Анализ финансовой отчетности

Земельні паї: що це таке і як їх використовувати

За радянських часів сільськогосподарські землі, як і всі інші, були державними. Тобто належали всім одразу і нікому конкретно. Тому не дивно, що із проголошенням незалежності України одним із перших постало питання про передачу землі в приватну власність. Та й вітчизняні ґрунти, як стверджують вчені, найбільш родючі на Земній кулі. А що може бути бажанішим для селянина, який півжиття працював на державу, ніж одержати діляночку найкращої у світі землиці. Так у нашій країні заговорили про розпаювання землі та земельні паї. І незважаючи на те що земельна реформа триває вже чимало років, тема приватної власності на такі паї досі не залишає байдужим жодного сільського жителя. Причому більшість непорозумінь, на наше переконання, пов'язано із браком інформації. У цій консультації ми проаналізуємо нормативно-правову базу та спробуємо розтлумачити деякі актуальні нюанси. Земельні паї сьогодні У 1991 році Верховна Рада УРСР проголосила курс на реформування сільськогосподарського виробництва, основою якого завжди була і залишається земля. Відповідні принципи заклали в Закон про форми власності, ЗКУ-90, Закон про КСП. А каталізатором перетворення форм власності на землю із державної на колективну вважають постанову ВРУ "Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі" від 13.03.92 р. № 2200-ХІІ.

Завдяки цим документам сільгосппідприємства отримали державні акти на право колективної власності на землю. На базі колгоспів, радгоспів створили сільськогосподарські підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, словом — колективні сільськогосподарські підприємства (далі — КСП). У свою чергу, екс-колгоспники, ставши членами новостворених формувань, водночас набули нового для себе статусу — колективних землевласників. Кожному з них належала своя частка у колективній власності.

Згодом виникла ідея надати членам КСП право вільно розпоряджатися своїми земельними частками. Забігаючи наперед, зазначимо: земельний пай — це ще не земля. Як власник земельного паю ви можете стверджувати, що частина землі КСП — ваша. Але показати точно, яка саме ділянка ваша, зможете лише після того, як пай буде виділено в натурі на місцевості і ви оформите правовстановлюючі документи. З іншого боку, селянам дали шанс стати, нехай і в майбутньому, повноцінними землевласниками з усіма правами та обов'язками. На той час це був значний прорив у суспільно-економічних відносинах.

За відсутності необхідних законів головними нормативно-правовими актами щодо виділення земельних паїв (саме паїв, а не ділянок) стали укази Президента. Усім, кого цікавить, як відбувалася земельна реформа, радимо почитати історичну довідку (див. "Земельні паї: погляд у минуле" на стор. 4). Скажемо лише, що сьогодні на більшість шляхів використання земпаїв волею законодавців накладено табу. У результаті в наші дні ситуація має такий вигляд.

Землі КСП розпаювали. Колишнім членам КСП (іншим громадянам, які мали право на пай) вручили документи, які підтверджують право на їх частки (або ж зроблять це невдовзі). Ці особи можуть оформити ділянки в натурі. Разом із тим ніхто від них цього не вимагає. З іншого боку, варіантів того, як одержати прибуток від свого паю, небагато. Тож чи є сенс поспішати із оформленням? І як ефективніше використати свій пай? Над цим замислюється кожен власник земельного паю. Нижче ми спробуємо відповісти на ці запитання після того, як пояснимо, що ж таке земельний пай взагалі.

Суть права на земельний пай
Що таке земельний пай? Це умовна частка в сільськогосподарських землях КСП, яка належить кожному окремому члену такого господарства і визначена розрахунково як середня по такому господарству. Значить, розпаювання — визначення розміру земельної частки (паю) у земельному масиві, який перебував у користуванні (колективній власності) такого підприємства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).

При обчисленні розміру земпаю враховували сільськогосподарські угіддя, передані КСП на праві колективної власності.

Що таке паювання земель державної і комунальної власності?
На відміну від ЗКУ-90 чинний ЗКУ не передбачає надання земель у колективну власність. Зате у ст. 25 останнього передбачено приватизацію земель державної та комунальної власності.

За своєю суттю цей процес дуже схожий на розпаювання земель під час земельної реформи. Тільки зачіпає він землі, що перебувають у постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій (окрім земель, що не підлягають приватизації або залишаються у державній чи комунальній власності). Вартість і розміри паїв так само обліковують в умовних кадастрових гектарах. Тільки от їх розміри не можуть перевищувати норм безоплатної передачі громадянам земельних ділянок, встановлених Законом для ведення особистого селянського господарства—2га (ст. 121 ЗКУ).

Земельні ділянки передають працівникам згаданих підприємств (пенсіонерам з їх числа), а також (із земель резервного фонду) працівникам і пенсіонерам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території певної ради.

