Анализ финансовой отчетности

Договір застави: правові аспекти

У сучасних умовах розвитку банківського кредитування та підвищення попиту на різні види кредитів, особливо з боку фізичних осіб зростає і роль застави, як правового інструменту, покликаного забезпечити належне і своєчасне повернення наданих коштів. Враховуючи це, ми вирішили докладно висвітити для фізосіб — потенційних позичальників правові аспекти застави, які необхідно знати як до, так і після її оформлення. Спектр застосування застави, звичайно ж, не обмежується забезпеченням кредитів, але разом із тим, це одна з найпопулярніших сфер його перебування. Тому вирішивши взяти в банку кредит, вам напевно доведеться щось віддати йому у заставу. Що саме, залежить від того, на які цілі потрібен кредит, і від того, яке майно ви можете запропонувати. А якщо ви, як боржник (заставодавець) не виконаєте зобов'язання, забезпечене заставою, кредитор (заставодержатель) (у даному разі — банк) вправі задовольнити свої вимоги за рахунок заставленого майна переважно перед іншими вашими кредиторами (якщо вони є) (ст. 572 ЦКУ). Тобто застава — це спосіб забезпечення виконання зобов'язання. А якщо так, то самостійно виникнути вона не може, необхідна наявність основного зобов'язання, виконання якого вона забезпечуватиме, наприклад, повернення кредиту за кредитним договором або позики за договором позики. Причиною для її появи може бути договір, закон або рішення суду. Оскільки застава на підставі договору нас цікавить більше за все, розглянемо її докладніше.

Форма договору
За загальним правилом правочини між фізичними та юридичними особами укладають у письмовій формі (п. 2 ч. 1 ст. 208 ЦКУ). Отже, те саме відноситься до договору. Причому вона може бути як простою, так і нотаріальною. Якщо в заставу передають нерухоме майно, то договір застави підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (ст. 577 ЦКУ), у цьому
разі текст договору викладають на нотаріальному бланку. Якщо нотаріальної форми не дотримано, договір вважають нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ). В інших випадках достатньо простої письмової форми, хоча, за бажанням сторін, його можна втілити й у нотаріальній.

Сторони договору
Це заставодержатель і заставодавець. Першим виступає фіз- або юрособа — кредитор за основним зобов'язанням. Однак найчастіше це юрособа, а точніше — банк. А для застави земельної ділянки сільгосп-призначення тільки він може бути заставодержателем (ч. 4 ст. 133 ЗКУ). Тягар заставодавця несе фіз- або юрособа, яка одночасно є боржником за основним зобов'язанням і власником майна, що передається у заставу, або особа, якій належить майнове право, або той, кому
власник передав майно (майнове право) із правом його застави. Заставодавцем також може бути й третя особа — майновий поручитель.

Види і предмет застави
На підставі ст. 575 ЦКУ та положень Закону про заставу виділяють п'ять видів застави: іпотека, заклад, застава товарів в обороті, майнових прав і цінних паперів.Причому для них годиться лише те майно, яке заставодавець вправі відчужувати і на яке можна звернути стягнення. Крім того, у заставу також дозволено передавати майно, яке заставодавець придбає після виникнення застави. А зараз стисло про види застави.

Іпотека — це вид забезпечення зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця. Оформлюють її іпотечним договором. І, зрозуміло, при невиконанні боржником зобов'язання, забезпеченого іпотекою, іпотеко держатель управі задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки. До останнього, звичайно, відносять нерухоме майно (земельні ділянки, об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких неможливе без знецінювання і зміни їх призначення), у тому числі об'єкти незавершеного будівництва, право оренди або користування нерухомим майном,що надає орендарю (користувачу) право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна (ст. 5 Закону про іпотеку). Іпотека підлягає державній реєстрації, яка проводиться згідно з Тимчасовим порядком № 410. Непроведения такої держреєстрації не впливає на дійсність договору іпотеки, але тоді вимога іпотеко-держателя не одержує пріоритету щодо прав або вимог інших осіб на передану в іпотеку нерухомість.

Якщо в іпотеку передають будівлю (споруду), розташовану на землі, що належить іпотекодавцю на праві власності, то вона теж підлягає передачі в іпотеку разом із будівлею (спорудою). А якщо іпотекодавець орендує землю, то після звернення стягнення на будівлю (споруду) умови оренди зберігаються для нового власника.

