Його видають виконавчі органи відповідних рад, Київської та Севастопольської міських держадміністрацій. З ним забудовник вправі розпочати збір вихідних даних і проектування, але ще не має права виконання будівельних робіт.
3. Одержання вихідних даних. До них Закон про архітектуру відносить архітектурно-планувальне завдання та технічні умови. Механізм їх надання встановлено постановою № 2328. Регіональні та місцеві правила забудови можуть передбачати й інші види вихідних даних (про регіональні правила забудови див., зокрема, у Типових правилах забудови).
4. Проектування. На цьому етапі здійснюють не лише проектні, але й проектно-вишукувальні роботи та готують кошторисну документацію. Розроблений проект підлягає погодженню з місцевими органами містобудування та архітектури (окремо щодо кожної стадії для дво- чи три стадійних проектів) (див. ДБН А.2.2-3-2004 "Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва").
5. Отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Його видає інспекція державного архітектурно-будівельного контролю (далі — ДАБК) згідно з Положенням про дозвіл. Цей же документ містить Перелік будівельних робіт, які потребують дозволу.

Лише маючи останній документ, забудовник вправі приступати власне до будівництва. Залежно від регіону та виду об'єкта вся дозвільна процедура може зайняти від кількох місяців до двох років.

Стисло про головне:
1 .Дозвільна процедура складається з п'яти етапів і може зайняти від кількох місяців до двох років.
2. Саме складнощі в її проходженні часто підштовхують до самовільного будівництва.

Наслідки для порушників закону
Почнемо з найгіршого, що може трапитися з забудовником, який вирішив знехтувати законом, —з кримінальної відповідальності.

Кримінальна відповідальність
Закон № 578 доповнив Кримінальний кодекс України (надалі - ККУ) статтею 1971. Її частина 3засамовільне будівництво передбачає штраф від 300 до 500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (НМДГ для визначення розміру штрафу— 17 грн, тобто штраф у межах 5100—8500 грн), або арешт до 6 місяців, або обмеження волі до 3 років, а частина 4 — позбавлення волі від 1 до 3 років.

Але не все так страшно. Самовільне будівництво вважають злочином, лише якщо воно здійснюється на самовільно зайнятій земельній ділянці, та й то за умови, що таке самозахоплення завдало значної шкоди — 100 і більше НМДҐ. А більш жорстке покарання(за ч. 4 ст. 1971 ККУ)чекає при самовільному будівництві на земельній ділянці, захопленій особою, раніше судимою за цей злочин, або якщо це зробила група осіб, чи коли йдеться про земельні ділянки особливо цінних земель, земель в охоронних зонах, зонах санітарної охорони, санітарно-захисних зонах чи зонах особливого режиму використання земель.

Зауважимо також, що Держкомзем України розділяє самовільне зайняття земельної ділянки і використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів (див. лист Держкомзему України від 16.08.06 р. № 14-17-4/6045). Тому особи, які просто не встигли належно оформити правовстановлюючі документи на земельну ділянку, але фактично отримали її у власність чи у користування (рішенням органів виконавчої влади чи місцевого самоврядування), можуть розраховувати на уникнення кримінального переслідування.

Чи не здалося вам, що в окремих випадках можна ризикнути і відмовитися від складної, дорогої та довгої дозвільної процедури? Якщо так, то спішимо нагадати, що законодавство не обмежується лише кримінальною відповідальністю. Є ще адміністративна та майнова.

Адміністративна відповідальність
За ст. 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі— КУпАП) за самовільне будівництво будинків або споруд накладають штраф: на громадян — від 5 до 10 НМДГ (85—170 грн), а на посадових осіб — від 9 до 18 НМДГ (153—306 грн). Здавалося б, заплатити 170або навіть306 гривень штрафу — це, нібито, небагато. Особливо порівняно з вартістю дозвільної процедури. Проте 97-ою статтею справа не обійдеться. По-перше, важко уявити самовільне будівництво без порушення ще кількох норм. Відповідальність за недотримання трьох з них знаходимо у ст. 96 КпАП:
— недодержання державних стандартів, норм і правил під час проектування, розміщення, будівництва і реконструкції об'єктів чи споруд (штраф на громадян від 1 до 10 НМДГ (17—170 грн), а на посадових осіб — від 5до 20 НМДГ (85-340 грн);
— надання недостовірної інформації про умови проектування і будівництва чи необґрунтована відмова у її наданні (штраф на посадових осіб — від 2 до 5 НМДГ (34-85 грн));
— проектування об'єктів і споруд з порушенням містобудівної документації, виконання будівельних або реставраційних робіт без дозволу чи затвердженого проекту або з відхиленням від нього (штраф на громадян від 1 до 10 НМДГ (17—170 грн), а на посадових осіб — від 5 до 20 НМДГ (85—340 грн)).