Головна відмінність від розподілу земель КСП — такі особи не одержують сертифікатів на свої земельні частки. Приватизація починається з клопотання працівників до органів виконавчої влади. І завершується виділенням ділянок в натурі (на місцевості).

Хто має право на земельний пай? Спочатку в Указі № 666/94 йшлося лише про членів КСП. Згодом завдяки Указу № 720/95 до їх когорти потрапили пенсіонери, які раніше працювали у такому КСП і залишаються його членами. А от в Законі про земельні паї серед володільців права на земельну частку (пай) додатково до перелічених назвали:
— громадян — спадкоємців права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом;
— громадян та юридичних осіб України, які відповідно до законодавства України набули права на земельну частку (пай);
— громадян України, евакуйованих із зони відчуження, відселених із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також громадян України, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, та які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерів з їх числа, котрі проживають у сільській місцевості.

Із першими все зрозуміло — право на пай можна успадкувати. З другою категорією цікавіше— по суті йдеться про громадян та юросіб, які набули прав на. земельні паї на підставі цивільно-правових угод ще до введення заборони на вільний обіг земпаїв. Що ж до згаданих у ст. 1 Закону про земельні паї чорнобильців-переселенців, то їм варто сподіватися на виділення земділянок із земель запасу чи резервного фонду в розмірі земельної частки (паю) члена сільгосппідприємства, розташованого на території відповідної ради1. Тайм правом їх наділяє ст. 35 Закону № 796.



Як одержати землю
Указ № 584/2000 працівникам соцсфери села та пенсіонерам, що раніше в ній працювали та проживають у сільській місцевості, дає право отримати із земель запасу та резервного фонду земділянки у користування для особистого підсобного господарства (схожі норми можна знайти і в п. 7 Указу № 720/95).

Розпоряджається землями запасу та резервного фонду орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування за місцезнаходженням ділянки. Він же визначає розмір ділянки.

Зараз коло осіб, які можуть мати землі у користуванні, ЗКУ помітно звузив (див. його ст. 92). Тому особам, згаданим в Указі № 584/2000, мають надавати землю у власність безоплатно. Тобто спрацьовує пп. "б" п. 1 ст. 121 ЗКУ: громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення особистого селянського господарства — не більше 2 гектарів.

Отже, селяни-"соціальники" мають право на отримання земельних ділянок сільгосппризначення у власність для особистого селянського господарства незалежно від місця проживання за наявності вільних земель. У разі відмови у наданні ділянки питання вирішують в суді.

Коли виникало право на земпай? Це відбувалося після передачі земель у колективну власність сільгосппідприємству. Тобто з дня одержання КСП держакта на право колективної власності на землю. Із цього дня виникало і право на пай. Кількість осіб, які мали право на земельну частку, приймалася за спис-ком-додатком до такого акта. Кого включати до списку, вирішували самі члени підприємства на загальних зборах (зборах уповноважених), керуючись статутом. Іншими словами, називати себе співвласником землі можуть лише ті члени КСП, чиї прізвища були у списку-додатку. За потреби список уточнювали і підписували голови відповідної ради та підприємства.

Як визначали розмір земельної частки? Робили це комісії, утворені на підприємствах з числа їх працівників.

Вимірювали розмір паю в умовних кадастрових гектарах виходячи з вартості земельної частки (паю) та середньої грошової оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь для даного підприємства, кооперативу, товариства. А вартість обчислювали так: ділили грошову оцінку сільськогосподарських угідь, переданих у колективну власність підприємству, на кількість осіб — претендентів на земельну частку. Обчислений розмір паю —постійний (незмінний). Його переглядають тільки після скасування паювання земель господарства і повторного паювання або при уточненні списку членів господарства, які мають право на земельний пай.

Розміри земпаїв однакові тільки у членів окремого сільгосппідприємства. Пай працівника сусіднього господарства (не говорячи вже про сусідні регіони) може бути іншим (наочно це демонструє статистична довідка "Земельні паї: мовою цифр" на стор. 12).

Звісно, розподіл паїв не відбувався на словах. Комісії на підприємствах керувалися Методрекомендаціями № № 11 і 475, Рекомендаціями щодо земель резервного фонду, Тимчасовими методрекомендаціями щодо формування землеволодінь. Розроблялися проекти реформування колективних сільськогосподарських підприємств та схеми поділу земель колективної власності на земельні частки (паї). У ході реформування таку документацію готували для кожного підприємства. Схеми затверджували на загальних зборах (зборах уповноважених) членів цих підприємств та погоджували з районними держадміністраціями або виконавчими комітетами, їх вважали основним документом при виділенні земельної частки та перенесенні її меж на місцевість.