Іпотечний договір може передбачати видачу заставної. Це неемісійний борговий цінний папір, що засвідчує безумовне право його власника на одержання від боржника виконання за основним зобов'язанням (у грошовій формі), а у протилежному випадку право звернути стягнення на предмет іпотеки (ст. 20 Закону про іпотеку). Першим її власником є особа, яка має за іпотечним договором статус іпотекодержателя. Згодом вона може передати її кому завгодно, учинивши індосамент (передавальний напис). Форму заставної затверджено Положенням № 363.

Як ми вже сказали, передавши нерухомість в іпотеку, іпотекодавець управі нею володіти і користуватися й надалі, але не допускати погіршення її стану та зменшення вартості понад норми зносу. Він також вільний безперешкодно заповідати іпотечну нерухомість. А ось відчужувати предмет іпотеки, передавати його в оренду, лізинг, спільну діяльність, наступну іпотеку без згоди іпотекодержателя не вийде. Знадобиться вона і для зведення, знищення або капітального ремонту
будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці,що знаходиться в іпотеці, або ж на її істотне поліпшення (ст. 9 Закону про іпотеку).

Заклад— на відміну від іпотеки, застава рухомого майна. Його як предмет застави заставодавець передає у володіння заставодержателю. Але за згодою сторін предмет застави можуть залишити у заставодавця під замком і печаткою заставодержателя (так звана тверда застава). Індивідуально визначену річ (колір, номер, фасон — словом, те, що дозволяє виділити її з низки таких самих речей) також можна залишити у заставодавця, наклавши на неї знаки, що засвідчують заставу (ст. 44 Закону про заставу).

Якщо заставодержатель зберігає або використовує предмет закладу неналежним чином, то заставодавець у будь-який час управі вимагати припинення застави або дострокового виконання забезпеченого закладом зобов'язання.

Крім цього, у ст. 48 Закону про заставу зафіксовано відповідальність заставодержателя за втрату або нестачу в розмірі вартості втраченого майна, а за пошкодження предмету закладу — у розмірі суми, на яку знизилася вартість закладеного майна. До того ж якщо таке записано в договорі, заставодержатель має відшкодувати повністю збитки, завдані втратою, нестачею або пошкодженням майна. Втім, заставодержатель може уникнути відповідальності, якщо доведе: те, що трапилося, сталося не з його вини.

Заставу рухомого майна можна за заявою заставодержателя або заставодавця зареєструвати у Держреєстрі обтяжень рухомого майна. І тоді обтяження у вигляді застави набуває сили у відносинах із третіми особами. Якщо такої реєстрації немає, обтяження зберігає силу лише для боржника та обтяжувача. На додачу зареєстроване обтяження більш пріоритетне ніж незареєстровані, а отже, обтяжувач із таким пріоритетом має переважне право на звернення стягнення на предмет обтяження (застави) (ст. ст. 12, 14 Закону № 1255).

Застава товарів в обороті. У ст. 40 Закону про заставу закріплено, що предметом цього виду застави може бути сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо.

І тут важливо зрозуміти три нюанси:
1. Заставодавець зберігає за собою право володіти,користуватися і розпоряджатися предметом застави, а при його відчуженні зобов'язаний замінити іншими товарами такої самої або більшої вартості.
2. Реалізовані заставодавцем товари перестають бути предметом застави з моменту їх вручення набувачеві або транспортній організації (передання на пошту) для надіслання йому.
3. Придбані заставодавцем товари, передбачені в договорі, стають предметом застави з моменту виникнення права власності на них.

Тому в самому договорі треба визначити вид товару і його родові ознаки (число, вага, міра), а також види товарів, які можуть замінити предмет застави.

При такому виді застави заставодержатель може вимагати: рахунок-фактуру чи інвойс, договір купівлі-продажу або інший цивільно-правовий договір, що підтверджує право власності заставодавця на товари; ВМД, товарно-транспортні накладні або акти приймання-передачі; копії платіжних документів, що підтверджують оплату товарів, які передають у заставу; складську довідку про наявність товарів (найменування, код, кількість, вартість на дату оформлення застави, місце зберігання);
договір оренди приміщення, в якому зберігаються товари, що передаються в заставу (якщо приміщення — не власність заставодавця); сертифікати на товари.