Справи про такі порушення розглядають інспекції ДАБК(ст. 2446 КпАП).

Крім того, інспекції ДАБК мають право давати приписи щодо припинення самовільного будівництва (п. 4 Положення № 253). І хоча безпосередньо за невиконання такого припису відповідальність не встановлена, важелів впливу в інспекції ДАБК достатньо. Згадаємо лише про необхідність введення збудованого об'єкта в експлуатацію та під'єднання його до інженерних мереж. Без ДАБК це зробити практично неможливо.

Тепер про відповідальність майнову. її межі зафіксував Закон про відповідальність.

Майнова відповідальність
Йдеться про штрафи, які загрожують підприємствам, їх об'єднанням, установам та організаціям незалежно від форм власності, які здійснюють проектування, роботи з будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту, є замовниками у будівництві або поєднують функції замовника і підрядника. Звісно, якщо вони допустять одне із порушень, згаданих у ст. 1 Закону про відповідальність. Перелік досить великий, та для нашої консультації заслуговують на увагу лише деякі з них (див. таблицю).



Та навіть якщо підприємство сплатило штрафи, воно має усунути допущені порушення і відшкодувати заподіяні збитки.

Справи про правопорушення розглядають ті самі інспекції ДАБК, дотримуючись при цьому Положення про штрафи. Рішення посадової особи інспекції про накладення штрафу оформляють постановою про накладення на підприємство штрафу за правопорушення у сфері містобудування. Підприємство повинно сплатити штраф у 15-денний термін з дня його накладення. У разі несплати його стягує інспекція за рішенням суду.

До речі, застосування штрафів до підприємств за правопорушення у сфері містобудування не звільняє від відповідальності посадових осіб, винних у вчиненні цих правопорушень.

Стисло про головне:
1. Забудовника, який вирішив знехтувати законом (його посадових осіб), можуть притягнути до кримінальної, адміністративної чи майнової відповідальності.
2. Інспекціям ДАБК надано право виносити приписи щодо припинення самовільного будівництва.
3. Сплата штрафів не звільняє порушника від відшкодування збитків та усунення порушень.

Право власності на самобудову
Згідно зч. 1 ст. 331 ЦКУ право власності на нову річ, яку виготовлено (створено) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Для нерухомості цю норму уточнено в наступній частині статті 331 ЦКУ.

Цитата
"Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна)".

І якби законодавець поставив тут крапку (в фігуральному, а не граматичному сенсі), самовільне будівництво набуло б масштабів епідемії грипу. Насправді ж усе складніше. Читаємо далі:

Цитата
"Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації".

Прийняття нерухомості до експлуатації якраз і передбачено законом, зокрема статтею ЗО1 Закону про за-будову. До речі, на виконання цієї норми затверджено Порядок прийняття в експлуатацію об'єктів.
І ще (там само):

Цитата
"Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реестрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації".

А такої реєстрації теж вимагає закон, а саме — ст. 4 Закону про реєстрацію прав. Отже, самого факту закінчення будівництва для набуття права власності на збудований об'єкт недостатньо.

Підтверджує такий висновок і ч. 2 ст. 376 ЦКУ (визначення терміна "самочинне будівництво" ми наводили на початку матеріалу):

Цитата
"Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього".

Щоправда, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (ч. З ст. 376 ЦКУ).

Якщо ж земельна ділянка залишається в чужому володінні (користуванні), то суд може визнати право власності на збудовану нерухомість за власником (користувачем) земельної ділянки, якщо це не порушує права інших осіб. У зв'язку з цим не забуваймо, що більшість земель у нас залишається у державній та комунальній власності, а розпоряджаються нею міські, селищні, сільські ради та відповідні органи виконавчої влади (п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України).

Звичайно, особа, яка самочинно щось збудувала, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на новобудову буде визнано за власником чи користувачем земельної ділянки.

Втім...
... власник (користувач) земельної ділянки не завжди прагне стати власником збудованого об'єкта, але при цьому може заперечувати проти визнання права власності на нерухоме майно за самочинним забудовником. У цьому випадку зведене майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Ті самі наслідки закон передбачає і для випадків, коли самочинне будівництво порушує права інших осіб.