Тим часом Закон про земельні паї необхідною умовою виділення паїв назвав розробку і затвердження проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Такі проекти готують землевпорядні організації за підтримки місцевих органів влади, які виконують вимоги власників паїв щодо виділення їм землі (див. стор. 8).

Що підтверджує право на пай? Його посвідчує сертифікат на право на земельну частку (пай), форму якого затверджено постановою № 801. Видають такі сертифікати районні (міські) держадміністрації. Колись Указ № 1529/99 визнав сертифікат правовстановлюючим документом, що засвідчує право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою. А сьогодні, зважаючи на зміни в законодавстві6, його вважають право-встановлюючим документом виключно при:
— реалізації громадянами права вимоги на відведення земельної частки на місцевості (п. 17 Перехідних положень ЗКУ, Закон про земельні паї);
— передачі земельного паю в оренду (Перехідні положення Закону про оренду землі).

Інші документи,що підтверджують право на виділення паю
Нарівні із сертифікатом, документами із "повноваженнями на виділення" Закон про земельні паї (ст. 2) визнає:
— свідоцтво про право на спадщину;
— посвідчені у належному порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, права на земельну частку (пай), до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай);
— рішення суду про визнання права на земельну частку (пай).

Дві особливості застосування земельних сертифікатів
Перша. Формально власника сертифіката не вважають власником реальної земельної ділянки. Де буде ділянка і які ЇЇ межі — достеменно невідомо. Тож називатися повноцінним землевласником з усіма правами та обов'язками можна буде виключно після одержання державного акта на право приватної власності на землю та його держреєстрації (п. 1 ст. 125 ЗКУ). Таким чином, сертифікат дає лише право вимагати виділення землі.

Друга. Право на земельний пай — не корпоративне право. Дуже важливо про це пам'ятати. Адже від ознаки корпоративності залежить оподаткування, зокрема, при спадкуванні земпаїв. Аргументи тут такі.

Згідно з п. 1.8 Закону про прибуток корпоративне право — це право власності на статутний фонд (капітал) юрособи або його частку (пай), ут. ч. права на управління, отримання відповідної частки прибутку такої юрособи, а також активів у разі її ліквідації відповідно до законодавства незалежно від того, створена вона у формі госптовариства, підприємства, заснованого на власності однієї юр- або фізособи, або в інших організаційно-правових формах.

Із позицій господарського права: "корпоративні права — це права особи, частка якої визначається у статутному фонді (майні) господарської організації, що включають правомочності на участь цієї особи в управлінні господарською організацією, отримання певної частки прибутку (дивідендів) даної організації та активів у разі ліквідації останньої відповідно до Закону, а також інші правомочності, передбачені Законом та статутними документами (виділено авт. — Р. Г.)" (ст. 167 ГКУ).

Так ось: процитовані норми не підходять для класифікації права на земельний пай як корпоративного. Бо. вимальовується, що найхарактернішою ознакою корпоративного права треба визнати можливість управляти юридичною особою, тоді як ознака "управління" (як і інші ознаки корпоративності) не працює для земпаїв. Дивіться самі. Член КСП мав право на частину землі, переданої господарству в колективну власність. Але це ніколи не впливало на його участь в управлінні підприємством, отримання прибутку тощо. Додайте той факт, що серед власників земпаїв чимало пенсіонерів, є переселенці-чорнобильці (які взагалі з жодним місцевим підприємством не пов'язані), — і про корпоративні права можна забути.

Ось тепер ми готові говорити про те, як розпоряджатися земельним паєм (точніше правом на виділення земельної ділянки).

Шляхи використання земельних паїв
В Указі № 666/94 звучало: "право на земельну частку (пай) може бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави". Однак з часом законодавці змінили думку щодо вільного обігу паїв і на більшу частину шляхів їх використання наклали заборону аж до 1 січня 2007 року. У результаті сьогодні перелік шляхів реалізації права на земельний пай має такий вигляд, як показано на схемі 1.



Оренда земпаю зустрічається найчастіше. Свого часу Указ № 1529/99 запровадив обов'язкове укладання підприємствами, установами, організаціями, що використовують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю) з виплатою орендної плати в натуральній або грошовій формах.