Застава майнових прав. Під ними треба розуміти:
— право вимоги за зобов'язаннями, в яких заставодавець виступає кредитором (наприклад, за договором купівлі-
продажу товару йому повинні сплатити 100000 грн.);
— права на об'єкти інтелектуальної власності (що підтверджує патент на винахід, авторське свідоцтво, свідоцтво про право на знак для товарів і послуг тощо).Але врахуйте, що майнове право, обмежене строком,може бути предметом застави лише до закінчення строку його дії.

Окремо виділимо ще такий предмет застави, як корпоративні права або частка в статутному капіталі.

Слід зауважити, що заставодавець може укласти договір застави не тільки на належні йому на момент укладення права, але й на ті, що можуть виникнути в майбутньому (ст. 49 Закону про заставу).

Зверніть увагу: при заставі майнових прав заставодавцю не можна їх уступати (скажімо, за допомогою
договору уступки вимоги), а також здійснювати дії, що тягнуть за собою припинення заставленого права або зменшення його вартості. Наприклад, якщо в заставу передано всі майнові права автора на літературний твір, то їх відчуження (продаж) третій особі може потягти припинення заставленого права.

У договорі застави прав зазначають особу-боржника щодо заставодавця, причому останній зобов'язаний повідомити про це свого боржника.

Ну а якщо боржник заставодавця виконає своє зобов'язання, яке є предметом права вимоги (у нашому прикладі — заплатить 100000 грн. за договором купівлі-продажу), то все отримане стане предметом застави,про що заставодавець негайно повідомляє заставодержателя (ст. 52 Закону про заставу).

Застава цінних паперів. Цей вид застави регулює 3-й (стосується цінних паперів на пред'явника) і 6-й розділи Закону про заставу. У ст. 53 читаємо, що вексель або інший цінний папір, який можна передати за індосаментом (передавальним написом), передають у заставу так: вчиняють індосамент і вручають індосований цінний папір заставодержателю. Наприклад, на звороті простого або переказного векселя або на алонжі роблять напис "валюта в заставу". А ті цінні папери, які не можна передати за індосаментом, передають у заставу за договором заставодержателя з особою, на чиє ім'я вони видані.

Векселі віддають у заставу з реєстром пред'явлених у заставу векселів, який складає заставодавець не менше ніж у двох примірниках. Векселі в реєстрі розміщають у порядку настання строків платежу, починаючи з найближчого. Приймаючи реєстри, банк перевіряє відповідність даних пред'явника векселя реквізитам векселя. Реєстри з неправильними даними повертають для переоформлення.

На векселях пред'явник може виконати заставний,повний або бланковий індосамент, індосамент на пред'явника. Його вид встановлюють у договорі застави(п. п. 7.3,7.4 Положення про операції банків із векселями).

Заставу акцій здійснюють згідно з Положенням про ведення реєстру власників іменних ЦП.

А зараз з'ясуємо, що заборонено передавати у заставу (ст. 576 ЦКУ, ст. 4 Закону про заставу):
— національні, культурні та історичні цінності, що є об'єктами права державної власності і занесені або
підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини;
— вимоги, що мають особистий характер (наприклад,з відшкодування шкоди за пошкодження здоров'я або право на одержання аліментів);
— об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться в процесі корпоратизації (предметом застави можуть бути їх товари в обороті або переробці).

Істотні умови договору застави
Їх ви знайдете в ч. 1 ст. 584 ЦКУ і ст. 12 Закону про заставу. Це суть, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, опис предмета застави. До істотних умов сторони можуть віднести й інші, які, на їх думку, мають бути присутніми у договорі. Наприклад, про страхування та/або про оцінку предмету застави. Іноді, щоправда, необхідність у страхуванні та оцінці не залежить від волі сторін.

Так, п. 35 ст. 1 Закону про страхування страхування предмету іпотеки від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування відносить до обов'язкового виду страхування. А у ст. 8 Закону про іпотеку говориться, що іпотекодавець зобов'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування (якщо іпотечним договором цей обов'язок не покладено на іпотекодержателя). Виконуючи обов'язок зі страхування, іпотекодавець укладає договір страхування предмету іпотеки, в якому вигодонабувачем виступає іпотеко держатель.

Оцінка ж необхідна, припустимо, коли в заставу передають державне або комунальне майно, при цьому керуються Методикою оцінки.