Інша справа із випадком, коли...
...будівництво вважають самочинним через істотні відхилення від проекту, або порушення прав інших осіб чи істотні порушення будівельних норм і правил. У такій ситуації суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може зобов'язати забудовника провести відповідну перебудову. Хоча, якщо провести її неможливо або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється це зробити, то нерухомість знову-таки знесуть за рахунок забудовника. Більше того, особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Стисло про головне:
1. Щоб набути право власності на збудований об'єкт, одного факту закінчення будівництва недостатньо.
2. Суд вправі визнати право власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його збудувала. Необхідна умова — такій особі надають у власність (користування) земельну ділянку під уже збудоване нерухоме майно.
3. Якщо право власності на новобудову визнають за власником чи користувачем земельної ділянки, особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво.
4. Зведене майно має бути знесене за рахунок особи, яка його збудувала, якщо:
— таке будівництво порушує права інших осіб;
— власник (користувач) землі не бажає стати власником збудованого об'єкта і не хоче, щоб таким власником визнали забудовника;
— або ж будівництво має істотні відхилення від проекту (порушення будівельних норм і правил), а забудовник відмовляється провести відповідну перебудову.

Захист прав забудовника
Ми чудово розуміємо, що самовільне (чи самочинне) будівництво є незаконним. І все ж таки змушені поговорити про захист порушників закону. Чому? Тому що бувають ситуації, коли порушення є, але вини немає.

Наприклад, коли хтось успадкував нерухомість, яка була зведена незаконно. Або коли ви придбали корпоративні права юридичної особи, яка до цього самовільно побудувала для виробничих потреб додаткове приміщення. Можна зрозуміти (хоча й не виправдати!) й тих осіб, які відважуються на самовільне будівництво через надзвичайну складність та дорожнечу дозвільної процедури, причиною яких часто є корупція.

Спочатку згадаємо про варіант захисту, який вимагає від володільця (власником він ще не став) мінімум зусиль. Варіант примітивний — нічого не робити. Як не дивно, але такий спосіб захисту доволі ефективний. Наведемо приклад. У далекому 1997 році автор цієї статті порадив своєму товаришу, який отримав від місцевої влади вимогу про знесення успадкованого ним самовільно збудованого гаража, не робити нічого. Результат — гараж стоїть досі.

Причина втому, що примусове знесення об'єктів самочинного будівництва—доволі клопітка справа, на яку місцеві чиновники не завжди погоджуються (адже їм доведеться звертатися до суду, а стежити за виконанням рішення суду буде вже виконавча служба). Тому зносять самовільно збудовану нерухомість допоки дуже рідко. Єдиний виняток — малі архітектурні форми. Та й то, стосується це здебільшого роздрібної торгівлі (особливо на ринках чи поруч з ними).

Втім, цей простий спосіб абсолютно не придатний для тих, хто хоче відчужити належну йому (фактично, але не на праві власності) нерухомість. Адже для цього закон вимагає нотаріального посвідчення договору, якого жоден нотаріус не зробить без подання правовстановлюючого документа з відповідною відміткою про реєстрацію права власності.

Тому для них залишається лише так зване узаконювання збудованого об'єкта. Існує лише два варіанти цього процесу.

ПЕРШИЙ — це офіційне проходження всіх дозвільних процедур — від оформлення землі для отримання дозволу на виконання будівельних робіт та введення об'єкта в експлуатацію. Цю процедуру вже розглянули.

ДРУГИЙ (альтернативний) варіант— згадане вище звернення до суду з позовом про визнання права власності на нерухоме майно. Такий спосіб захисту передбачено ч. 2 ст. 16 ЦКУ і часто є більш швидким, хоча і не таким простим, як це здається спочатку.

ПО-ПЕРШЕ, до кого звертатися з цим позовом?
Частина 1 статті 15 ЦКУ визначає, що "кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання". З цього не важко зробити висновок, що й відповідачем має бути той, хто (в нашому випадку) не визнає право власності. Деякі юристи пропонують не зовсім чесний варіант, за яким спір щодо права створюють штучно (з підставною особою) і для надійності розглядають у "своєму" третейському суді. Залишимо це на совісті таких "фахівців". Ми ж пропонуємо інше—звернутися за реєстрацією самовільно збудованого об'єкта до БТІ. А після відмови в реєстрації (а БТІ, безумовно, відмовить) звертатися з позовом до суду.

ПО-ДРУГЕ, замислимося, чи задовольнить суд позов?

Наведемо деякі умови, які можуть посприяти перемозі позивача в суді за подібною справою.

УМОВИ, ЯКІ ДОПОМОЖУТЬ УЗАКОНИТИ САМОВІЛЬНУ ЗАБУДОВУ ЧЕРЕЗ СУД
Наявність права на земельну ділянку. Це не обов'язково має бути право власності — цілком достатньо орендувати ділянку під забудовою. Але без цього шансів на позитивне рішення суду майже не буде. Зверніть увагу, що право власності чи користування земельною ділянкою виникає лише після" отримання та державної реєстрації відповідного правовстановлюючого документа (ст. 125 ЗКУ).