Річ у тім, що через специфічність земельного паю як об'єкта власності на нього не можна було беззастережно поширювати норми чинної тоді редакції Закону про оренду землі. Тому завдяки Указу № 1529/99 з'явилися Наказ про Типовий договір (він затвердив форму Типового договору оренди земельного паю) та Порядок № 119 (що описує процедуру реєстрації таких договорів). До того ж Указами № № 1529/99 і 92/2002 Президент поступово збільшував мінімальний розмір орендної плати за земельні паї. Але це вже нюанси. У цьому матеріалі ми хочемо наголосити: оренда земельної частки (паю) і оренда земельної ділянки — різні за суттю. Тут — корінь усіх проблем і ризиків, пов'язаних із передачею паїв в оренду. Адже при оренді земельної частки (паю) виникають орендні відносини щодо не визначеної в натурі земельної ділянки. І хоча їх оформлюють, як і при оренді реальної землі, договором, власник паю програє у порівнянні з орендодавцем — власником ділянки. Головна причина— немає чітких меж ділянки, внаслідок чого передати паї в оренду можна лише єдиним масивом (від декількох власників сусідніх паїв одному орендарю). За таких умов, наприклад, один власник не може передати свій пай іншому орендарю (не тому, з яким укладали договори сусіди), не виділивши його.

Варто визнати, що на відмінності в операціях оренди паїв та реальних ділянок звертали увагу законодавці. У Перехідних положеннях останньої редакції Закону про оренду (яка діє з 05.11.03 р.) вони поставили вимогу: умови договорів оренди земпаїв мають відповідати вимогам Закону до змісту договорів оренди земділянок. Це певним чином захищає власників земпаїв (принаймні щодо раціонального землекористування та збереження якісних показників земель), але всіх питань не розв'язує.

Детально про юридичні аспекти оформлення договорів оренди земельних паїв, оподаткування орендної плати, а також облік таких операцій у орендаря ми розповіли в окремому матеріалі на стор. 14 поточного номера.

Успадкування права на земельний пай. Право на нього можна передати своїм нащадкам (п. 15 Перехідних положень ЗКУ). Йдеться як про спадкування за заповітом, так і за законом. Заповіт має бути укладений у письмовій формі із зазначенням місця і часу його укладення, підписаний особисто заповідачем і посвідчений нотаріусом (іншими посадовими особами згідно із ЦКУ).

За посвідчення стягують державне мито у розмірі 85 копійок (0,05 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян). За видачу свідоцтва про право на спадщину земельної частки (паю) доведеться сплатити держмито (пп. "ж" п. 1 ст. З Декрету про держмито):
— 0,1% суми спадщини при видачі такого свідоцтва одному з подружжя, батькам, повнолітнім дітям, онукам, правнукам, братам, сестрам, дідусю, бабусі;
— 0,5% суми спадщини — для інших спадкоємців.

Слід знати, що право успадкувати пай не залежить від того, чи одержав спадкодавець сертифікат. А ось спадкоємець громадянина, який помер до видачі державного акта на право колективної власності на землю (і тому не потрапив до списку — додатка до нього), успадкувати земпай не може, бо померлий так і не став власником земельної частки (паю).

Наріжним каменем у спадкуванні паю, як і у випадку із орендою, залишається невизначеність його меж. Тож спадкоємець, набувши права на пай, рано чи пізно зіштовхується з необхідністю його виділення.

Виділення земельного паю в натурі. Переваги виділення, з точки зору його власника, ми показали на схеми 2.



Як бачите, майже до кожної з виділених нами переваг можна навести свої зауваження. Утім, якщо чесно, вони не настільки суттєві, щоб відбити бажання оформлювати земельний пай в натурі. Найсерйозніше з них— необхідність платити за оформлення державного акта. Цікаво, що саму ділянку виділяють безкоштовно. Гроші ж витрачають виключно на оформлення документів на неї. Плата за держакт не може перевищувати п'яти НМДГ, тобто 85 грн. Такою її визначив Указ № 1529/99 і затвердив Закон — про захист прав. А пільг для будь-яких категорій громадян щодо здешевлення згаданих робіт не передбачено. Правда, окрім вартості самого держакта завжди знайдуться ще деякі роботи, які доведеться оплатити потенційному землевласнику. Сама процедура виділення досить тривала і, як ми вже говорили, її детально розписано в Законі про земельні паї.

Усе, що потрібно від власника для ініціації механізму оформлення власності, — подати заяву про виділення належної йому земельної частки та видачу держакта. До речі, сьогодні в Україні діють декілька громадських та міжнародних організацій (проектів технічної допомоги), котрі беруть усі витрати з оплати вартості акта на себе. Атому, було б бажання.

З іншого боку, термін "життя" сертифіката не обмежений — згідно з ч. 2 п. 17 Перехідних положень ЗКУ він чинний до виділення (виокремлення) земельних часток (паїв) у натурі на конкретній місцевості та видачі держактів про право власності на земельну ділянку. А в п. 16 Перехідних положень ЗКУ сказано, що земельні ділянки виділяють у натурі власникам земельних часток (паїв) за їх бажанням.

Сам процес виділення земельної частки на місцевості повністю описано у Законі про земельні паї та в Методиці розподілу земельних ділянок.