До інших істотних умов сторони можуть віднести умови про заміну предмету застави (звичайно вона не обходиться без письмової згоди заставодержателя, якщо інше не записано в договорі чи законі), про ризик випадкового знищення або пошкодження предмету застави (його несе власник заставленого майна, якщо інше не записано в договорі або законі), про умови користування і розпорядження предметом застави, про наступну заставу.

Особливо виділимо істотні умови іпотечного договору:
— відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя —юросіб:
для резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код у Єдиному реєстрі юридичних і фізичних осіб — підприємців;
для нерезидентів — найменування, місцезнаходження та держава, де зареєстровано особу;
— відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя — фізосіб:
для громадян України— ПІБ, адреса постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Держреєстрі фізосіб платників податків та інших обов'язкових платежів;
для іноземців, осіб без громадянства — ПІБ (за наявності), адреса постійного місця проживання за межами України;
— суть і розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, яким встановлено основне зобов'язання;
— опис предмету іпотеки, достатнє для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки зазначають її цільове призначення;
— посилання на видачу заставної або її відсутність.

Якщо хоча б однієї з наведених умов немає, це буде підставою для визнання в судовому порядку іпотечного договору недійсним (ст. 18 Закону про іпотеку).

Що ж стосується договорів застави, не пов'язаних з іпотекою, то тут наслідки можуть бути гіршими. Адже за ст. 638 ЦКУ договір вважають укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди за всіма його істотними умовами. Ось і виходить, що недотримання істотних умов означатиме, що його не укладено, тобто не викликає жодних правових наслідків. Такий договір
навіть немає необхідності визнавати недійсним у суді.

З іншого боку, момент укладення договору застави часто прямо пов'язаний із виникненням права на заставу. Оскільки в загальних випадках заставні право-відносини виникають саме в момент укладення договору. А коли договір підлягає нотаріальному засвідченню—з моменту такого засвідчення. Якщо ж предмет застави за умовами договору або закону необхідно передати у володіння заставодержателя — з моменту передачі. А коли предмет застави передано до укладення договору, право застави виникає з моменту укладення договору (ст. 585 ЦКУ).

Підписання і нотаріальне посвідчення договору застави
Здавалося б, на даному етапі все елементарно — заставодавець і заставодержатель поставили свої підписи і розійшлися. Насправді іноді заставодавцю, перед тим як підписати договір застави, необхідно заручитися згодою інших осіб. Припустимо, якщо майно, яке він збирається закласти, перебуває в сумісній спільній власності. Таке часто зустрічається, особливо коли
йдеться про заставу нерухомості, що належить подружжю. Тоді одному з них без письмової згоди іншого не обійтися. Причому підпис на такому документі має бути нотаріально засвідчений. Згода не знадобиться, якщо виділити частину нерухомості в натурі і зареєструвати на неї право власності, як на окремий об'єкт нерухомості (ч. 2 ст. 6 Закону про іпотеку). Інакше "не схвалений" договір застави співвласник може через суд визнати недійсним (ч. 4 ст. 369 ЦКУ). Майно, що знаходиться у спільній частковій власності (частки, паї), можна передати в заставу за умови виділення його в натурі, а земельної ділянки — на місцевості.

Цілком можливо, на укладення договору застави нерухомості (іпотечного договору) доведеться одержати згоду органів опіки і піклування. Так, ст. 12 Закону № 2623 для здійснення правочинів щодо нерухомого майна, на яке право власності або користування належить дітям,необхідна попередня згода органів опіки та піклування.

Загалом, перед тим як підписати договір застави (іпотеки), настійно рекомендуємо гарненько ознайомитися з його змістом. По-перше, позбавитеся неприємних сюрпризів у ході виконання договору. По-друге, знаючи свої права та обов'язки, зможете уникнути порушення договору, а отже, і його наслідків, наприклад у вигляді дострокового виконання основного зобов'язання.

Договір застави нерухомості (іпотеки) нотаріально посвідчують за місцем її розташування або за місцем знаходження однієї зі сторін. Але перед посвідченням нотаріус перевіряє відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, а також відсутність податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру застав рухомого майна. Крім цього, при посвідченні вимагається витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно.