Підтвердження факту самостійного (госпспособом) чи за рахунок позивача будівництва. Останнє малоймовірно, оскільки, заявивши про наявність підрядника, позивач тим самим створить йому проблеми, фактично підтвердивши порушення закону цим підрядником (здійснення будівельних робіт без дозволу інспекції ДАБК). Що ж стосується госпспособу, то достатніми доказами будуть документи, які підтверджують закупівлю будівельних матеріалів, придбання чи оренду обладнання, та відповідні бухгалтерські документи щодо ведення будівництва.

3. Відповідність збудованого об'єкта будівельним, санітарним, протипожежним та іншим нормам.
Один із суддів Верховного суду України в бесіді з автором цієї статті сказав приблизно таке: "Звичайно, можна визнати право власності за забудовником. Але якщо йому завтра на голову впаде балка, я буду відчувати себе винним. Тому перш ніж приймати рішення, я маю пересвідчитися, що цей об'єкт відповідає встановленим нормам". Як переконати суд в такій відповідності? Є лише два варіанти. Перший — подати акт державної приймальної комісії. Зрозуміло, що у випадку самочинного будівництва такого акта не буде. Тому залишається варіант № 2 — експертиза, яку може призначити сам суд.

4. Відсутність порушення прав третіх осіб.
Звичайно, важко подати докази того, що ви чужих прав не порушуєте. А ось відсутність заперечень (чи їх необґрунтованість, якщо заперечення все ж таки існують) з боку власника земельної ділянки (якщо в забудовника вона лише в користуванні), є обов'язковою.

5. Відповідність збудованого об'єкта містобудівній документації, вимогам земельного та природоохоронного законодавства. Зрозуміло, об'єкт, збудований самовільно, генеральним планом не передбачений. Проте він має вписуватися щонайменше в план зонування населеного пункту. Навряд чи суд визнає право власності на промисловий об'єкт у рекреаційній зоні чи навпаки. Те саме стосується дотримання вимог щодо призначення земельної ділянки та дотримання обмежень, встановлених в захисних зонах чи смугах (за їх наявності).

Завершенням же узаконювання самовільно збудованої нерухомості буде її реєстрація в БТІ.

Процедуру реєстрації докладно викладено у Тимчасовому положенні. Тому зверніть увагу на таке: правовстановлюючим документом, який має зареєструвати БТІ, при "нормальній" процедурі (отримання дозволів, проектування, введення в експлуатацію) буде свідоцтво про право власності (див. розділ 6Тимчасового положення), а при судовій процедурі — рішення суду (п. 10 Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна (додаток 1 до п. 2.1 Тимчасового положення)).

Стисло про головне:
1. Існує два ефективних варіанти узаконювання самовільної забудови:
— офіційне проходження всіх дозвільних процедур;
— звернення до суду з позовом про визнання права власності на нерухоме майно.
2. Щоб реалізувати другий варіант, пропонуємо спочатку звернутися за реєстрацією самовільно збудованого об'єкта до БТІ. А після відмови в реєстрації — з позовом до суду.

Ви переконалися,що самовільне будівництво—справа небезпечна. І хоча воно і досі поширене в Україні, час категорично відмовитися від подібної практики.Якщо ж ви дотепер володієте самовільно збудованою нерухомістю, варто принаймні замислитися над належним оформленням своїх прав.

Список використаних нормативно-правових актів:
1. Закон про забудову— Закон України "Про планування та забудову територій" від 20.04.2000 р. № 1699-111.
2. Закон про містобудування — Закон України "Про основи містобудування" від 16.11.92р. № 2780-ХІІ.
3. Закон про архітектуру — Закон України "Про архітектурну діяльність" від 20.05.99 p. № 687-XIV.
4. Закон про відповідальність — Закон України "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування" від 14.10.94р. № 208/94-ВР.
5. Закон про реєстрацію прав — Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.04 p. № 1952-IV.
6. Закон № 578 — Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки" від 11.01.07 p. № 578-V.
7. Постанова №232 8— постанова КМУ "Про Порядок надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу" від 20.12.99 р. № 2328.
8. Типові правила забудови —Типові регіональні правила забудови, затверджені наказом Держкомбуду України від 10.12.01 р. № 219.
9. Положення про дозвіл — Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затверджене наказом Держбуду України від 05.12.2000 р. №273.
10. Положення № 253 — Положення про державний архітектурно-будівельний контроль в редакції постанови КМУ від 07.04.95 р. № 253.
11 . Положення про штрафи — Положення про порядок накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудування, затверджене постановою КМУ від 06.04.95 р. №244.
12. Порядок прийняття в експлуатацію об'єктів — Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затверджений постановою КМУ від 22.09.04р. №1243.
13.Тимчасове положення —Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту України від 28.01.03 р. №6/5.
Віктор Кобилянський