Примітка
До появи Закону про земельні паї керувалися Наказом № 130, що затвердив рекомендації щодо:
а) спрощення процедури виходу членів КСП зі складу господарств з належними їм земельними паями;
б) виділення земельних ділянок єдиним масивом;
в) визначення вартості землевпорядних робіт при реформуванні КСП;
г) створення поблизу населених пунктів із земель запасу та резервного фонду громадських пасовищ для випасання худоби;
д) розширення особистих підсобних господарств за рахунок земельних паїв.

Умовно процедуру виділення паю в натурі можна поділити на 3 етапи, які для зручності ми представили у схемі 3.





Декілька зауважень до схеми.
1. Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної ради чи райдержадміністрації можуть передавати в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками держактів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки. У свою чергу, власників земельних паїв чи їх спадкоємців, які не брали участі в розподілі земельних ділянок, повідомляють про результати розподілу письмово (звісно, якщо відоме їх місцезнаходження).

2. У Законі про земельні паї є норма про обмін ділянками. Там, зокрема, передбачено: якщо власник земельної ділянки, розташованої всередині єдиного масиву, що використовують спільно з іншими власниками, хоче використовувати свою землю самостійно, він вправі обміняти її на іншу ділянку на межі цього або іншого масиву. Навіть розроблено спеціальні Рекомендації щодо обміну. Однак, на наше переконання (принаймні — до 01.0107 p.), сьогодні такі операції неможливі, оскільки це не дозволено ЗКУ. Свої обґрунтування ми навели на стор. 11.

3. Якщо після розробки проекту землеустрою з'ясують, що одного чи кількох громадян, які отримали сертифікати на право на земельний пай, не включили до списку власників земельних паїв (на підставі якого складали проект) орган місцевої влади приймає рішення (розпорядження) про:
— коригування проекту з метою забезпечення громадян необхідною кількістю земельних ділянок;
— надання зазначеним громадянам земельних ділянок із земель запасу чи резервного фонду в розмірі відповідної земельної частки (паю).

Це ж стосується і права на земельний пай "забутих" спадкоємців, інших громадян та юросіб України, які за законодавством набули такого права.

4. Після видачі громадянинові державного акта на право приватної власності на земельну ділянку сертифікат на право на земельну частку (пай) повертається до районної держадміністрації.

Оформлення земельної частки в натурі: розмір ділянки може змінитися
Ніякої містики. Річ у тім, що вартість і розміри земельних часток (паїв) визначено в умовних кадастрових гектарах і вони рівні для всіх працівників -підприємств, установ, організацій та пенсіонерів з їх числа. А землі, що підлягали розподілу, бувають різними за якістю та рельєфом. Звісно, тоді різна і їх грошова оцінка. А от розрахункова вартість ділянок в межах колишнього КСП має залишатися однаковою. Тому на землях кращої якості ділянки меншого розміру.

5. Відповідно до ст. ст. 22, 33, 34, 35, 36 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення передаються у власність громадянам для:
ведення особистого селянського господарства;
— садівництва;
ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Цільове призначення ділянки, виділеної на пай, фіксується у спеціальній графі державного акта на право приватної власності. У випадку із паєм, зазвичай, йдеться про виділення землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Водночас, якщо у власності громадянина вже є землі для ведення особистого селянського господарства, він має право приєднати до її складу свій пай. Або ж створити господарство на базі такої ділянки.

Чи можуть сьогодні юрособи бути власниками земельних паїв?
Так, якщо набули прав на земельні паї до введення мораторію — тобто до 10 жовтня 2001 року — і мають на них відповідні документи: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельного паю та сертифікат про право власності на земельний пай (зрозуміло, виписаний на продавця). Тоді вони можуть скористатися Законом про земельні паї і виділити свій пай в натурі. Щоправда, для таких осіб (як, до речі, і для фізосіб-землевласників) працюватиме вимога п. 13 Перехідних положень ЗКУ А саме: на період до 1 січня 2015 року в Україні дозволено набувати права власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів (хоча ця площа може бути збільшена при спадкуванні земельних ділянок за законом). Тим, чиї можливості перевищують таку межу, найімовірніше, доведеться зачекати з оформленням паїв, адже мати у власності пай і землю — не одне й те саме.

Створення особистого селянського господарства.
Особисте селянське господарство (далі— ОСГ) — господарська діяльність без створення юрособи фізособою індивідуально або з родичами, з якими вона спільно проживає. Мета—задовольнити особисті потреби шляхом виробництва, переробки і споживання сільгосппродукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна ОСГ (див. Закон про особисте селянське господарство).

Для ОСГ використовують земельні ділянки розміром не більше 2,0 га, передані фізособам у власність або оренду в порядку, встановленому Законом. Та розмір земельної ділянки члени ОСГ можуть збільшити, якщо отримають в натурі (на місцевості) земельну частку (пай) або її успадкують. Звісно, для такого збільшення доведеться пройти через оформлення паю в натурі.