При нотаріальному посвідченні договору застави (нерухомого і рухомого майна) нотаріусу треба надати правовстановлюючі документи на майно, що передається в заставу, і письмову згоду співвласників (якщо вони є і коли вона необхідна). Одночасно з нотаріальним посвідченням, якщо договором передбачено, нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, про що нотаріус вчиняє відповідний напис на самому договорі. Держмито за нотаріальне посвідчення договору застави становить 0,1% від вартості предмету застави, але не більше 100 НМД Г (1700 грн.) (пп. "в" п. З ст. З Декрету про держмито).

Якщо йдеться саме про іпотеку, то нотаріус на підставі повідомлення іпотекодержателя, уповноваженої ним особи або рішення суду здійснює держреєстрацію предмету іпотеки у Держреєстрі іпотек. Вимоги до змісту повідомлення, порядку держреєстрації і підстав для відмови в ній описано в Тимчасовому порядку № 410.

Коли виникає право звернути стягнення на предмет застави
Таке право у заставодержателя виникне, якщо заставодавець не виконає у строк зобов'язання, забезпечене заставою, або якщо юрособа-заставодавець припиняє свою діяльність (реорганізація, ліквідація). І абсолютно все одно, що строк настання виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, ще не настав (ст. 590 ЦКУ, ст. 20 Закону про заставу).

Захищаючи права заставодержателя, ч. 1 ст. 592 ЦКУ дозволяє йому вимагати дострокового виконання зобов'язання, забезпеченого заставою. Це можливо,якщо заставодавець:
— передав предмет застави іншій особі без дозволу заставодержателя;
— порушив правила про заміну предмету застави;
— втратив предмет застави за обставин, за які заставодержатель не несе відповідальності, і не замінив (не відновив) предмету застави.

А ось якщо заставодавець порушив правила про наступну заставу або про розпорядження предметом застави, заставодержатель управі вимагати дострокового виконання зобов'язання, а при його невиконанні — звернути стягнення на закладене майно (ч. 2 ст. 592 ЦКУ). Пам'ятайте: передання предмету застави сторонньому без дозволу теж можна кваліфікувати як порушення правил про розпорядження ним. Таким чином, у цьому випадку, як і в інших, передбачених договором застави, можуть настати наслідки, що записані в ч. 2 даної статті.

Іпотекодавець, який недотримується своїх обов'язків за договором, наприклад щодо збереження предмету іпотеки, теж ризикує. Бо тоді за ст. 12 Закону про іпотеку іпотекодержатель має право вимагати достроково виконати зобов'язання, а у разі його невиконання — звернути стягнення на предмет іпотеки. Дане право він одержує також, якщо порушено провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом.

Коли припиняється право застави
Причини для припинення застави записано в ст. 593 ЦКУ і ст. 28 Закону про заставу, а для іпотеки — у ст. 17 Закону про іпотеку:
— припинено забезпечене заставою зобов'язання (або минув строк дії іпотечного договору);
— втрачено предмет застави, якщо заставодавець його не замінив (знищена (втрачена), передана в іпотеку будівля (споруда), якщо іпотекодавець не відновив її). (Коли ж предмет іпотеки — земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), то у разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека не припиняється.);
— реалізовано предмет застави;
— заставодержатель набув права власності на предмет застави;
— закінчено строк дії права, що становить предмет застави;
— в інших випадках припинення зобов'язань, обумовлених законом (наприклад, ліквідація однієї зі сторін договору);
— в інших випадках, встановлених законом (наприклад, визнання іпотечного договору недійсним).

Наступні іпотеки припиняються в результаті звернення стягнення за попередньою іпотекою. Відомості про припинення іпотеки підлягають держреєстрації.

Звернення стягнення на заставлене майно
Якщо у заставодержателя виникає право звернути стягнення на предмет застави при невиконанні зобов'язання та в інших випадках, розглянутих нами вище, то безпосередньо задовольнити свої вимоги за рахунок заставленого майна він може на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, позасудовому порядку або згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя. Однак вибір механізму стягнення залежатиме від того, яке майно є предметом застави: рухоме чи нерухоме.

Рухоме майно. Тут керуються Законом № 1255. Так,у заставодержателя є два шляхи, для того щоб звернути стягнення на предмет застави: одержати відповідне рішення суду або позасудовий порядок. Вдавшись до другого, заставодержатель не позбавляється права використовувати перший. Але перед тим як почати реалізацію одного з них, йому необхідно зареєструвати в Держреєстрі обтяжень рухомого майна відомості про звернення стягнення на предмет обтяження. Після цього можна братися за справу.

Позасудовий шлях дає шанс заставодержателю на свій розсуд обрати один із 4-х способів звернення стягнення на предмет застави. Водночас про свій намір заставодержатель зобов'язаний попередити заставодавця та інших заставодержателів (якщо вони є), надіславши їм письмове повідомлення про порушення забезпеченого заставою зобов'язання (вимоги до змісту повідомлення див. у ст. 27 Закону № 1255).

А способи такі:
— оформити право власності на заставлене майно (у порядку, прописаному у ст. 29 Закону № 1255);
— продати предмет застави конкретному покупцю або на публічних торгах (порядок реалізації даного права, а також принцип розподілу доходів від продажу визначено у ст. ст. ЗО, 31 Закону № 1255);
— перевести за договором уступки права вимоги на себе права кредитора за грошовою вимогою, якщо вона є предметом застави (докладно про це — у ст. 32 Закону №1255);
— одержати перерахування відповідної грошової суми, у тому числі в порядку договірного списання, якщо предмет застави — гроші або боргові цінні папери, строк платежу за якими настав або які підлягають оплаті на вимогу держателя (порядок реалізації даного способу наведено у ст. 33 Закону № 1255).

Якщо з якихось причин позасудовий підхід бажаного результату не приніс, можна звернутися до суду з вимогою звернути стягнення на предмет застави. Але й тут до моменту подання позову заставодержатель зобов'язаний письмово повідомити всіх обтяжувачів (заставодавців), на користь яких зареєстровано обтяження даного майна (якщо такі є) про початок судового провадження, пов'язаного із зверненням стягнення на майно, що перебуває у заставі.

У боржника (заставодавця) є шанс припинити реалізацію предмету застави, якщо він до дня його продажу на публічних торгах повністю виконає зобов'язання, забезпечене заставою, і відшкодує витрати заставодержателя, пов'язані з пред'явленням вимоги і підготовкою торгів.

Нерухоме майно. Тут ключовий документ — Закон про іпотеку. Так що іншими нормативно-правовими актами можна користуватися лише в частині, що не суперечить йому, зокрема Положенням про проведення аукціонів. Аналогічно і з Законом № 1255: у першу чергу — він, потім — інші.

Отже, якщо основне зобов'язання порушено, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику (якщо вони не збігаються в одній особі) письмову вимогу про усунення порушення. На це відводиться ЗО днів. Після закінчення даного строку іпотекодержатель вправі почати звернення стягнення на предмет іпотеки. Щоправда, ч. 2 ст. 35 Закону про іпотеку надає право іпотекодержателю звернутися до суду у будь-який час. Крім рішення суду, підставою може бути виконавчий напис
нотаріуса, чому з них віддати перевагу залежить від того, що з цього приводу записано в іпотечному договорі. Часто в договорах іпотеки передбачають обидва варіанти: рішення суду або виконавчий напис нотаріуса на вибір іпотекодержателя.

А ще сторони іпотеки можуть вдатися до позасудового врегулювання звернення стягнення на заставлену нерухомість. Для цього їм треба укласти окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя (хоча подібне застереження може містити і сам іпотечний договір). Підписати названий договір і обов'язково його нотаріально засвідчити сторони вправі коли завгодно, але до набрання чинності рішенням суду (ч. 1 ст. 36 Закону про іпотеку).

Найважливіше, у договорі сторонам необхідно визначити спосіб, за допомогою якого іпотекодержатель задовольнить вимогу, забезпечену іпотекою: або він набуде права власності на предмет іпотеки (ст. 37), або він набуде права від свого імені продати його на підставі договору купівлі-продажу (ст. 38).

Після здійснення одного з добровільних способів вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником (іпотекодавцем) основного зобов'язання недійсні.

Коли добровільно дійти згоди не виходить, іпотекодержатель звертається до суду. У разі задоволення позову останній ухвалює рішення, вимоги до змісту якого наведено у ст. 39 Закону про іпотеку. Якщо предмет іпотеки — житловий будинок або приміщення, суд за заявою іпотекодержателя вправі ухвалити рішення і про виселення мешканців. Адже примусово в даному разі це зробити можна лише на підставі відповідного рішення суду (ст. 109ЖКУ).