Перевага приєднання земельних паїв, крім збільшення площі ОСГ, у тому, що сільгоспземлю ОСГ можна без перешкод продавати. Адже це вже буде не земельний пай, а реальна, і до того ж — власна земельна ділянка. Заборони ж із ЗКУ Стосуються продажу земель сільськогосподарського призначення, оформлених як землі для ведення фермерського та іншого товарного сільгоспвиробництва. Виходить, землі, цільовим призначенням яких є ведення ОСГ, залишаються поза забороною.

Як розмір земельного паю впливає на виділення земель членам фермерського господарства
Фермерство в Україні регулює Закон про фермерське господарство. У п. 5 ст. 7 цього документа сказано: громадянам України — членам фермерського господарства (ФГ) передають безоплатно у власність надані їм у користування земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) члена сільгосппідприємства, розташованого на території ради. Це положення не поширюється на громадян, які раніше набули права на земельну частку (пай). Як розуміти цю норму? Ось приклад.

Фермерському господарству для діяльності потрібно 10 га землі. Середній розмір земельного паю в даному селі — 2 га.

Питання: ділянку якого розміру може приватизувати член цього ФГ, якщо всього в господарстві їх двоє?

Відповідь: вони можуть претендувати на 2 га землі кожний — загалом на 4 га. Звісно, якщо серед них немає власників земельних паїв (незалежно від наявності сертифікату). Решту (6 га) можна орендувати.

Тепер детальніше про те, чого поки що із земельною часткою робити не можна.

Заборонені операції із земельною часткою (паєм)
Як ми вже декілька разів зазначали, п. З Указу № 666/ 94 дозволяв операції купівлі-продажу, дарування, міни, застави земельних паїв. А в п. 4 документа говорилося: "власники земельних ділянок можуть добровільно створювати на базі належних їм земельних ділянок спільні сільськогосподарські підприємства, асоціації, спілки, акціонерні товариства, інші кооперативні підприємства і організації, передавати ці ділянки у спадщину, дарувати, обмінювати, здавати під заставу, надавати в оренду і продавати громадянам України без зміни цільового призначення земельних ділянок".

Звісно, з часом знайшлися селяни, які мали причини позбавитися своїх паїв. Вистачало і тих, у кого було бажання придбати часток побільше та якомога дешевше. Тоді Президент підписав Указ № 332/98, яким:
— закріпив переважне право на придбання посвідчених сертифікатами паїв за членами КСП, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також фермерськими господарствами та громадянами, які мають право на створення ФГ;
— визначив, що договори купівлі-продажу, дарування, міни, застави земельних паїв, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, підлягають нотаріальному посвідченню;
— запровадив обов'язкову реєстрацію таких договорів після їх нотаріального посвідчення районними держадміністраціями.


Остання вимога знайшла відображення у Порядку посвідчення договорів. У додатку до нього наводили зразок Договору купівлі-продажу права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом. Відзначимо також, що зміну власника земельного паю фіксують безпосередньо у сертифікаті, в спеціальній графі "Право на земельну частку (пай) передано".

Законні операції на ринку обігу земпаїв зупинилися 10 жовтня 2001 p., коли запрацював Закон № 2242. У документа була лише одна мета: обмежити власників земельних паїв у можливостях відчужувати частки (паї), крім передачі їху спадщину та при викупі ділянок для державних і громадських потреб. Передбачали, що це тимчасове призупинення — до врегулювання порядку реалізації прав на земельну частку (пай) у Земельному кодексі. Але 1 січня 2002 року запрацював новий ЗКУ, в п. 15 Перехідних положень якого фігурувала майже аналогічна норма. Громадянам України — власникам земельних часток (паїв) до 1 січня 2005 року заборонялося продавати або відчужувати іншим способом належні їм ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.

Як бачите, п. 15 Перехідних положень ЗКУ не заборонив можливість міни земельних паїв. До того ж не вимагав, щоб обмінювали пай саме на інший пай або на земельну ділянку. Це стало причиною того, що паї обмінювали навіть на майно (у т. ч. сільгосппродукцію).

Міну скасували 7 грудня 2004 року Законом № 2059. Цей самий Закон продовжив заборону відчуження земельних паїв та внесення їх до статутних фондів до 1 січня 2007 року. У результаті з 07.12.04 р. є лише один законний шлях для зміни власника земельного паю — передача у спадщину (не враховуючи вилучення для суспільних потреб).

А вже у 2006-му Президент ставить свій підпис під Законом № 3415. Завдяки йому угоди, укладені під час дії заборони на відчуження землі та земельних паїв, визнають недійсними з моменту їх укладення (було додано новий абзацу п. 15 Перехідних положень ЗКУ).

Наслідки застосування Закону № 3415 описали фахівці Державної інспекції з контролю за використанням! охороною земель у своєму листі від 22.03.06 р. № 6-8-447/ 257. З огляду на ст. 215 ЦКУ вони вказують на те, що правочин, недійсність якого встановлено Законом, вважають нікчемним. Причому, аби довести його нікчемність, зовсім не потрібно спеціального рішення суду. Як наслідок, особи, винні у відчуженні земельних паїв під час заборони на їх відчуження, — потенційні клієнти органів прокуратури (звісно, з подачі органів державного контролю за використанням та охороною земель).

Якщо власник земельного паю іноземець...
Це цілком реальні випадки. Наприклад, якщо колишній член КСП після розпаювання і одержання сертифіката з якихось причин змінив громадянство. Так от: іноземний громадянин чи особа без громадянства, котра стала власником земельного паю, не зможе виділити пай у натурі і стати власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Адже іноземці позбавлені можливості мати у власності такі землі (п. 4 ст. 22 ЗКУ). Єдиний вихід — відчуження земельної частки (паю) на підставі будь-якої цивільно-правової угоди громадянинові України. Заборона, встановлена п. 15 Перехідних положень ЗКУ, для іноземних громадян не діє.

Земельний пай як внесок до статутного фонду підприємства — такий шлях використання паю вписувався в концепцію Указу № 666/94. Внесок мав відображатися в установчих документах підприємства. Щоправда, якщо підприємство не було правонаступником колишнього КСП, з земель якого надавався пай, обов'язковим було виділення земельної ділянки на місцевості з оформленням сертифіката на право власності на землю. Інакше визначити реальні межі земельної ділянки було неможливо.

Нині таку операцію забороняє п. 14 Перехідних положень ЗКУ. Поки що цей мораторій зберігається до 1 січня 2007 року.

Чи можлива застава земельних паїв? Указ № 666/94 про неї згадував. Тобто до 10.10.01 р. (до Закону № 2242) такі операції проводили, хоча на той час вУкраїні і не існувало спеціальної законодавчої бази стосовно земельних ділянок як особливого об'єкта застави (користувалися Законом про заставу). Сьогодні особливості застави земель сільгосппризначення як об'єкта нерухомого майна записано в ст. 15 Закону про іпотеку. У ній сказано: заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені ЗКУ, є чинними при їх іпотеці. А як ми говорили, завдяки п. 15 Прикінцевих положень ЗКУ до 01.01.07 р. діє мораторій на відчуження не лише таких земель, ай земельних паїв. До того ж навіть після цієї дати передати земельний пай в іпотеку без виділення його в натурі буде неможливо. Адже така операція вимагає дотримання трьох умов щодо нерухомого майна (ст. 5 Закону про іпотеку):
— воно належить заставодавцю на праві власності;
— заставодавець вправі його відчужити і на це майно відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
— майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності.

Усе це повністю узгоджується з п. З ст. 133 ЗКУ.

Чого чекати
Від початку роботи Верховної Ради V скликання народні обранці встигли зареєструвати два законопроекти про внесення змін до п. 15 Перехідних положень ЗКУ. Перший (який згодом відхилили) передбачав просто змінити цифри та слова "1 січня 2007 року" на "1 січня 2015". Другий (реєстр. № 1037-1 від 12.09.2006 р.) пропонує скасувати заборону на внесення земельних паїв до статутних фондів, а запровадження операцій купівлі-продажу земель товарного сільгоспвиробництва відкласти до 1 січня 2008 року (за умови обов'язкового прийняття низки законів). Зрештою саме його прийняли за основу. Таким чином, якщо даний законопроект приймуть у цілому, а Президент підпише Закон, мораторій буде хоча і частково, але продовжений. Залишається тільки чекати.

Розгляд справ, пов'язаних з паюванням, у судах
Як показує судова практика, позови з вирішення спорів, пов'язаних із паюванням землі, подають у суди переважно такі категорії громадян:
— колишні члени колгоспів, інших сільгосппідприємств;
— члени КСП — про визнання права на земельну частку (пай);
— спадкоємці — про визнання права на земельну частку (пай) в порядку спадкування.

Спори, що виникають із питань приватизації землі, називають майновими й вирішують у порядку позовного провадження. У своїй постанові від 16.04.04 р. № 7 Пленум Верховного Суду України зазначає: "позови громадян, пов'язані з паюванням земель (зокрема, про визнання права на земельну частку (пай), її розмір, незаконність відмови у видачі сертифіката, виділення паю в натурі), можуть бути предметом розгляду судів. Відповідачами в таких справах є КСП, сільськогосподарські кооперативи, районна державна адміністрація, яка затверджувала розмір паю, вирішувала питання про видачу сертифіката, а також виконавчий орган чи орган місцевого самоврядування, що має вирішувати питання про виділення земельної частки (паю) в натурі, тощо".