І ще декілька слів про виселення. За письмовою вимогою іпотекодержателя або нового власника мешканці зобов'язані звільнити приміщення протягом 1 місяця з дня одержання вимоги. Якщо в цей або інший узгоджений строк вони не залишать приміщення, примусово виселити, як було сказано, можна тільки за рішенням суду. Водночас виселення мешканців із займаного приміщення, що вони придбали за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою, — підстава для надання їм даху над головою із фондів житла для тимчасового проживання. Одна умова: житлове приміщення, що залишається, для них — єдине місце проживання, і їх сукупного доходу недостатньо для придбання чи найму іншого приміщення. Першочергове право на тимчасове житло мають: сім'ї з неповнолітніми дітьми, вагітні жінки, особи, які втратили працездатність! пенсійного віку (ст. 1322 ЖКУ). Порядок формування фондів для тимчасового проживання і надання з нього житла передбачено у постанові КМУ № 422.

Не підлягають виселенню наймачі (орендарі) житла, якщо договір найму (оренди) було укладено до моменту укладення іпотечного договору і про його наявність знав іпотекодержатель або договір було зареєстровано у встановленому законом порядку. Або ж наймання (оренда) оформлено після укладення іпотечного договору, але за згодою іпотекодержателя (ст. 40 Закону про іпотеку).

Іпотечна нерухомість, на яку іпотекодержатель звернув стягнення за допомогою рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, якщо інше не записано в рішенні суду, підлягає продажу на публічних торгах. При цьому необхідно дотримуватися процедури, передбаченої Законом про виконавче провадження і, зрозуміло, дотримуватися вимог Закону про іпотеку, в якому цьому процесу присвячено ст. ст. 41 — 51.

Як і у випадку з рухомим майном, боржник (іпотекодавець) може припинити продаж предмету іпотеки на громадських торгах. Для цього він повинен до дня продажу виконати основне зобов'язання або його прострочену частину і відшкодувати витрати та збитки, завдані іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), на підготовку публічних торгів тощо. Виконання основного зобов'язання боржника майновим поручителем або наступним іпотекодержателем також буде підставою для припинення реалізації предмету іпотеки (ст. 42 Закону про іпотеку).

Ось взагалі й усі головні аспекти договору застави, на які ми хотіли б пролити юридичне світло.

Список використаних нормативно-правових актів:
1. ЦКУ — Цивільний кодекс України.
2. ЗКУ — Земельний кодекс України.
3. ЖКУ — Житловий кодекс України.
4. Закон № 1255 — Закон України "Про забезпечення вимог кредиторів і реєстрації обтяжень" від 18.11.03 р. №1255-IV.
5. Закон № 2623 — Закон України "Про засади соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей" від 02.06.05 p. № 2623-IV.
6. Закон про заставу — Закон України "Про заставу" від 02.10.92 р. № 2654-ХІІ.
5. Закон про іпотеку — Закон України "Про іпотеку" від 05.06.03 р. №898-IV.
7. Закон про виконавче провадження — Закон України "Про виконавче провадження" від 21.04.99 р. № 606-XIV.
8. Закон про страхування — Закон України "Про страхування" від 07.03.96 р. № 85/96-BR
9. Декрет про держмито — Декрет КМУ "Про державне мито" від 21.01.93 р. № 7-93.
10. Положення про проведення аукціонів — Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, затверджене постановою КМУ від 22.12.97 р. № 1448.
11. Методика оцінки — Методика оцінки майна, затверджена постановою КМУ від 10.12.03 р. № 1891.
12. Постанова КМУ № 422 — Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядок надання і користування житловими приміщеннями із фондів житла для тимчасового проживання, затверджені постановою КМУ від 31.03.04 р. № 422.
13. Тимчасовий порядок № 410 — Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек, затверджений постановою КМУ від 31.03.04 р. № 410.
14. Положення про операції банків із векселями — Положення про порядок здійснення банками операцій із векселями в національній валюті на території України, затверджене постановою Правління НБУ від 16.12.02 р. №508.
15. Положення № 363 — Положення про вимоги до стандартної (типової) форми бланку заставної, затверджене рішенням ДКЦПФР від 04.09.03 р. № 363.
16. Положення про ведення реєстру власників іменних ЦП — Положення про порядок ведення реєстрів власників іменних цінних паперів, затверджене рішенням ДКЦПФР від 26.05.98 р. № 60.
17. Нотаріальна інструкція — Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України,
затверджена наказом Мін'юсту України від 03.03.04 р. № 20/5.
Юрій Xіпінський