Верховний Суд України навіть видав листа від 01.09.03 p., присвятивши його практиці розгляду судами земельних спорів. Після ознайомлення з ним стає зрозумілим, що причин для спорів не так вже й багато:
— відновлення права бути включеним до числа осіб, які претендують на земельні паї (підтвердження членства у КСП, включення до списку-додатка);
— вимоги щодо оформлення сертифіката на земельний пай (особливо стосовно земельних паїв, які виділялися пенсіонерам);
— підтвердження права на успадкування земельного паю.

Наприклад, якщо виявилося, що особа, яка претендує на пай, працювала у КСП, але не подавала заяви на членство (про пай можна забути). Або ж надання паю вимагає людина, яка набула членства у КСП вже після того, як останнє одержало в колективну власність землю (вона вправі претендувати лише на землю з резервного фонду і то за її наявності). Чи ось: про своє право на пай заявляє спадкоємець колгоспника, який вийшов на пенсію і помер до початку складання списку-додатка (спадкоємець землі не одержить, бо спадкодавець так і не потрапив до числам власників). Інша ситуація — претензію про видачу сертифіката подають до КСП (теж цілком законна підстава для відмови, оскільки сертифікати видають районні держадміністрації). Одним словом, нюансів вистачає.



Як би там не було, слід пам'ятати, що від початку земельної реформи пройшло вже багато часу. І навіть якщо ви переконані у своїй правоті, не факт, що суд позов задовольнить. Причина —строки позовної давності. Закінчення строку позовної давності до пред'явлення позову — підстава для відмови в ньому. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. А загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. У ситуації із земельними паями треба знати, що право на пай виникає в особи не з моменту одержання сертифіката, а з дня одержання КСП державного акта на право колективної власності на землю. Тому, припустимо, якщо сертифікат вам видали у 2004 році, ви запросто могли бути власником паю ще з 1997 року.

Тим, у кого є надія відстояти своє право на пай, цікавими будуть рекомендації, які дає ВСУ судам нижчого рівня. Особливо це важливо для того, хто безпосередньо або в порядку спадкування мав право на земельну частку (пай), але свого часу помилково не потрапив до списку-додатка. Залежно від реальних можливостей на час розгляду справи суд у резолютивній частині рішення повинен зазначити, як слід реалізувати право:
1) якщо в колективі, який одержав землю у власність на підставі державного акта, залишились нерозпайовані землі — за рахунок цих земель;
2) якщо місцева рада дала згоду на передачу із резервного фонду землі для задоволення вимог осіб, які помилково не були внесені до згаданих списків, — за рахунок цих земель;
3) якщо перші два варіанти реалізувати неможливо, суд вправі задовольнити вимоги позивача, стягнувши вартість земельної частки (паю) в грошовому вираженні.

У листі від 01.09.03 р. ВСУ не торкається проблем, які виникають навколо цивільно-правових договорів, укладених щодо земельних паїв. Лише посилається на окремі спори стосовно оренди. Зокрема, згадуються судові справи про розірвання договору оренди через необхідність виділення земельної ділянки в натурі про продовження оренди при зміні власника; спори навколо оренди земельного паю за умови, що один зі співвласників єдиного масиву не бажає цього робити.

Післямова
На наш погляд, найбільш захищеним власник земельного паю буде тільки після того, як одержить на свою ділянку правовстановлюючі документи. Адже, по-перше, її так само дозволено здавати в оренду, які земельний пай, але при цьому точно відомо, де розташована ділянка, якої вона якості. До того ж, маючи на руках акт на право власності на землю, ви самі вирішуєте, кому передавати землю в оренду. Ваше рішення не залежить від думки сусідів.

По-друге, якщо ви плануєте залишити спадщину дітям чи онукам, буде краще, коли вони успадкують реальну землю, а не пай. Оскільки разом із останнім ви передаєте своїм нащадкам клопоти стосовно виділення ділянки.

І навіть якщо ви плануєте коли-небудь продати свій пай, у виділенні є переваги. Рано чи пізно, але мораторій на відчуження знімуть. І тут дуже велика вірогідність того, що ринкова вартість оформленої ділянки буде вищою за вартість паю (бо ділянку новому власнику не потрібно виділяти).

Для тих же, кого цілком задовольняє статус власника земельного паю, найкращий і найпростіший спосіб одержувати зиск від своєї власності — передати пай в оренду. Що для цього необхідно знати та яким нюансам приділити особливу увагу — в нашій наступній консультації.
Роман Гопцій